ความจำเป็นเร่งด่วนในการสร้างบ้านพักอาศัยสังคม - บทความสุดท้าย: การเพิ่มกลไกใหม่

กระทรวงการก่อสร้าง คาดการณ์ว่าความต้องการที่อยู่อาศัยในช่วงปี พ.ศ. 2564-2573 ยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในเขตเมือง ปัจจุบันอัตราส่วนประชากรในเขตเมืองอยู่ที่ประมาณ 40% และจะเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 45% ภายในปี พ.ศ. 2573 ด้วยอัตราการเติบโตของประชากรและความต้องการที่อยู่อาศัยในปัจจุบัน จำเป็นต้องสร้างที่อยู่อาศัยในเขตเมืองเพิ่มขึ้นประมาณ 70 ล้านตารางเมตรต่อปี

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ศักยภาพและโอกาสในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมในเวียดนามยังคงมีอยู่มาก อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริง นโยบายเหล่านี้ไม่ได้น่าดึงดูดนัก ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่จึงยังคง "เฉยเมย" ต่อโครงการนี้ ประชาชนและธุรกิจต่างคาดหวังว่าจะมีนโยบายใหม่ๆ ออกมาเพื่อช่วยขจัดอุปสรรคทั้งด้านกระบวนการและการเงิน เพื่อส่งเสริมการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม

คุณเหงียน ฮวง นาม - ผู้อำนวยการทั่วไปของ G-Home:

ปัจจุบัน หากนักลงทุนต้องการสร้างบ้านพักอาศัยเพื่อสังคม ผู้ประกอบการจะต้องกันเงินกองทุนอพาร์ตเมนต์ไว้ 20% สำหรับค่าเช่า และหลังจาก 5 ปีจึงจะได้รับอนุญาตให้ขายได้ ปัจจุบัน การพัฒนาบ้านพักอาศัยเพื่อสังคม ผู้ประกอบการต้องใช้ต้นทุนที่สูงมาก ในขณะที่ราคาค่าเช่าไม่ควรสูงเกินไป เพราะมี "กรอบ" อยู่แล้ว

ราคาขายและค่าเช่าบ้านพักอาศัยสังคมทั้งหมดเปิดเผยต่อสาธารณะบนเว็บไซต์ของกรมการก่อสร้างในพื้นที่ที่โครงการตั้งอยู่ ราคาค่าเช่าบ้านพักอาศัยสังคมโดยประมาณใน ฮานอย และโฮจิมินห์อยู่ที่ประมาณ 100,000 ดอง/ตร.ม./เดือน ส่วนในจังหวัดและเมืองอื่นๆ อยู่ที่ประมาณ 30,000-50,000 ดอง/ตร.ม./เดือน

ยิ่งไปกว่านั้น การเช่าบ้านพักอาศัยสังคม ผู้เช่าต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขหลายประการ อย่างน้อยที่สุดต้องเช่าเป็นระยะเวลา 1 ปี นอกจากนี้ กฎระเบียบยังกำหนดว่าเมื่อได้รับสิทธิ์ตามนโยบายบ้านพักอาศัยสังคมแล้ว จะไม่สามารถรับสิทธิ์ซ้ำได้อีก ดังนั้น หากผู้เช่าเช่าบ้านอย่างเป็นทางการเป็นเวลา 1 เดือน ผู้เช่าจะไม่สามารถซื้อบ้านพักอาศัยสังคมได้อีกต่อไป

หลายประเทศทั่วโลก ประสบความสำเร็จและนำรูปแบบธุรกิจสร้างที่อยู่อาศัยให้เช่าไปใช้อย่างกว้างขวาง เนื่องจากต้นทุนการลงทุนระยะยาวมีราคาถูก ธุรกิจเหล่านี้ต้องกู้ยืมเงินเพียงอัตราดอกเบี้ยประมาณ 3% เท่านั้น จึงสามารถลงทุนได้อย่างสะดวก และเมื่อปล่อยเช่าก็ยังสามารถทำกำไรได้

ขณะเดียวกัน ในเวียดนาม ธุรกิจต่างๆ กำลังต้องเข้าถึงแหล่งเงินทุนที่มีอัตราดอกเบี้ยประมาณ 12-15% และต้องเก็บค่าธรรมเนียมสำรองไว้เสมอ ทำให้ต้นทุนการดำเนินการเพิ่มสูงขึ้น ด้วยกลไกทางการเงินในปัจจุบัน ทำให้ไม่มีแหล่งเงินทุนสนับสนุนธุรกิจเมื่ออัตราดอกเบี้ยและต้นทุนปัจจัยการผลิตสูงมาก

ในขณะเดียวกัน อัตรากำไรของวิสาหกิจอยู่ที่เพียง 10% โดยเฉลี่ยแล้วแต่ละปีมีกำไรเพียง 2% เท่านั้น ซึ่งทำให้การดึงดูดวิสาหกิจให้ลงทุนสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมเป็นเรื่องยาก

นางสาว ดวง ถุ่ย ดุง - ผู้อำนวยการอาวุโส CBRE เวียดนาม:

ตั้งแต่ปี พ.ศ. 2564 เป็นต้นไป อัตราเงินทุนสำหรับการก่อสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมจะใช้อัตราเงินทุนเดียวกันกับอัตราเงินทุนสำหรับการก่อสร้างที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ของกระทรวงการก่อสร้าง อย่างไรก็ตาม เมื่อวันที่ 13 กรกฎาคม พ.ศ. 2565 กระทรวงการก่อสร้างได้ออกคำสั่งเลขที่ 610/QD-BXD เกี่ยวกับการประกาศอัตราเงินทุนสำหรับงานก่อสร้างและราคาก่อสร้างรวมของส่วนประกอบโครงสร้างของงานในปี พ.ศ. 2564

ด้วยเหตุนี้ กระทรวงการก่อสร้างจึงได้ออกกรอบการลงทุนสำหรับการก่อสร้างโครงการบ้านจัดสรรสังคมในรูปแบบอพาร์ตเมนต์ จากการตรวจสอบพบว่า เงินลงทุนสำหรับการก่อสร้างโครงการบ้านจัดสรรสังคมต่ำกว่าเงินลงทุนสำหรับการก่อสร้างอพาร์ตเมนต์เชิงพาณิชย์ประมาณ 25%

ดังนั้น โครงการบ้านจัดสรรสังคมที่จะก่อสร้างตั้งแต่ปี พ.ศ. 2564 เป็นต้นไป จะอ้างอิงและใช้อัตราเงินลงทุนที่กระทรวงก่อสร้างกำหนดไว้ในการพัฒนาแผนราคา ดังนั้น อัตราเงินลงทุนสำหรับการก่อสร้างบ้านจัดสรรสังคมจึงต่ำกว่าอัตราเงินลงทุนสำหรับที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ อย่างไรก็ตาม หากต้องการให้มีคุณภาพและสามารถสร้างพื้นที่บ้านจัดสรรสังคมต้นแบบได้ จำเป็นต้องเพิ่มอัตราเงินลงทุน

ปัจจุบัน ไม่เพียงแต่โครงการบ้านจัดสรรเพื่อสังคมเท่านั้น แต่ต้นทุนการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทในเวียดนามก็สูงเช่นกัน ดังนั้น ปัญหาที่ต้องแก้ไขคือ นักลงทุนจะหลีกเลี่ยงความสูญเสียและสร้างผลกำไรจากการดำเนินธุรกิจได้อย่างไร

ในขณะที่ความต้องการที่อยู่อาศัยในตลาดยังคงสูงมาก โดยเฉพาะในกลุ่ม "ราคาจับต้องได้" หรือที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ดังนั้น ธุรกิจต่างๆ ควรติดตามตลาดอย่างใกล้ชิด คว้าโอกาส และเปิดตัวผลิตภัณฑ์ที่ราคาไม่แพงเกินไป นอกจากนี้ จากประสบการณ์ในบางประเทศทั่วโลก พบว่า แทนที่จะเสนอขายอพาร์ตเมนต์ให้กับผู้ซื้อ นักลงทุนกลับอนุญาตให้ผู้เช่าเช่าเป็นระยะเวลา 1-3 ปี แต่ในสัญญาเช่ามีข้อกำหนดให้ผู้ซื้อซื้อ ดังนั้น ในช่วง 3 ปีดังกล่าว ผู้ที่ต้องการจะมีโอกาสสะสมและเลือกสรรมากขึ้น

คุณเล ฮวง เชา - ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์:

ตามพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 100/2015/ND-CP นักลงทุนในโครงการบ้านจัดสรรสังคมได้รับอนุญาตให้เพิ่มความหนาแน่นของการก่อสร้างหรือค่าสัมประสิทธิ์การใช้ประโยชน์ที่ดินได้สูงสุด 1.5 เท่าของมาตรฐาน อย่างไรก็ตาม ในร่างพระราชกฤษฎีกาฉบับล่าสุดว่าด้วยการพัฒนาและการจัดการบ้านจัดสรรสังคม กระทรวงก่อสร้างได้ยกเลิกบทบัญญัตินี้

ร่างพระราชกฤษฎีกาว่าด้วยการพัฒนาและบริหารจัดการโครงการบ้านพักอาศัยสังคมจำเป็นต้องเพิ่มบทบัญญัติที่อนุญาตให้นักลงทุนโครงการบ้านพักอาศัยสังคมสามารถเพิ่มความหนาแน่นของการก่อสร้างหรือค่าสัมประสิทธิ์การใช้ประโยชน์ที่ดินได้สูงสุด 1.5 เท่าเมื่อเทียบกับมาตรฐานและข้อบังคับการก่อสร้าง ทั้งนี้เพื่อให้มั่นใจถึงความเป็นไปได้และส่งเสริมให้นักลงทุนเจรจาต่อรองเกี่ยวกับสิทธิการใช้ที่ดินหรือมีสิทธิการใช้ที่ดินในการดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยสังคม

นี่เป็นกลไกนโยบายหนึ่งในการดึงดูดนักลงทุน นักลงทุนในโครงการบ้านจัดสรรสังคมควรได้รับอนุญาตให้ปรับความหนาแน่นของการก่อสร้างหรือค่าสัมประสิทธิ์การใช้ประโยชน์ที่ดินได้สูงสุด 1.5 เท่า เมื่อเทียบกับมาตรฐานและข้อบังคับการก่อสร้างปัจจุบันที่ออกโดยหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง ในกรณีการเสนอราคาคัดเลือกนักลงทุนที่ที่ดินหรือพื้นที่มีผังเมืองเพียง 1/2000 หรือในกรณีที่นักลงทุนปัจจุบันมีสิทธิ์ใช้ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการบ้านจัดสรรสังคม

เพราะหากไม่มีกลไกนโยบายนี้ นักลงทุนก็จะเลือกใช้ที่ดินที่มีอยู่เพื่อดำเนินโครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์ที่ง่ายกว่าและมีประสิทธิภาพมากกว่า แทนที่จะดำเนินโครงการบ้านจัดสรรสังคมที่ผูกมัดด้วยกฎระเบียบมากมาย

นอกจากนี้ ในขณะที่รัฐไม่มีกองทุนที่ดินสำหรับพัฒนาโครงการบ้านจัดสรร จำเป็นต้องส่งเสริมให้นักลงทุนเจรจาด้วยตนเองเพื่อรับสิทธิการใช้ที่ดินหรือมีสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการบ้านจัดสรร

ตามรายงานของ VNA

ที่มา: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cap-thiet-xay-dung-nha-o-xa-hoi-bai-cuoi-them-co-che-moi/20240813042623478