วิลล่าและทาวน์เฮาส์มีสภาพคล่องต่ำ

การซื้อขายลดลง

ตามรายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์ล่าสุดจาก Savills Vietnam ผลิตภัณฑ์วิลล่า/ทาวน์เฮาส์ในนคร โฮจิมิน ห์มีผลการดำเนินงานที่อ่อนแอที่สุดนับตั้งแต่ปี 2019 โดยมีปริมาณธุรกรรมและอัตราการดูดซับที่ลดลงอย่างต่อเนื่อง

โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปี 2566 อุปทานหลักลดลงร้อยละ 40 เมื่อเทียบกับปีก่อน เหลือ 993 หน่วย ซึ่งถือเป็นระดับต่ำสุดในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา และส่วนใหญ่มาจากสินค้าคงคลังที่มีราคาสูง

ในทำนองเดียวกัน ปริมาณการขายและอัตราการดูดซับก็อยู่ในระดับต่ำสุดในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา โดยลดลงเหลือ 29% และปริมาณการขายอยู่ที่เพียง 286 ยูนิต ลดลง 73% เมื่อเทียบกับปีก่อน เนื่องจากอุปทานที่เข้าถึงได้ยังคงมีจำกัด ยูนิตราคาสูงจึงยังคงครองตลาด โดยยูนิตมูลค่ากว่า 3 หมื่นล้านดอง คิดเป็น 67% ของยอดขายทั้งหมด

ในการพูดคุยกับ Nguoi Dua Tin คุณ Giang Huynh รองผู้อำนวยการ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและ S22M (Savills) กล่าวว่า เหตุผลเชิงวัตถุมาจากข้อเท็จจริงที่ว่ากระบวนการระดมทุนได้รับผลกระทบจากการตรวจสอบการออกพันธบัตรอสังหาริมทรัพย์

นอกจากนี้ ผลกระทบของการพัฒนา เศรษฐกิจ โลกต่อเศรษฐกิจภายในประเทศยังก่อให้เกิดความยากลำบากมากมาย ส่งผลให้รายได้และกระแสเงินสดของธุรกิจและประชาชนถูกปิดกั้น

อสังหาฯ ตลาดอสังหาฯ ภาคใต้ : วิลล่าและทาวน์เฮาส์มีสภาพคล่องต่ำ — กิจกรรมการซื้อขายวิลล่าและทาวน์เฮาส์ลดลง (ภาพ: SV)

คุณ Giang Huynh กล่าวว่า เหตุผลอีกประการหนึ่งที่ส่งผลกระทบโดยตรงต่อกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ประเภทวิลล่าและทาวน์เฮาส์ก็คือ ปัญหาที่ดินในใจกลางเมืองโฮจิมินห์ขาดแคลน ส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้น ส่งผลให้ผู้ซื้อมีทางเลือกน้อยลง

เนื่องจากอุปทานมีจำกัดและนักลงทุนค่อยๆ ย้ายไปสู่กลุ่มที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์ ผู้ซื้อเป้าหมายจึงแคบลง ส่งผลให้อัตราการดูดซับลดลงอย่างมาก

อสังหาฯ – ตลาดอสังหาฯ ภาคใต้ : วิลล่าและทาวน์เฮาส์มีสภาพคล่องต่ำ (รูปที่ 2) — มีโครงการทาวน์เฮาส์และวิลล่าเพียงไม่กี่โครงการในนครโฮจิมินห์

อันที่จริงแล้ว การลดลงของกิจกรรมนี้สะท้อนให้เห็นถึงการพัฒนาแบบวัฏจักรของตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบ โดยอุปทานของอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ในเขตเมืองชั้นในเริ่มลดลงเรื่อยๆ เนื่องจากภาวะขาดแคลน สินค้าจึงมุ่งเน้นไปที่กลุ่มผู้ซื้อระดับไฮเอนด์และกลุ่มผู้ซื้อที่มีฐานะดี ที่สำคัญกว่านั้น ตามแนวทางการพัฒนาเมืองจนถึงปี 2573 นครโฮจิมินห์จะมุ่งเน้นการพัฒนาตลาดอาคารสูงเพื่อใช้ประโยชน์จากที่ดินและตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยจำนวนมากในเมือง” คุณเกียงกล่าว

Savills Vietnam Research ระบุว่าในปี 2567 คาดว่าจะมีอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาด 1,400 หน่วย โดยสินค้ามูลค่า 20,000-30,000 ล้านดองคิดเป็นประมาณ 65% ผลการดำเนินงานที่ลดลงและราคาขายที่สูงอย่างต่อเนื่องในนครโฮจิมินห์เป็นความท้าทายสำคัญต่ออัตราการดูดซับ

อุปทานกระจุกตัวอยู่ในจังหวัดด่งนายและ บิ่ญเซือง

ซาวิลส์ เวียดนาม ระบุว่า ความต้องการของลูกค้ากำลังเปลี่ยนไปสู่จังหวัดใกล้เคียง ยกตัวอย่างเช่น จังหวัดบิ่ญเซืองจะมีอพาร์ตเมนต์ใหม่มากกว่า 3,400 แห่ง ซึ่งมากกว่า 90% มีราคาต่ำกว่า 1 หมื่นล้านดอง จังหวัดด่งนายจะมีอพาร์ตเมนต์ใหม่ 2,900 แห่ง ซึ่ง 41% มีราคา 5,000-1 หมื่นล้านดอง และ 29% มีราคา 1,000-2 หมื่นล้านดอง

นายเล ดิ่งห์ ลาง กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซ่งลอง เรียลเอสเตท อินเวสต์เมนต์ คอนสตรัคชั่น แอนด์ ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด เปิดเผยว่า “ปัจจุบัน จังหวัดใกล้เคียง เช่น ด่งนาย และบิ่ญเซือง มีข้อได้เปรียบในการพัฒนาที่อยู่อาศัยแนวราบ เนื่องจากมีโครงสร้างพื้นฐานที่เชื่อมโยงกัน มีกองทุนที่ดินขนาดใหญ่ และราคาที่สมเหตุสมผล ทำให้นักลงทุนจำนวนมากเลือกจังหวัดเหล่านี้เป็นจุดหมายปลายทาง ซึ่งกลุ่มวิลล่าและทาวน์เฮาส์ก็จะได้รับความสนใจเช่นกัน”

อสังหาฯ – ตลาดอสังหาฯ ภาคใต้ : วิลล่าและทาวน์เฮาส์มีสภาพคล่องต่ำ (รูปที่ 3) — ปัจจุบันวิลล่าและทาวน์เฮาส์อสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์มีจำนวนจำกัดและค่อยๆ ย้ายไปยังจังหวัดใกล้เคียง

คุณเกียง หวินห์ กล่าวว่าจากมุมมองด้านการพัฒนา ในบริบทของตลาดที่ยากลำบากเช่นช่วงที่ผ่านมา นักลงทุนมีความระมัดระวังมากขึ้นในการตัดสินใจลงทุน

ดังนั้น คุณเกียงจึงแนะนำว่าในการพัฒนาโครงการทาวน์เฮาส์ โดยเฉพาะในพื้นที่เมืองบริวาร ผู้ลงทุนโครงการจะต้องให้ความสำคัญกับทำเลที่พัฒนาในพื้นที่ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริงสูง ลงทุนด้านคุณภาพการพัฒนา การวางแผนที่เป็นระบบ ราคาขายที่สมเหตุสมผล ความคืบหน้าในการก่อสร้างที่ชัดเจน และกฎหมายที่โปร่งใส

เพื่อรับมือกับการเปลี่ยนแปลงนี้ ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา นักลงทุนรายใหญ่ได้เข้าซื้อที่ดินในตลาดชานเมืองเหล่านี้เพื่อดำเนินโครงการขนาดใหญ่ ซึ่งช่วยประสานโครงสร้างพื้นฐานและกระจายสินค้าไปยังพื้นที่ต่างๆ นอกจากนี้ ราคาขายในจังหวัดใกล้เคียงยังมีการแข่งขันสูงกว่าในนครโฮจิมินห์ ซึ่งราคาขายหลักเฉลี่ยในจังหวัดบิ่ญเซืองและจังหวัดด่งนายอยู่ที่ 16% และ 22% ของราคาขายในนครโฮจิมินห์ตามลำดับ” คุณเกียง ฮวีญ กล่าว

แหล่งที่มา