 |
| 'ระเบิดลูกปราย' ของเอเวอร์แกรนด์ระเบิด เผยให้เห็นบาดแผลที่ยากจะเยียวยาในตลาดอสังหาริมทรัพย์จีน ในภาพ: การเติบโตอย่างก้าวกระโดดของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในจีนทำให้อพาร์ตเมนต์สูงผุดขึ้น "ราวกับดอกเห็ด" ทั่วประเทศ (ที่มา: AP) |
อุปทานลดลง อุปสงค์ลดลงเร็วขึ้น
จาก การสำรวจ ของ Bloomberg พบ ว่าการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์อาจยังคงลดลงในเดือนกรกฎาคม 2566 ส่งผลให้การลดลงในรอบ 7 เดือนนับตั้งแต่ต้นปีอยู่ที่ 8% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปี 2565 ซึ่งถือเป็นการลดลงอย่างต่อเนื่องจาก 7.9% ในช่วง 6 เดือนแรกของปี
ที่น่าสังเกตคือ สถานการณ์ของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยังไม่ดีขึ้น ยอดขายบ้านใหม่จากผู้สร้างบ้านรายใหญ่ลดลงมากที่สุดในรอบปีในเดือนกรกฎาคม แม้ว่าหลายเมืองจะผ่อนคลายข้อจำกัดการซื้อบ้านแล้วก็ตาม ซึ่งส่งผลกระทบต่อผู้พัฒนาที่ต้องการเงินสดเพื่อบรรเทาปัญหาสินเชื่อที่ยืดเยื้อมาหลายปี
Country Garden Holdings Co. ซึ่งเคยเป็นผู้พัฒนาภาคเอกชนรายใหญ่ที่สุดในจีนเมื่อพิจารณาจากรายได้ จะเข้าร่วมกับผู้ผิดนัดชำระหนี้รายอื่นๆ เช่น China Evergrande Group หากไม่สามารถชำระดอกเบี้ยพันธบัตรมูลค่า 2 ดอลลาร์ที่ครบกำหนดในสัปดาห์ที่แล้วภายใน 30 วัน
นักวิเคราะห์ของ China International Capital Corp รวมถึง Zhang Wenlang ได้ออกมาเตือนว่าแรงกดดันตลอดห่วงโซ่มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ เช่น การขาย การซื้อที่ดิน และการก่อสร้าง อาจยังคงส่งผลกระทบต่อการเติบโตทางเศรษฐกิจของจีนต่อไป
เมื่อชมการแข่งขันฟุตบอลของมณฑลตงเจียงในมณฑลกุ้ยโจวทางทีวีหรือ วิดีโอ คุณจะเห็นว่าสนามกีฬาแห่งนี้รายล้อมไปด้วยตึกสูง
เขตตงเจียงมีพื้นที่มากกว่า 3,300 ตารางกิโลเมตร และมีประชากรน้อยกว่า 300,000 คน แม้จะมีพื้นที่มากกว่าฮ่องกง (จีน) ถึงสามเท่า แต่ประชากรกลับมีเพียงประมาณ 4% ของฮ่องกง ด้วยความหนาแน่นของประชากรที่ต่ำ คาดว่าอัตราการเข้าใช้อาคารสูงเหล่านี้จะไม่สูงเกินไป
ในปี พ.ศ. 2521 พื้นที่ใช้สอยเฉลี่ยต่อหัวของประชากรในเมืองในประเทศจีนอยู่ที่ 3.6 ตารางเมตร ปัจจุบันเพิ่มขึ้นเป็นเกือบ 40 ตารางเมตร ครัวเรือนในเมืองประมาณ 97% มีบ้าน โดยแต่ละครัวเรือนมีบ้านเฉลี่ย 1.5 หลัง และ 40% ของครัวเรือนในเมืองมีบ้าน 2 หลังหรือมากกว่า ในเดือนกันยายน พ.ศ. 2559 รัฐบาล เริ่มควบคุมตลาดอสังหาริมทรัพย์ ทำให้ราคาเฉลี่ยลดลงอย่างมาก
ในปี 2020 ราคาเฉลี่ยของประเทศอยู่ที่ 9,860 หยวน (ประมาณ 1,360 เหรียญสหรัฐ) ต่อตารางเมตร
ภายในสิ้นปี 2565 ราคาอสังหาริมทรัพย์เฉลี่ยจะลดลงเหลือ 9,800 หยวนต่อตารางเมตร ด้วยระดับราคาที่อยู่อาศัยในปัจจุบัน อุปทานมีมากกว่าอุปสงค์ บ่งชี้ว่าราคาที่อยู่อาศัยอยู่ในระดับสูง นอกจากนี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังกำลังเกิดภาวะฟองสบู่ ซึ่งในระยะยาวจะทำให้หลายคนไม่สามารถพัฒนาที่อยู่อาศัยให้ประสบความสำเร็จได้ อย่างไรก็ตาม หากราคาที่อยู่อาศัยลดลง ก็จะส่งผลกระทบต่อการจ้างงานและการบริโภคในระยะสั้น
สำนักงานสถิติแห่งชาติจีน ระบุว่า ยอดขายบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ในช่วงครึ่งแรกของปีนี้ลดลง 5.3% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยยอดขายบ้านพักอาศัยลดลง 2.8% ยอดขายบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์เพิ่มขึ้น 1.1% โดยยอดขายบ้านพักอาศัยเพิ่มขึ้น 3.7% ราคาบ้านใหม่เพิ่มขึ้นเล็กน้อย ราคาตลาดหลักที่สูงเป็นปัจจัยหนุนราคาบ้านมือสอง ในบางเมือง ราคาบ้านที่สูงเป็นอุปสรรคต่อการซื้อขายบ้านมือสอง
สถิติจาก lianjia.com ระบุว่า จำนวนป้ายประกาศขายบ้านมือสองในปักกิ่ง เซี่ยงไฮ้ กว่างโจว และเซินเจิ้น ในช่วงครึ่งปีแรกเพิ่มขึ้น 48.2%, 36.7%, 35.8% และ 30.9% ตามลำดับเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกัน อย่างไรก็ตาม จำนวนการซื้อขายบ้านมือสองที่ประสบความสำเร็จลดลง 12.7%, 11.1%, 10.3% และเพิ่มขึ้น 0.8% ตามลำดับเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกัน
นักลงทุนรายย่อยจำนวนมากบ่นว่า "มีราคาแต่ไม่มีตลาด" แม้ว่าราคาจะคงที่ แต่หากราคาไม่ลดลงอย่างรวดเร็ว ก็ไม่สามารถขายได้
ราคาที่อยู่อาศัยในเมืองระดับที่สอง สาม และสี่ อยู่ในระดับต่ำ รายได้ของผู้คนก็ค่อนข้างต่ำ บ้านใหม่โดยทั่วไปมักซบเซา และตลาดที่อยู่อาศัยมือสองก็ยิ่งซบเซาลงไปอีก
เมืองจงซานและเจียงเหมินในเขตอ่าวใหญ่ล้วนมีบ้านว่างเปล่าจำนวนมาก และการซื้อขายบ้านมือสองก็มีอยู่ไม่บ่อยนัก
รักษาแผลหายช้าอย่างไร?
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของจีนยังคงไม่ค่อยมีแนวโน้มที่ดีนักในช่วงครึ่งแรกของปี 2566 เนื่องจากความสัมพันธ์ระหว่างอุปทานและอุปสงค์ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้เปลี่ยนแปลงไป และราคาบ้านจะยังคงลดลงอย่างน้อยในระยะสั้น
ในช่วงกลางเดือนกรกฎาคม ธนาคารประชาชนจีน (PBoC) ได้ยืนยันว่า "ความสัมพันธ์ระหว่างอุปทานและอุปสงค์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้ผ่านการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่"
เมื่อวันที่ 21 กรกฎาคม การประชุมสมัยสามัญของคณะรัฐมนตรีจีนเน้นย้ำถึงความจำเป็นในการปฏิรูปหมู่บ้านในเมืองและมหานครอย่างมั่นคง
เมื่อวันที่ 24 กรกฎาคม โปลิตบูโรได้จัดการประชุมเพื่อหารือเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเน้นย้ำถึงความจำเป็นในการปรับตัวให้เข้ากับสถานการณ์ใหม่ที่มีการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ในความสัมพันธ์ระหว่างอุปสงค์และอุปทานของตลาดอสังหาริมทรัพย์จีน และเร่งปรับและเพิ่มประสิทธิภาพนโยบายอสังหาริมทรัพย์ โปลิตบูโรได้เสนออีกครั้งให้ส่งเสริมการปรับปรุงหมู่บ้านในเมืองและการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานสาธารณะแบบ "ปกติและฉุกเฉิน" อย่างจริงจัง พร้อมทั้งเน้นย้ำถึงความจำเป็นในการพัฒนาที่อยู่อาศัยให้เช่าราคาประหยัดผ่านช่องทางต่างๆ
เมื่อวันที่ 1 สิงหาคม ธนาคารประชาชนแห่งประเทศจีน (PBOC) และสำนักงานบริหารเงินตราต่างประเทศแห่งรัฐ (State Administration of Foreign Exchange) ได้จัดการประชุมเชิงปฏิบัติการในช่วงครึ่งหลังของปี โดยประกาศสนับสนุนการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างมั่นคงและแข็งแรง การประชุมดังกล่าวได้ขยายระยะเวลาค้ำประกันสินเชื่อสำหรับการส่งมอบบ้าน จัดหาเงินทุนที่มั่นคงและเป็นระเบียบให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ และเสริมสร้างการสนับสนุนทางการเงินสำหรับที่อยู่อาศัยให้เช่า การปรับปรุงหมู่บ้านในเมือง และการก่อสร้างที่อยู่อาศัยราคาประหยัด
ขณะเดียวกัน การประชุมยังเน้นย้ำถึงความจำเป็นในการปรับปรุงระบบการติดตาม ประเมินผล และป้องกันความเสี่ยงทางการเงิน โดยรักษาเส้นแดงเพื่อป้องกันความเสี่ยงทางการเงินเชิงระบบ ผู้บริหารยังเน้นย้ำถึงการดำเนินนโยบายสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่แตกต่างกัน โดยให้แนวทางในการลดอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยรายบุคคลและอัตราการผ่อนชำระงวดแรก เพื่อตอบสนองความต้องการด้านที่อยู่อาศัย
ในช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมา รัฐบาลจีนได้ประกาศข้อมูลกระตุ้นเศรษฐกิจอย่างต่อเนื่อง โดยมีเนื้อหาหลักดังนี้:
ประการแรก ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของจีนได้เปลี่ยนจากอุปสงค์ส่วนเกินไปสู่อุปทานส่วนเกิน อสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นองค์ประกอบหลักของความมั่งคั่งครัวเรือน แต่ยุคของการเป็นเจ้าของบ้านในฐานะวิธีการหลักในการสะสมความมั่งคั่งได้สิ้นสุดลงแล้ว การลงทุนด้านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของจีนก็ลดลง 7.9% ในช่วงครึ่งแรกของปี ขณะที่อุปสงค์ลดลงในอัตราที่เร็วกว่า
ประการที่สอง การจัดหาเงินทุนจากธนาคารในปัจจุบันสำหรับอสังหาริมทรัพย์มีเป้าหมายสำคัญสองประการ ประการแรกคือ การรับรองการส่งมอบบ้าน การสนับสนุนนักพัฒนาให้ส่งมอบบ้านตามสัญญา และการป้องกันภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ตกต่ำ ประการที่สองคือ การปรับปรุงหมู่บ้านในเมือง การพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาประหยัด และที่อยู่อาศัยให้เช่าราคาประหยัด แม้ว่าเอกสารบางฉบับจะไม่ได้ระบุรูปแบบดังกล่าว แต่มาตรการเฉพาะก็ยังคงเป็นการดำเนินการ "บ้านเพื่อการอยู่อาศัย ไม่ใช่เพื่อการเก็งกำไร" อย่างไรก็ตาม หากปราศจากการเก็งกำไร ราคาที่อยู่อาศัยที่สูงย่อมยากที่จะรักษาไว้ได้
ประการที่สาม เสริมสร้างการกำกับดูแลและบริหารความเสี่ยง เมื่อวันที่ 27 กรกฎาคม เอเวอร์แกรนด์ เรียลเอสเตท ดีเวลลอปเมนท์ กรุ๊ป ประกาศว่าหนี้สินรวม ณ สิ้นปี 2565 สูงกว่า 2.4 ล้านล้านหยวน ณ สิ้นปี 2565 เอเวอร์แกรนด์มีพนักงานมากกว่า 100,000 คน และหนี้สินตามสัญญามากกว่า 720 ล้านหยวน ซึ่งเกี่ยวข้องกับอพาร์ตเมนต์หลายแสนห้องที่ขายไปแล้ว แต่ยังไม่ได้ส่งมอบ
การจัดการกับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ล้มละลาย ไม่มีสภาพคล่อง และขาดทุนอย่าง Evergrande อย่างถูกต้องและถูกกฎหมาย ถือเป็นการทดสอบระบบธนาคารและเจ้าหนี้รายอื่นๆ ของจีน
ประการที่สี่ การลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้และอัตราดอกเบี้ยเงินดาวน์ส่วนใหญ่มีจุดประสงค์เพื่อช่วยเหลือผู้ซื้อบ้านหลังแรกและผู้ที่ต้องการปรับปรุงบ้าน หากรายได้และราคาบ้านของประชาชนไม่เปลี่ยนแปลง การลดอัตราดอกเบี้ยเงินดาวน์จะส่งผลให้ฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ลุกลามไปสู่สินเชื่อทางการเงิน ซึ่งขัดแย้งกับเป้าหมายในการป้องกันความเสี่ยงทางการเงินเชิงระบบและจำกัดโอกาสในการปรับตัว
หากราคาบ้านไม่เปลี่ยนแปลงเป็นเวลานานและค่าจ้างเพิ่มขึ้น อาคารเก่าบางส่วนอาจถูกรื้อถอน และอำนาจซื้อของผู้อยู่อาศัยใหม่ก็อาจช่วยพยุงราคาปัจจุบันไว้ได้ในอีกไม่กี่ปีต่อมา
รัฐบาลได้นำมาตรการที่เอื้ออำนวยมาอย่างต่อเนื่องเพื่อรักษาเสถียรภาพราคาอสังหาริมทรัพย์เพื่อรักษาเสถียรภาพเศรษฐกิจ แต่โดยทั่วไปแล้วราคาอสังหาริมทรัพย์ของจีนจะยังคงลดลงในระยะสั้น โดยเฉพาะในตลาดที่อยู่อาศัยมือสอง
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)