พิจารณาไม่ละทิ้งวิธีการส่วนเกินในการประเมินราคาที่ดิน

ตามความคิดเห็นขององค์กรและสมาคม สหพันธ์การค้าและอุตสาหกรรมเวียดนาม (VCCI) ได้ตอบกลับเป็นลายลักษณ์อักษรไปยังสำนักงานส่งเอกสารอย่างเป็นทางการหมายเลข 5080/BTNMT-QHPTTND ของ กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม เกี่ยวกับการร้องขอความคิดเห็นเกี่ยวกับร่างกฤษฎีกาแก้ไขและเพิ่มเติมกฤษฎีกา 44/2014/ND-CP ลงวันที่ 15 พฤษภาคม 2014 ของรัฐบาลที่ควบคุมราคาที่ดิน และร่างหนังสือเวียนแก้ไขและเพิ่มเติมบทความจำนวนหนึ่งของหนังสือเวียนหมายเลข 36/2014/TT-BTNMT ลงวันที่ 30 มิถุนายน 2014 ของรัฐมนตรีว่าการกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ซึ่งมีรายละเอียดเกี่ยวกับวิธีการประเมินราคาที่ดิน การจัดทำและปรับรายการราคาที่ดิน การประเมินราคาที่ดินโดยเฉพาะ และการให้คำปรึกษาเกี่ยวกับการประเมินราคาที่ดิน (ต่อไปนี้เรียกว่า ร่าง)

วิธีการประเมินราคาที่ดิน

เมื่อเทียบกับข้อบังคับปัจจุบัน ร่างพระราชกฤษฎีกาและร่างหนังสือเวียนได้ปรับปรุงวิธีการประเมินราคาที่ดิน ทำให้การประเมินราคาที่ดินมีเพียงสามวิธีเท่านั้น ได้แก่ วิธีเปรียบเทียบ วิธีรายได้ และวิธีค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน ซึ่งหมายความว่าเมื่อประเมินราคาที่ดินแล้ว จะไม่มีการใช้วิธีส่วนเกินและวิธีการหักลดหย่อนอีกต่อไป

ธุรกิจบางแห่งเชื่อว่าควรพิจารณาตัดวิธีการส่วนเกินออกจากวิธีการประเมินมูลค่าที่ดินในบางจุด

ประการแรก ทำให้เกิดความยุ่งยากในกระบวนการประเมินราคาที่ดิน

ในปัจจุบันตามการสะท้อนขององค์กรต่างๆ หากเลิกใช้วิธีการประเมินราคาที่ดินแบบส่วนเกิน ในกรณีการประเมินราคาที่ดินหลายกรณี วิธีการประเมินราคาที่ดินแบบที่เหลือจะพบข้อจำกัดบางประการ เช่น วิธีการประเมินราคาที่ดินแบบส่วนเกินเป็นวิธีการกำหนดราคาที่ดินโดยพิจารณาจากวัตถุประสงค์การใช้ที่มีศักยภาพในการพัฒนาในอนาคต ไม่ได้พิจารณาจากวัตถุประสงค์การใช้ในปัจจุบัน เช่น วิธีเปรียบเทียบ วิธีรายได้

ที่ดินประเภทนี้ที่มีศักยภาพในการพัฒนา มักไม่มีทรัพย์สินที่มีลักษณะคล้ายคลึงหรือคล้ายคลึงกันที่ถูกซื้อขายในตลาดสำเร็จเพื่อใช้วิธีการเปรียบเทียบ (โดยมีเงื่อนไขว่ามีแปลงที่ดินที่นำมาเปรียบเทียบและถูกโอนในตลาดหรือชนะการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินอย่างน้อย 03 แปลง)

วิธีการเปรียบเทียบมีข้อจำกัดในแง่ของข้อมูลเปรียบเทียบ เพราะข้อมูลการทำธุรกรรมมักจะจับคู่กับอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการประเมินได้ยาก จึงจำเป็นต้องมีข้อมูลการทำธุรกรรมที่ชัดเจนและถูกต้องจำนวนมาก แต่ในความเป็นจริงแล้ว ในหลายๆ กรณี ราคาธุรกรรมบนกระดาษกับราคาธุรกรรมจริงมักจะแตกต่างกัน

วิธีการคำนวณค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน ใช้วิธีคูณราคาที่ดินในตารางราคาที่ดินด้วยค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน ซึ่งคณะกรรมการประชาชนจังหวัดเป็นผู้กำหนดค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน โดยวิเคราะห์และเปรียบเทียบราคาที่ดินในตารางราคาที่ดินกับราคาที่ดินทั่วไปในตลาด ดังนั้น การกำหนดค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาจึงอาศัยข้อมูลเปรียบเทียบเป็นหลัก จึงมีข้อบกพร่องทั้งในด้านข้อมูลและข้อมูลที่นำเข้า เช่นเดียวกับวิธีการเปรียบเทียบ

ปัจจุบันฐานข้อมูลที่ดินของประเทศเรายังไม่สะท้อนความเป็นจริงของตลาดอย่างแท้จริง ดังนั้น การใช้วิธีการประเมินมูลค่าเพียง 3 วิธีตามร่างพระราชบัญญัติฯ อาจก่อให้เกิดความยากลำบากในกระบวนการดำเนินการอันเนื่องมาจากข้อบกพร่องดังกล่าวข้างต้น

ในทางกลับกัน วิธีคิดแบบเศษซาก (residual method) ตั้งอยู่บนพื้นฐานทางทฤษฎีที่ว่ามูลค่าปัจจุบันของทรัพย์สินคือมูลค่าคงเหลือที่ได้จากการประมาณการการพัฒนาที่คาดการณ์ไว้ ลบด้วยต้นทุนทั้งหมดที่เกิดขึ้นในการสร้างการพัฒนานั้น แก่นแท้ของวิธีนี้คือการคำนวณราคาที่ดินแบบย้อนกลับ กล่าวคือ เริ่มจากยอดขายของผลิตภัณฑ์ที่พัฒนาแล้วเสร็จในอนาคต ลบด้วยต้นทุนการพัฒนาที่จำเป็นในการลงทุนเพื่อสร้างผลิตภัณฑ์นั้น วิธีนี้ใช้ประเมินมูลค่าที่ดินที่มีศักยภาพในการพัฒนา ซึ่งวิธีการประเมินมูลค่าอื่นๆ ไม่สามารถนำมาใช้ได้

ประการที่สอง ความสอดคล้องระหว่างกฎระเบียบเกี่ยวกับการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์

วิธีส่วนเกินเป็นวิธีการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่องค์กรประเมินราคามืออาชีพนำมาใช้ และถือเป็นหนึ่งในวิธีการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพในการพัฒนา (ที่ดินเปล่าที่ยังไม่ได้รับการพัฒนา หรือที่ดินที่มีสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินซึ่งสามารถปรับปรุงหรือรื้อถอนเพื่อสร้างสิ่งปลูกสร้างใหม่บนที่ดินเพื่อการใช้งานที่ดีที่สุดและมีประสิทธิภาพสูงสุด) วิธีการส่วนเกินนี้กำหนดไว้ในมาตรฐานการประเมินมูลค่าของเวียดนาม ฉบับที่ 11 ซึ่งออกโดยหนังสือเวียนเลขที่ 145/2016/TT-BTC

กรณีที่ร่าง พ.ร.บ. ยกเลิกวิธีส่วนเกินในการประเมินราคาที่ดิน ส่งผลให้หลักเกณฑ์การประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ไม่สอดคล้องกันในเอกสารกฎหมายที่เกี่ยวข้อง

ประการที่สาม เป้าหมายการบริหารรัฐ

สาเหตุประการหนึ่งในการตัดวิธีส่วนเกินออกจากวิธีการประเมินราคาที่ดินก็คือ “นี่เป็นวิธีการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ให้ผู้บริหารคำนวณเพื่อตัดสินใจลงทุน (ควรทราบราคาที่ดินไว้ล่วงหน้า) ไม่เหมาะกับงานประเมินราคาที่ดินเพื่อให้บริการบริหารจัดการที่ดินของรัฐ”

หากพิจารณาใช้วิธีนี้เพื่อคำนวณประสิทธิภาพการลงทุนเพียงอย่างเดียว แสดงว่ามูลค่าที่ดินได้รับการคำนวณเพื่อให้เกิดการใช้ประโยชน์สูงสุดและมีประสิทธิภาพสูงสุด และราคาที่ดินดังกล่าวสอดคล้องกับหลักการตลาด ดังนั้น รัฐจึงใช้วิธีการประเมินมูลค่านี้เพื่อกำหนดประเภทของที่ดินที่มีศักยภาพในการพัฒนา เพื่อให้ได้ราคาที่ดินที่สอดคล้องกับราคาตลาด อันเป็นการกำหนดภาระผูกพันทางการเงินที่นักลงทุนต้องปฏิบัติตามต่อรัฐ

“จากการวิเคราะห์ข้างต้น ภาคธุรกิจเสนอให้คณะกรรมการร่างพิจารณาไม่ยกเลิกวิธีส่วนเกินในวิธีการประเมินมูลค่าที่ดิน” VCCI กล่าว

กำหนดราคาที่ดินส่วนกลางในตลาด

ตามบทบัญญัติแห่งมาตรา 1 วรรคหนึ่ง แห่งร่างพระราชบัญญัติฯ บัญญัติว่า “ราคาที่ดินส่วนกลางในตลาด คือ ราคาที่ปรากฏบ่อยที่สุดในธุรกรรมที่มีการโอนในตลาด ชนะการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินในแปลงที่ดินที่มีวัตถุประสงค์การใช้เดียวกันในพื้นที่และภายในระยะเวลาที่กำหนด”

เพื่อกำหนด “ราคาที่บ่อยที่สุด” ผู้ประเมินราคาที่ดินต้องรวบรวมราคาซื้อขายทั้งหมดในตลาด ณ เวลาใดเวลาหนึ่ง กิจกรรมนี้สามารถสังเคราะห์ได้จากหน่วยงานของรัฐที่มีแหล่งข้อมูล เช่น สำนักงานทะเบียนที่ดิน และกรมสรรพากรเท่านั้น

จากผลตอบรับ พบว่าองค์กรที่ปรึกษา (ยกเว้นหน่วยงานบริการสาธารณะที่ปฏิบัติหน้าที่และงานที่ได้รับมอบหมาย) จะพบว่ายากที่จะเข้าถึงแหล่งข้อมูลนี้ได้อย่างเต็มที่

เพื่ออำนวยความสะดวกในการดำเนินงานขององค์กรที่ปรึกษา VCCI ขอแนะนำให้คณะกรรมการร่างเพิ่มระเบียบข้อบังคับที่อนุญาตให้องค์กรเหล่านี้เข้าถึงแหล่งข้อมูลดังกล่าวข้างต้น

การใช้วิธีการประเมินราคาที่ดิน

บทบัญญัติในร่างพระราชบัญญัติฯ และพระราชกฤษฎีกา 44/2014/ND-CP ไม่ได้กำหนดวิธีการประเมินราคาที่ดินไว้อย่างชัดเจนในกรณีต่อไปนี้: "ที่ดินที่ไม่ใช่ที่ดิน เพื่อการเกษตร คือ ที่ดินสำหรับอยู่อาศัยที่ไม่มีข้อมูลขั้นต่ำเพียงพอ 3 แปลง" กรณีนี้ตามระเบียบฯ ไม่เข้าเงื่อนไขการใช้วิธีการเปรียบเทียบตามที่กำหนดไว้ในข้อ 1 ข้อ 5 (ฉบับแก้ไขเพิ่มเติม) และไม่ใช่กรณีการใช้บทบัญญัติในข้อ 8 ข้อ 5c ในกรณีที่ไม่มีข้อมูลขั้นต่ำเพียงพอของที่ดิน 3 แปลงที่มีจุดประสงค์การใช้ประโยชน์ที่ดินเดียวกัน เนื่องจากที่ดินดังกล่าวไม่ใช่ที่ดินเพื่อการเกษตร

ในกรณี "ที่ดินหรือเนื้อที่ที่มีมูลค่าคำนวณตามบัญชีราคาที่ดินเกิน 200,000 ล้านดอง ค่าเช่าที่ดินจะต้องชำระเป็นเงินก้อนเดียวตลอดระยะเวลาเช่า" กรณีนี้ไม่เข้าข่ายกรณีที่ใช้วิธีการเปรียบเทียบและวิธีการปรับค่าสัมประสิทธิ์ราคาที่ดินตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 5 (ฉบับแก้ไข)

ข้อมูลสำหรับการสมัครวิธีการประเมินราคาที่ดิน

ตามบทบัญญัติแห่งมาตรา 5b แห่งร่างพระราชกฤษฎีกา ข้อมูลราคาที่ดินที่จะนำมาใช้ในการเปรียบเทียบและวิธีการปรับราคาที่ดินเป็นข้อมูลภายในระยะเวลาไม่เกิน 24 เดือนนับจากวันที่ประเมินราคาที่ดินและก่อนหน้านั้น โดยรวบรวมจากแหล่งต่างๆ เช่น ราคาที่ดินที่โอนในตลาด ณ สำนักงานที่ดิน กรมสรรพากร คณะกรรมการประชาชนระดับตำบล ราคาที่ชนะการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินในองค์กรที่ดำเนินการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน
ข้อมูลที่รวบรวมไว้ข้างต้นดูเหมือนจะไม่เพียงพอที่จะระบุข้อมูลเกี่ยวกับราคาที่ดินได้อย่างแม่นยำ ปัจจุบันธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ในตลาดมีสองราคา ราคาที่ระบุในสัญญาโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน (ข้อมูลจากสำนักงานที่ดินและกรมสรรพากร) อาจไม่ใช่ราคาซื้อขายที่แท้จริง

ดังนั้น เพื่อให้แน่ใจว่าข้อมูลมีความถูกต้องแม่นยำมากขึ้น VCCI จึงขอแนะนำให้คณะกรรมการร่างขยายแหล่งข้อมูลต่างๆ เช่น ราคาธุรกรรมบนพื้นซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ราคาที่ผู้ประเมินรวบรวมมาผ่านการสืบสวนและการสำรวจ

ภูมิปัญญา

แหล่งที่มา