ภาคค้าปลีกและสำนักงานบันทึกสัญญาณเชิงบวก

พื้นที่ขายปลีกดำเนินการอย่างแข็งแกร่งด้วยกำลังการผลิตที่สูง

จากรายงานตลาดไตรมาส 3/2024 ของ Savills พื้นที่ค้าปลีกในนครโฮจิมินห์มีอุปทานเพิ่มขึ้น โดยมีพื้นที่ให้เช่ารวม 1.6 ล้านตร.ม. เพิ่มขึ้น 3% เมื่อเทียบเป็นไตรมาสต่อไตรมาส และ 5% เมื่อเทียบเป็นรายปี หลังจากมีการเปิดตัวโครงการใหม่ 3 โครงการ โดยมีพื้นที่ให้เช่ารวมกว่า 50,900 ตร.ม. ในพื้นที่นอกเขต CBD โดยเขต 8 เป็นผู้นำด้านอุปทานด้วยโครงการ 2 โครงการ ได้แก่ Parc Mall และ Co.opmart Pham The Hien ขณะที่ Vincom Plaza 3/2 ในเขต 10 เปิดให้บริการอีกครั้งหลังการปรับปรุง

นอกจากนี้ ผลประกอบการของธุรกิจประเภทนี้ยังคงแข็งแกร่งมาก โดยมีอัตราการเข้าใช้พื้นที่สูงถึง 94% เพิ่มขึ้น 0.5 เปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบเป็นรายไตรมาส และเพิ่มขึ้น 4 เปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบเป็นรายปี ผู้เช่ารายใหญ่ เช่น Mr. DIY, Uniqlo และ Muji ขยายพื้นที่ในบริเวณที่ไม่ใช่ CBD เนื่องจากค่าเช่าที่ไม่แพงและความหนาแน่นของประชากรสูง

“ผลประกอบการอยู่ในเกณฑ์ดี โดยมีการขยายเครือข่ายแบรนด์และความต้องการที่แข็งแกร่งจากกลุ่มผู้เช่ารายสำคัญ” นางสาว Cao Thi Thanh Huong ผู้จัดการอาวุโสฝ่ายวิจัย Savills HCMC กล่าว

ในด้านความสามารถในการดำเนินงาน โครงการสำคัญๆ เช่น Hung Vuong Plaza, AEON Mall และ Van Hanh Mall สามารถรักษาอัตราการเข้าใช้พื้นที่ได้ 100% เสมอมา เนื่องมาจากปริมาณผู้เข้าใช้พื้นที่สูง ผู้เช่าที่หลากหลาย และการบริหารจัดการที่มีประสิทธิภาพ ราคาค่าเช่าพื้นที่ชั้นล่างโดยเฉลี่ยอยู่ที่ 1.4 ล้านดองเวียดนาม/ตร.ม./เดือน เพิ่มขึ้น 4% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน และ 6% เมื่อเทียบกับปีก่อน

พื้นที่ค้าปลีกหลายแห่งยังคงเปิดให้บริการเต็มกำลังการผลิต 100%

การบริโภคประเภทนี้ก็ดีมากเช่นกัน โดยมีพื้นที่ถึง 42,111 ตร.ม. อุตสาหกรรมอาหารและเครื่องดื่มเป็นผู้นำด้วยส่วนแบ่งการตลาด 25% รองลงมาคือความบันเทิงที่ 24% และ แฟชั่น ที่ 18% สัญญาณนี้ยังได้รับการบันทึกควบคู่ไปกับการพัฒนาของอุตสาหกรรมค้าปลีกในเมือง

โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วง 8 เดือนแรกของปี 2024 ยอดขายปลีกสินค้าและบริการในนครโฮจิมินห์แตะระดับ 765 ล้านล้านดอง เพิ่มขึ้น 10% เมื่อเทียบเป็นรายปี ตามข้อมูลของกรมอุตสาหกรรมและการค้านครโฮจิมินห์ ยอดขายปลีกสินค้าและบริการคาดว่าจะเพิ่มขึ้น 11% เมื่อเทียบเป็นรายปีในปี 2024 คาดว่าการใช้จ่ายของผู้บริโภคจะเพิ่มขึ้น 7.6%

เมื่อประเมินแนวโน้มของประเภทนี้ในอนาคต Savills เชื่อว่าผลงานของตลาดน่าจะยังคงดีอยู่ เนื่องจากมีอุปทานใหม่จำกัด ประกอบกับการบริโภคที่แข็งแกร่ง ในไตรมาสที่สี่ของปี 2024 พื้นที่กว่า 27,600 ตร.ม. จากโครงการที่ไม่ใช่ CBD จำนวน 3 โครงการจะเปิดดำเนินการ โดยคาดว่าจะมีกำลังการผลิตอย่างน้อย 80%

ภายในปี 2027 อุปทานในอนาคตจะอยู่ที่มากกว่า 163,100 ตร.ม. จาก 12 โครงการ โดยพื้นที่นอกเขตศูนย์กลางธุรกิจคิดเป็น 55% ของอุปทานทั้งหมด เพื่อปรับปรุงขีดความสามารถ นักลงทุนบางราย เช่น Cantavil Premier และ Platinum Plaza กำลังวางแผนที่จะปรับปรุงและปรับกลุ่มผู้เช่าใหม่ภายในปี 2025

ตลาดสำนักงานเผชิญกับความท้าทายด้านอุปทาน

รายงานระบุว่าตลาดสำนักงานในโฮจิมินห์ซิตี้จะไม่มีโครงการเกรดเอใหม่ๆ เข้ามาในตลาด อุปทานทั้งหมดเพิ่มขึ้นเล็กน้อย 1% เมื่อเทียบไตรมาสต่อไตรมาส โดยมีพื้นที่ให้เช่าสุทธิ (NLA) อยู่ที่ 2.8 ล้านตร.ม. จาก 392 โครงการ เพิ่มขึ้น 7% เมื่อเทียบปีต่อปี การเติบโตนี้ขับเคลื่อนโดยโครงการเกรดบีและซีใหม่ 6 โครงการเป็นหลัก โดยเพิ่มพื้นที่ให้เช่าสุทธิ 39,800 ตร.ม.

ขณะเดียวกัน ในกลุ่มเกรดบี มีโครงการใหม่ 2 โครงการ ได้แก่ Thaisquare The Merit (เขต 1) และ CMC Tower B (เขต 7) คิดเป็น 60% ของอุปทานใหม่ทั้งหมด ส่วนโครงการเกรดซีขนาดเล็ก 4 โครงการ ซึ่งแต่ละโครงการมีพื้นที่เช่า 3,000-5,000 ตรม. ส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในพื้นที่นอกเขต CBD โดยที่น่าจับตามองคือ Binh Chanh ได้เปิดตัวอาคารสำนักงานแห่งแรก คือ LN Hub Building ซึ่งมีพื้นที่เช่ากว่า 3,300 ตรม.

เกี่ยวกับช่องว่างด้านอุปทาน คุณ Giang Huynh ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและ S22M ของ Savills HCMC ให้ความเห็นว่า “แม้ว่าอุปทานในอนาคตคาดว่าจะเพิ่มขึ้นในกลุ่มไฮเอนด์ แต่จากอัตราการดูดซับรายปี แสดงให้เห็นว่าตลาดจะยังคงมีความสมดุล”

สำนักงานเกรดเอกำลังเผชิญกับความท้าทายด้านการจัดหา

ในแง่ของอัตราการเข้าใช้พื้นที่ ตลาดสำนักงานลดลง 1 จุดเปอร์เซ็นต์ (ppt) เมื่อเทียบเป็นรายไตรมาสและรายปีมาอยู่ที่ 88% ซึ่งส่วนใหญ่เป็นผลมาจากอัตราการเข้าใช้พื้นที่ต่ำในโครงการเกรด B และ C ที่เพิ่งเปิดตัว โครงการเกรด A ในเขต 2 และเขต 7 มีผลงานดีในไตรมาสนี้ โดยมีอัตราการเข้าใช้พื้นที่เพิ่มขึ้น 5 ppt เมื่อเทียบเป็นรายไตรมาสและ 23 ppt เมื่อเทียบเป็นรายปีมาอยู่ที่ 89% โครงการเหล่านี้ดึงดูดผู้เช่าได้ด้วยค่าเช่าที่มีการแข่งขันกันสูง

ค่าเช่าเฉลี่ยยังคงทรงตัวเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน แต่เพิ่มขึ้น 6% เมื่อเทียบกับปีที่แล้วเป็น 812,000 ดอง/ตร.ม./เดือน ซึ่งสะท้อนถึงความสมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ ค่าเช่าพื้นที่เกรดเอนอกย่านศูนย์กลางธุรกิจเพิ่มขึ้น 1% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน ในขณะที่ค่าเช่าพื้นที่เกรดเอในย่านศูนย์กลางธุรกิจลดลง 1%

จากการสำรวจธุรกรรมการเช่าของ Savills ในไตรมาส 3/2024 พบว่าธุรกรรมส่วนใหญ่ (73%) มีเป้าหมายเพื่อย้ายไปยังอาคารที่มีคุณภาพดีกว่า โดยภาคการเงิน ธนาคาร ประกันภัย และอสังหาริมทรัพย์ (FIRE) ครองอันดับหนึ่งด้วยธุรกรรม 39% รองลงมาคือ ICT ที่ 31% และภาคการผลิตที่ 13% ผู้เช่าส่วนใหญ่ (75%) เป็นบริษัทต่างชาติ โดยส่วนใหญ่มาจากสหรัฐอเมริกา เกาหลี และญี่ปุ่น ในขณะที่บริษัทในประเทศคิดเป็นเพียง 25%

จากการประเมินแนวโน้มของพื้นที่ประเภทนี้ หน่วยวิจัยคาดการณ์ว่าอุปทานใหม่จะมีจำกัดในไตรมาสสุดท้ายของปี 2024 โดยมีพื้นที่ว่างให้เช่าเพียง 6,691 ตร.ม. จากโครงการเกรด C สองโครงการ ภายในปี 2027 พื้นที่ว่างให้เช่าเพิ่มเติมอีก 196,412 ตร.ม. จาก 15 โครงการจะเปิดดำเนินการ ในขณะเดียวกัน การรับรองสีเขียวถือเป็นปัญหาสำหรับโครงการสำนักงานระดับไฮเอนด์ในนครโฮจิมินห์ เนื่องจากอุปทานเกรด A และ B ที่กำลังจะมาถึง 63% จะมุ่งเน้นไปที่การตอบสนองมาตรฐานเหล่านี้

โรงเรียนการโรงแรมกำลังรอฤดูกาลท่องเที่ยว

ตามข้อมูลของ Savills ในไตรมาส 3/2567 ภาคการโรงแรมไม่มีโครงการใดๆ และมีโรงแรมระดับ 4 ดาว 1 แห่งปิดตัวลง ส่งผลให้อุปทานลดลง 1% เมื่อเทียบเป็นรายไตรมาส อย่างไรก็ตาม อุปทานเพิ่มขึ้น 5% เมื่อเทียบเป็นรายปีเป็น 16,443 ห้องจากโรงแรม 115 แห่ง เนื่องมาจากโครงการระดับ 3 และ 4 ดาว 9 โครงการเปิดใหม่หลังจากการปรับปรุงใหม่ และมีโครงการระดับ 4 และ 5 ดาว 3 โครงการใหม่ในช่วง 9 เดือนแรกของปี

แบรนด์ระดับนานาชาติกำลังพัฒนาไปได้ดี โดยมีโรงแรม Hilton Saigon เข้าร่วมในไตรมาสที่ 1 ปี 2567 โดยให้บริการห้องพักระดับ 5 ดาวจำนวน 228 ห้อง และจากนั้นนักลงทุน Mappletree ก็เปลี่ยนแบรนด์โรงแรม InterContinental Asiana Saigon เป็น JW Marriott Hotel & Suites Saigon ในไตรมาสนี้

ในด้านศักยภาพการเติบโต การพัฒนาของอุตสาหกรรม การท่องเที่ยว ทำให้อุตสาหกรรมการโรงแรมมีสัญญาณที่ดีในช่วงที่ผ่านมา

โดยเฉพาะในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2567 การท่องเที่ยวนครโฮจิมินห์มีการปรับปรุงดีขึ้นอย่างมีนัยสำคัญเมื่อเทียบเป็นรายปี โดยมีจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติมากกว่า 4 ล้านคน (เพิ่มขึ้น 12% เมื่อเทียบเป็นรายปี) และนักท่องเที่ยวในประเทศเกือบ 27.4 ล้านคน (เพิ่มขึ้น 1% เมื่อเทียบเป็นรายปี) ส่งผลให้ผลการดำเนินงานของโรงแรมดีขึ้น โดยอัตราห้องพักเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 2% เมื่อเทียบเป็นรายปีเป็น 2 ล้านดอง/ห้อง/คืน และอัตราการเข้าพักยังคงทรงตัวเมื่อเทียบเป็นรายปีที่ 62% แม้ว่าอุปทานจะเพิ่มขึ้น 5% เมื่อเทียบเป็นรายปีก็ตาม

แบรนด์นานาชาติจำนวนมากเข้ามาในตลาดโรงแรมในโฮจิมินห์ซิตี้และมีการพัฒนาที่ดี

ในไตรมาส 3 ปี 2567 เพียงไตรมาสเดียว แม้จะเป็นช่วงโลว์ซีซั่น แต่ตลาดยังคงบันทึกอัตราการเข้าพักเพิ่มขึ้น 1 เปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบไตรมาสต่อไตรมาส และ 3 เปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบปีต่อปี เป็น 61% โดยได้รับความช่วยเหลือจากนักท่องเที่ยวภายในประเทศที่เพิ่มขึ้น 16% และนักท่องเที่ยวต่างชาติที่ไหลเข้าอย่างต่อเนื่อง อัตราค่าห้องพักเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 4% เมื่อเทียบไตรมาสต่อไตรมาส และ 3% เมื่อเทียบปีต่อปี เนื่องจากทุกกลุ่มปรับราคาขึ้น เนื่องจากตลาดเตรียมเข้าสู่ช่วงไฮซีซั่นตั้งแต่เดือนกันยายน

“แม้จะเป็นช่วงโลว์ซีซั่น แต่ผลประกอบการในไตรมาสที่ 3 ของปี 2024 ก็ดีขึ้นเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า โดยที่ฤดูกาลท่องเที่ยวสูงสุดในไตรมาสหน้ามีแนวโน้มที่ดี โฮจิมินห์ซิตี้ก็อยู่ในเส้นทางที่จะบรรลุเป้าหมายจำนวนนักท่องเที่ยวที่มาเยือนในปี 2024” นีล แม็กเกรเกอร์ กรรมการผู้จัดการทั่วไปของ Savills Vietnam กล่าว

อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาถึงแนวโน้มการพัฒนา Savills ให้ความเห็นว่าอุปทานในอนาคตในนครโฮจิมินห์ค่อนข้างหายาก โดยคาดว่าจะมีโครงการใหม่เพียง 3 โครงการเท่านั้นที่จะเข้าสู่ตลาดภายในปี 2027 โครงการทั้งหมดตั้งอยู่ในเขต 1 และคาดว่าจะได้รับการบริหารจัดการโดยแบรนด์ระดับนานาชาติ ในไตรมาสที่ 4 ของปี 2024 คาดว่า Hotel Indigo Saigon The City จะเป็นโครงการใหม่เพียงโครงการเดียวที่จะเปิดตัวโดยมีห้องพักระดับห้าดาว 150 ห้อง

ที่มา: https://www.congluan.vn/tp-hcm-mat-bang-ban-le-van-phong-ghi-nhan-tin-hieu-tich-cuc-trong-quy-iii-2024-post315192.html