นายหวู่ ฮ่อง ถั่น ประธานคณะ กรรมการเศรษฐกิจ กล่าวรายงานต่อที่ประชุมว่า “เพื่อตอบสนองต่อความคิดเห็นของสมาชิกสภานิติบัญญัติแห่งชาติ ร่างกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับแก้ไข) ได้มีการทบทวนขอบเขตการกำกับดูแลร่วมกับร่างกฎหมายว่าด้วยที่ดิน (ฉบับแก้ไข) ร่างกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย (ฉบับแก้ไข) และกฎหมายที่เกี่ยวข้อง ร่างกฎหมายนี้รับรองว่าจะไม่มีความซ้ำซ้อนหรือขัดแย้งในขอบเขตการกำกับดูแล ขณะเดียวกันก็รับประกันความสอดคล้องและสอดประสานกันของระบบกฎหมาย และได้รับการแก้ไขเพื่อกำหนดขอบเขตการกำกับดูแลอย่างชัดเจน ครอบคลุมถึงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ สิทธิและหน้าที่ขององค์กรและบุคคลที่ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การกำกับดูแลตลาดอสังหาริมทรัพย์ และการบริหารจัดการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของรัฐ”
นายหวู่ ฮ่อง ถั่น ประธานคณะกรรมการเศรษฐกิจ กล่าวว่า ร่างกฎหมายได้เพิ่มบทบัญญัติเกี่ยวกับกรณีที่กฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้บังคับใช้ เพื่อให้สอดคล้องกับขอบเขตของร่างกฎหมาย สำหรับแนวคิดเรื่อง "ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์" ร่างกฎหมายได้ปรับปรุงแนวคิดธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยมุ่งไปที่: ชี้แจงประเภทของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์; เพิ่มเนื้อหาเกี่ยวกับการดำเนินธุรกิจโอนโครงการอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจบริการด้านอสังหาริมทรัพย์; คงข้อความ "เพื่อแสวงหากำไร" ไว้ เพื่อให้สอดคล้องกับแนวคิดธุรกิจที่กำหนดไว้ในกฎหมายวิสาหกิจ
หวู่ ฮ่อง ถั่น ประธานคณะกรรมการเศรษฐกิจสภานิติบัญญัติแห่งชาติ นำเสนอรายงาน ภาพ: ดวน ตัน/วีเอ็นเอ
นายหวู่ ฮ่อง ถั่น ประธานคณะกรรมการเศรษฐกิจ กล่าวว่า หลายฝ่ายมีความเห็นไม่บังคับให้เป็นข้อบังคับ แต่ควรส่งเสริมเฉพาะธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ผ่านตลาดซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น ฝ่ายหนึ่งมีความเห็นเห็นด้วยกับการควบคุมธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ ผ่านตลาดซื้อขายอสังหาริมทรัพย์
คณะกรรมการถาวรของคณะกรรมการเศรษฐกิจพบว่า บทสรุปเชิงปฏิบัติของการดำเนินการตามกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2557 แสดงให้เห็นว่าตลาดซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันไม่ได้รับประกันความโปร่งใสและไม่รับประกันความปลอดภัยทางกฎหมายของธุรกรรม เนื่องจากตลาดซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เป็นผู้รับผลประโยชน์ในความสัมพันธ์ของธุรกรรม การบังคับให้มีธุรกรรมผ่านตลาดซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่สอดคล้องกับระบบกฎหมายปัจจุบัน ขัดขวางสิทธิเสรีภาพในการประกอบธุรกิจ มีแนวโน้มที่จะใช้บทบัญญัติทางกฎหมายเพื่อผูกขาดและรบกวนตลาด และไม่รับประกันการดำเนินงานในการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้แข็งแรง ปลอดภัย และยั่งยืน
ไทย เพื่อตอบสนองต่อความคิดเห็นของสมาชิกสภานิติบัญญัติแห่งชาติ ร่างกฎหมายดังกล่าวได้รับการแก้ไขในทิศทางต่อไปนี้: ยกเลิกข้อกำหนดบังคับสำหรับการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ผ่านแพลตฟอร์มการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในบทที่ VII ของร่างกฎหมาย เพื่อสร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยต่อนักลงทุนและลูกค้าในการเลือกวิธีการทำธุรกรรมอย่างเสรี; เพิ่มเติมมาตรา 7 มาตรา 8 แห่งร่างกฎหมายว่าด้วยนโยบายของรัฐเกี่ยวกับการลงทุนและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้น "รัฐส่งเสริมให้องค์กรและบุคคลดำเนินธุรกรรมการซื้อ ขาย โอน เช่า ให้เช่าซื้อบ้าน งานก่อสร้าง และสิทธิการใช้ที่ดินผ่านแพลตฟอร์มการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์"
ร่างกฎหมายเสนอทางเลือกสองทางสำหรับการฝากเงินในธุรกิจที่อยู่อาศัยและโครงการก่อสร้างในอนาคต
ตัวเลือกที่ 1: กฎระเบียบ “ผู้ลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์จะได้รับอนุญาตให้เรียกเก็บเงินมัดจำตามข้อตกลงกับลูกค้าได้เฉพาะเมื่อโครงการมีแบบแปลนพื้นฐานที่ได้รับการประเมินจากหน่วยงานของรัฐ และผู้ลงทุนมีเอกสารสิทธิการใช้ที่ดินอย่างใดอย่างหนึ่ง สัญญาวางเงินมัดจำต้องระบุราคาขาย ราคาเช่าซื้อบ้าน งานก่อสร้าง และจำนวนเงินมัดจำต้องไม่เกิน 10% ของราคาขาย ราคาเช่าซื้อบ้าน และงานก่อสร้าง”
ตัวเลือกที่ 2: กฎระเบียบ “ผู้ลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์จะได้รับอนุญาตให้เรียกเก็บเงินมัดจำจากลูกค้าได้ก็ต่อเมื่อโครงการที่อยู่อาศัยและก่อสร้างได้ปฏิบัติตามเงื่อนไขการดำเนินกิจการทั้งหมดและดำเนินธุรกรรมตามบทบัญญัติของกฎหมายฉบับนี้เท่านั้น”
คณะกรรมการถาวรของคณะกรรมการเศรษฐกิจได้เลือกทางเลือกที่ 1 เนื่องจากเมื่อแบบร่างพื้นฐานได้รับการประเมินโดยบริษัทรับเหมาก่อสร้างเฉพาะทาง ความถูกต้องตามกฎหมายของโครงการจะชัดเจนเพียงพอสำหรับผู้ซื้อ ผู้ประกอบการมีความกระตือรือร้นมากขึ้นในการวางแผนธุรกิจ โดยดำเนินการออกแบบก่อสร้างให้เสร็จสมบูรณ์หลังจากการออกแบบพื้นฐานแล้ว
ตามที่คณะกรรมการเศรษฐกิจถาวรได้กล่าวไว้ จำเป็นต้องควบคุมอัตราการยอมรับเงินฝากให้อยู่ในระดับที่เหมาะสม เพื่อให้แน่ใจว่าจุดประสงค์ของการฝากเงินนั้นไม่ใช่เพื่อให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์รับเงินฝากเป็นช่องทางในการระดมทุน
หากอัตราดอกเบี้ยเงินฝากสูงเกินไป ก็จะไม่สามารถกำจัดธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่มีความสามารถออกจากตลาดได้ และเพิ่มความเสี่ยงในการจัดสรรเงินทุน การฉ้อโกง และการยักยอกทรัพย์สินของลูกค้า (ประชาชน) หากอัตราดอกเบี้ยเงินฝากต่ำเกินไป ก็จะไม่มีผลผูกพันความรับผิดชอบของคู่สัญญา และคู่สัญญาที่เกี่ยวข้องอาจยินยอมละเมิดพันธกรณีและยอมรับการสูญเสียเงินฝาก
ดังนั้น ร่างกฎหมายจึงกำหนดให้อัตราดอกเบี้ยเงินฝากสูงสุดอยู่ที่ 10% ของราคาขายหรือราคาเช่าซื้อ นอกจากนี้ ร่างกฎหมายยังกำหนดบทบัญญัติเพิ่มเติมที่คู่สัญญาต้องระบุราคาขายหรือราคาเช่าซื้ออย่างชัดเจนในสัญญาเงินฝาก ซึ่งจะช่วยผูกมัดความรับผิดชอบและรับรองการทำสัญญา
ตามที่คณะกรรมการถาวรของคณะกรรมการเศรษฐกิจได้กล่าวไว้ สำหรับตัวเลือกที่ 2 ซึ่งอนุญาตให้มีการเรียกเก็บเงินมัดจำเมื่อ "บ้านหรืองานก่อสร้างได้ผ่านเงื่อนไขทั้งหมดในการดำเนินกิจการและได้ดำเนินการตามบทบัญญัติของกฎหมายนี้" จะไม่มีความหมายว่าเป็นเงินมัดจำอีกต่อไป แต่จะกลายเป็นการชำระเงินตามสัญญาตามความคืบหน้าโดยพื้นฐาน
ก่อนหน้านี้ ในการประชุมสมัยสามัญครั้งที่ 5 สภานิติบัญญัติแห่งชาติได้หารือและให้ความเห็นเกี่ยวกับร่างกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับแก้ไข) โดยอาศัยความเห็นของสมาชิกสภานิติบัญญัติแห่งชาติ คณะกรรมาธิการเศรษฐกิจประจำสภานิติบัญญัติแห่งชาติได้เป็นประธานและประสานงานกับหน่วยงานร่างกฎหมาย ( กระทรวงก่อสร้าง ) และหน่วยงานและองค์กรที่เกี่ยวข้อง เพื่อศึกษา ทำความเข้าใจ และอธิบายการแก้ไขร่างกฎหมาย พร้อมกันนี้ ยังมีการจัดสัมมนาเพื่อปรึกษาหารือกับผู้เชี่ยวชาญ ผู้บริหาร และผู้ที่เกี่ยวข้องที่ได้รับผลกระทบจากร่างกฎหมาย เพื่อให้มีพื้นฐานทางทฤษฎีและปฏิบัติที่มากขึ้นสำหรับการร่างกฎหมายให้แล้วเสร็จ
ร่างพระราชบัญญัติฯ ที่ผ่านความเห็นชอบและแก้ไขแล้ว มี 10 บท 84 มาตรา โดยตัดออก 9 มาตรา และเพิ่ม 1 มาตรา จากร่างพระราชบัญญัติฯ ที่เสนอสภานิติบัญญัติแห่งชาติในสมัยประชุมครั้งที่ 5
ตามรายงานของหนังสือพิมพ์ VNA/Tin Tuc
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)