ความผิดปกติ ข้อเสีย และความไม่มั่นคงจากการประมูลที่ดินแบบ Thu Thiem ในเขตชานเมืองฮานอย

ความผิดปกติ ข้อเสีย และความไม่มั่นคงจากการประมูลที่ดินแบบ “ธุ เทียม” ในเขตชานเมือง ฮานอย – ตอนที่ 2

ตลาดอสังหาริมทรัพย์และ เศรษฐกิจ จะได้รับผลกระทบมากมายหากการประมูลที่ดินในเขตชานเมืองฮานอยเมื่อเร็วๆ นี้ไม่ได้รับการชี้แจงอย่างชัดเจนว่ามีนักเก็งกำไรและนายหน้าที่ดินเข้ามาจัดการ

19 ชั่วโมง ตั้งแต่เวลา 9.00 น. ของวันที่ 19 สิงหาคม ถึงเวลา 4.30 น. ของวันที่ 20 สิงหาคม ที่ดิน 19 แปลง ในย่านลองคุ้ก ตำบลเตี่ยนเยน อำเภอหว่ายดึ๊ก ได้ผ่านการประมูล 9 รอบ ด้วยราคาประมูลสูงสุดเป็นประวัติการณ์ที่ไม่ได้อยู่ในตลาด คือมากกว่า 133.3 ล้านดองต่อตารางเมตร ซึ่งสูงกว่าราคาเริ่มต้นถึง 18 เท่า ขณะเดียวกัน ราคาประมูลต่ำสุดที่ชนะอยู่ที่ 91.3 ล้านดองต่อตารางเมตร ซึ่งสูงกว่าราคาเริ่มต้นถึง 12.5 เท่า ก่อนหน้านี้ การประมูลที่ดินในตำบลถั่นกาว (ถั่นโอย ฮานอย) ก็สร้างความ "ช็อก" เช่นกัน โดยมีผู้ลงทะเบียนเกือบ 7,000 คน ผู้เข้าร่วมประมูล 1,500 คน และมีราคาประมูลที่ชนะสูงกว่าราคาประมูลเดิมหลายสิบเท่า

นับตั้งแต่มีการเปิดประมูลที่ดินในเขตชานเมืองอีกครั้งเมื่อต้นปี ไม่ใช่เรื่องยากที่จะสังเกตเห็นความผิดปกติในการประมูลที่ดินซึ่งมีข้อสงสัยว่ามีนักเก็งกำไรและนายหน้าที่ดินเข้ามาแทรกแซง ซึ่งสร้างความเสี่ยงในการหยุดชะงักความพยายามของ รัฐบาล ในการลดราคาที่อยู่อาศัยและประกันความมั่นคงทางสังคม ขณะเดียวกันก็ทำให้เศรษฐกิจโดยรวมหยุดชะงักเนื่องจากจิตวิทยาของการรอการขายที่ดินราคาสูง

ตอนที่ 2: แรงจูงใจอันมืดมนและ "ฝันร้าย" ที่เกิดขึ้นซ้ำแล้วซ้ำเล่าในดินแดน Thu Thiem

จุดร่วมของการประมูลที่ดินเมื่อเร็วๆ นี้ที่ก่อให้เกิด “กระแส” ในเขตชานเมืองฮานอย คือ การที่กลุ่มนักเก็งกำไรรายย่อยหลายกลุ่ม ซึ่งไม่ใช่คนท้องถิ่น เข้ามามีส่วนร่วม ผลักดันราคาที่ดินให้สูงเกินควรและไม่ใช่ระดับตลาด และคาดการณ์ว่าจะไม่มีการซื้อขายที่ดินเกิดขึ้นจริงอย่างแน่นอน สมาชิกในตลาดหลายคนตั้งคำถามกับตัวเองว่า “มีเจตนาร้าย” อยู่เบื้องหลังกลอุบายการประมูลที่ดินครั้งล่าสุดหรือไม่? แล้วหน่วยงานบริหารจัดการของรัฐมีบทบาทอย่างไรในเรื่องนี้ เมื่อปล่อยให้นายหน้าที่ดินผูกขาดและควบคุมตลาด?

เมื่อนักเก็งกำไรปลุกกระแสการประมูลที่ดิน

ผู้เชี่ยวชาญหลายท่านระบุว่า โอกาสที่ราคาสินค้าในพื้นที่ประมูลจะเพิ่มขึ้นในระยะสั้นนั้นไม่มากนัก เพราะเป็นเพียงการตอบสนองความต้องการด้านที่อยู่อาศัยและการลงทุนของผู้อยู่อาศัยในพื้นที่นั้น อย่างไรก็ตาม หลังจากการประมูลที่ “ดุเดือด” สองครั้งล่าสุดในตำบลเตี่ยนเยน (ฮหว่ายดึ๊ก) และก่อนหน้านั้นในตำบลแทงกาว (ถั่นโอย) คำถามที่ถูกหยิบยกขึ้นมาคือ ชาวบ้านในพื้นที่ชนะการประมูลกี่เปอร์เซ็นต์

ในกลุ่มฟอรัมออนไลน์หลายแห่ง บันทึกของหนังสือพิมพ์ Dau Tu แสดงให้เห็นว่าหลายคนที่อ้างตัวว่าเป็นชาวท้องถิ่นบอกว่าพวกเขาโชคดีที่ชนะการประมูลเมื่อเร็วๆ นี้เพราะไม่จำเป็นต้องใช้ จึงต้องการขายในราคาที่สูงกว่าเล็กน้อย สูงกว่านั้นอีกหลายร้อยล้านด่ง อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริง เมื่อบันทึกในพื้นที่ พบว่าคนส่วนใหญ่ไม่ใช่ผู้ที่มีถิ่นพำนักถาวรในพื้นที่

หลังจากการประมูลที่ดินในเตี่ยนเยน (หว่ายดึ๊ก) มีข้อมูลเกี่ยวกับการโอนที่มีราคาต่างกัน "หลายร้อยล้านดอง"

ยกตัวอย่างเช่น ในการประมูลเมื่อเร็วๆ นี้ที่ตำบลถั่นกาว นายเหงียน กง กวง ผู้อำนวยการศูนย์พัฒนากองทุนที่ดินอำเภอถั่นโอย เปิดเผยว่า มีเพียง 2 คนในตำบลถั่นโอยที่ชนะการประมูล โดยราคาที่ดินเกือบ 80 ล้านดอง/ตร.ม. ในเขตเม่ลิญ (ฮานอย) มีผู้โชคดีเพียงไม่กี่คนเท่านั้นที่ชนะการประมูลหลายแปลง และในเขตเจิ่งมี (ฮานอย) มีผู้โชคดีเพียงคนเดียว ผู้ชนะการประมูลส่วนใหญ่มาจากบั๊กนิญ บั๊กซาง ไฮเซือง และฟู้โถ

ขณะเดียวกัน คำยืนยันจากผู้เข้าร่วมประมูลจำนวนมากในเขตเทศบาลเตี๊ยนเยน (Hoai Duc) ระบุอีกว่า 99% ของผู้ที่อยู่ในกลุ่มผู้ชนะรอบสุดท้ายไม่ใช่คนในเทศบาลเตี๊ยนเยน แต่เป็นกลุ่มนักลงทุนจากท้องถิ่นอื่นๆ เช่น บาวี, กิมจุง (ฮานอย), ไหเซือง, บั๊กนิญ, บั๊กซาง... ส่วนนักลงทุนที่เข้าร่วมแต่ไม่ "โชคดี" พอที่จะชนะการประมูลก็เป็นคนในพื้นที่เพียงไม่กี่คน โดยส่วนใหญ่เป็นนักลงทุนในกลุ่มที่เข้าร่วมการประมูลพร้อมกันตั้งแต่ 7 ถึง 19 แปลง

รองศาสตราจารย์ ดร. ดินห์ จ่อง ถิง อดีตหัวหน้าแผนกการเงินระหว่างประเทศ สถาบันการเงิน

โครงสร้างพื้นฐานและถนนหนทางในพื้นที่ประมูลที่ดินสองแห่งล่าสุดในถั่นโอยและฮว่ายดึ๊กไม่ได้โดดเด่นเป็นพิเศษ ล้อมรอบด้วย “ทุ่งร้าง” แต่ราคาที่ดินสูงถึงหลายร้อยล้านดองต่อตารางเมตร ดังนั้นในเขตเมืองหรือชานเมือง ราคาจะยิ่งสูงขึ้นไปอีก จากการประมูลเหล่านี้ นักเก็งกำไรบางรายได้เพิ่มราคาขึ้นเพื่อให้ระดับราคาในพื้นที่ถั่นโอยสูงขึ้น และเมื่อระดับราคาโดยรวมสูงขึ้น นักเก็งกำไรที่ถือครองที่ดิน 5-7 แปลงหรือหลายสิบแปลงในพื้นที่ที่สวยงามกว่าและมีโครงสร้างพื้นฐานที่ครบครันกว่าย่อมได้รับประโยชน์อย่างแน่นอน -

นอกจากผู้เข้าร่วมการประมูลภายในสนามกีฬาอำเภอฮว่ายดึ๊กแล้ว ยังมีนายหน้าอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากที่มารวมตัวกันเพื่อติดตามการประมูลที่ดินตั้งแต่เช้าวันที่ 19 สิงหาคม นายหน้าบางคนเปิดการถ่ายทอดสดวิดีโอบนแพลตฟอร์มโซเชียลมีเดียเพื่อรายงานบรรยากาศรอบๆ พื้นที่ประมูล

ด้วยแนวคิดที่ว่า "หากโครงสร้างพื้นฐานยังมีจำกัด ในอนาคตจะดีกว่า หากพื้นที่เกษตรกรรมได้รับการพัฒนาเป็นเมือง หากไม่มีข้อได้เปรียบทางเศรษฐกิจพิเศษมากนัก ผู้คนก็จะมีมัน แต่หากพวกเขาไม่ซื้อที่ดินตอนนี้ ที่ดินนั้นก็จะไม่มีให้ใช้เป็นเวลาหลายปี" กลุ่มนักลงทุนเหล่านี้จึงไม่ลังเลที่จะทุ่มเงินเพื่อผลักดันราคาที่ดินประมูลให้พุ่งสูงขึ้น แม้กระทั่งเหนือจินตนาการของคนในท้องถิ่น

“เงา” แห่งฝันร้ายการประมูลที่ดิน Thu Thiem

จากการสำรวจของ Batdongsan.com.vn พบว่าราคาที่ดินสำหรับขายในตำบลถั่นกาว (ถั่นโอย ฮานอย) ปรับตัวสูงขึ้นในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ตามรายงานที่เพิ่งเผยแพร่โดยแพลตฟอร์มเทคโนโลยี Batdongsan.com.vn เครื่องมือวิเคราะห์ราคาที่ดินของหน่วยงานนี้ระบุว่า ราคาที่ดินเฉลี่ยสำหรับขายในตำบลนี้เพิ่มขึ้นประมาณ 80% ในช่วง 4 ปีที่ผ่านมา จากระดับราคาเฉลี่ย 15 ล้านดองต่อตารางเมตรในปี 2563 เป็น 27 ล้านดองต่อตารางเมตรในปี 2567 ในช่วง 2 สัปดาห์ที่ผ่านมา ช่วงราคาที่ดินใหม่หลายแปลงที่ประกาศขายบนเว็บไซต์นี้ได้เพิ่มขึ้นเป็น 43 ล้านดองต่อตารางเมตร ซึ่งเพิ่มขึ้นประมาณ 60% เมื่อเทียบกับราคาเดิม

ขณะเดียวกัน จากข้อมูลการขายของนายหน้าบนเว็บไซต์นี้ พบว่าในตำบลเตี่ยนเยน (ฮหว่ายดึ๊ก, ถั่นกาว) ราคาที่ดินก็เพิ่มขึ้นอย่างมากในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา จากประมาณ 10 ล้านดองต่อตารางเมตร เป็นประมาณ 40 ล้านดองต่อตารางเมตร เนื่องจากมีรายงานว่าอำเภอนี้กำลังเตรียมการจัดตั้งเป็นอำเภอ และในขณะเดียวกันก็มีถนนวงแหวนหมายเลข 4 วิ่งผ่าน อย่างไรก็ตาม เพียงไม่กี่สัปดาห์หลังจากการประมูลที่ดินในถั่นกาว ราคาที่ดินในตำบลเตี่ยนเยนและตำบลใกล้เคียงบางแห่งก็เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วถึง 30-40% โดยมีราคาซื้อขายอยู่ที่ประมาณ 55-60 ล้านดองต่อตารางเมตร

ความร้อนแรงจากการประมูลที่ดินส่งผลกระทบอย่างมากต่อจิตวิทยาของนักลงทุนและผู้อยู่อาศัยในพื้นที่ เนื่องจากหลายคนเชื่อว่าหากราคาประมูลที่ชนะสูงขนาดนั้น ก็ไม่มีเหตุผลใดที่ราคาที่ดินของพวกเขาจะไม่สามารถปรับให้อยู่ในระดับที่สอดคล้องกันได้

ในฐานะผู้ที่ต้องการซื้อที่ดินในตำบลถั่นกาวเพื่อธุรกิจ ได้พูดคุยกับนายหน้าหลายราย โดยกล่าวว่า "ปัจจุบันความต้องการที่ดินในถั่นกาวสูงมาก แทบไม่มีแปลงว่างเลย หากต้องการที่ดินดีๆ ก็ต้องรอให้นายหน้าโน้มน้าวใจผู้ซื้อรายก่อนให้ยอมขาย หรืออาจต้องวางเงินมัดจำเพิ่ม เผื่อมีโอกาส"

ในทำนองเดียวกัน ในพื้นที่เตาไฟ “ฮ่วยดึ๊ก” ในช่วงไม่กี่วันที่ผ่านมา นักลงทุนที่ต้องการซื้อที่ดินรอบพื้นที่ลองคุ้กเพื่อใช้ประโยชน์จากที่ดินประมูล พบว่าแทบจะเป็นไปไม่ได้เลย และต้องจ่ายเงินส่วนต่างมหาศาลหลายร้อยล้านบาทเพื่อซื้อที่ดินเก่าที่นักลงทุนเคยถือครองไว้คืน ไม่เพียงแต่ในตรอกซอกซอยที่ส่วนใหญ่ใช้เพื่อการอยู่อาศัยเท่านั้น ยังมีที่ดินที่ด้อยคุณภาพและหาได้ยากอีกด้วย แต่การหาที่ดินเหล่านี้ก็ไม่ง่ายอย่างที่คิด

นายเหงียน ชี ทันห์ รองประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) กล่าวว่า ความกังวลใจที่ใหญ่ที่สุดเกี่ยวกับการประมูลที่ดินที่มีผลการชนะที่สูง "ผิดปกติ" เช่นนี้ คือการขึ้นราคาของกลุ่มนักลงทุนที่มีแรงจูงใจที่ไม่ชัดเจน

ถือเป็นเรื่องผิดปกติ เพราะหลังจากช่วงตลาดที่ยากลำบากเมื่อเร็วๆ นี้ ถึงแม้ว่าผลิตภัณฑ์จะมีโครงสร้างพื้นฐานที่ดี มีการวางแผนที่ชัดเจน ตั้งอยู่ในพื้นที่ที่มีศักยภาพในการเติบโต แต่ผู้ลงทุนหลายรายก็ยังคงระมัดระวังเป็นอย่างมาก แต่ราคาที่ดินใน Thanh Oai หรือ Hoai Duc กลับพุ่งสูง

คุณถั่นกล่าวเพิ่มเติมว่า ผู้เข้าร่วมประมูลที่เมืองถั่นโอยส่วนใหญ่มาจากพื้นที่อื่นๆ ยิ่งพิสูจน์ให้เห็นว่าการประมูลไม่ได้มาจากความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริง แม้แต่นักลงทุนจำนวนมากที่ชนะการประมูลก็แห่ขายออกไปทันทีด้วยราคาส่วนต่างหลายร้อยล้านบาท ซึ่งยิ่งตอกย้ำให้เห็นถึงเรื่องนี้

ด้วยระดับเงินฝากที่ต่ำในปัจจุบัน ซึ่งคำนวณจากราคาเริ่มต้น (100-200 ล้านดอง/แปลง) นักลงทุนจึงยินยอมที่จะยกเว้นเงินฝาก แต่ผลที่ตามมาคือระดับราคาที่ดินรอบพื้นที่ประมูลถูกดันขึ้นไปสูงสุด ขณะที่ความต้องการซื้อที่แท้จริงยังไม่สูงนัก แม้ว่ารัฐบาลจะเก็บเงินจากเงินฝากได้เพียงเล็กน้อย แต่รัฐบาลจะสูญเสียมากขึ้นเมื่อต้นทุนการชดเชยสำหรับโครงการต่างๆ ในพื้นที่ถูกดันสูงขึ้นอย่างแน่นอน

การประมูลที่ดินในเขตชานเมืองบางแห่งซึ่งมีการเก็งกำไรจากราคาเงินเฟ้อ จะส่งผลกระทบเชิงลบและทำให้การพัฒนาทางเศรษฐกิจและสังคมของท้องถิ่นนั้นช้าลง

ขณะเดียวกัน ที่ปรึกษาการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ คุณตรัน มินห์ ก็มีความเห็นตรงกันว่า สิ่งที่น่ากังวลคือนายหน้าและนักลงทุนในฮานอยกำลังใช้ข้อมูลดังกล่าวเพื่อเปรียบเทียบและเพิ่มราคาขายของโครงการในพื้นที่อื่นๆ ซึ่งทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยสูงขึ้นไปอีก ขณะเดียวกัน โอกาสที่ราคาในพื้นที่ประมูลจะเพิ่มขึ้นในระยะสั้นนั้นไม่มากนัก เพราะเป็นเพียงการตอบสนองความต้องการของผู้อยู่อาศัยในพื้นที่นั้นในการซื้อและลงทุนเท่านั้น ยังไม่มีการวางแผนที่ชัดเจนในการเพิ่มราคาหรือดึงดูดผู้คนจากพื้นที่อื่นๆ ให้เข้ามาที่นี่

Mr. Nguyen Quoc Hiep ประธาน GP Invest

การประมูลที่ “ทำลายสถิติ” เหล่านี้อาจเกิดจากปัจจัยสองประการร่วมกัน

ประการแรกเกิดจากข่าวลือที่มุ่งหวังจะ “โก่งราคา” เพื่อแสวงหากำไรผ่านการประมูล ประการที่สองเกิดจากอิทธิพลของกลุ่มคนที่ไม่รู้เรื่องรู้ราวซึ่งไม่มีข้อมูลครบถ้วน อันเนื่องมาจากบางพื้นที่ได้ออกร่างราคาที่ดินใหม่ที่สูงลิ่ว โดยเพิ่มขึ้นจาก 5 เท่าเป็น 50 เท่า ดังนั้น กลุ่มคนเหล่านี้จึงน่าจะกังวลเกี่ยวกับราคาที่ดินที่กำลังจะสูงขึ้น และเข้าร่วมการประมูลเพื่อ “ก้าวไปข้างหน้า”

ดังนั้นหลังจากผลการประมูลนี้แล้ว ให้รอจนกว่าระยะเวลาการฝากเงินจะสิ้นสุดลงเพื่อทราบว่าราคานั้นเป็นราคาเสมือนจริงหรือไม่ -

เหตุการณ์ที่เกิดขึ้นในถั่นโอย หรือ ฮว่ายดึ๊ก แม้จะมีขนาดที่แตกต่างกัน แต่ก็ทำให้หลายคนนึกถึงการประมูลที่ดินที่ "ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อน" ในธูเถียม (โฮจิมินห์) เมื่อปลายปี 2564 ในการประมูลครั้งนั้น ที่ดินทั้ง 4 แปลงถูกดันราคาขึ้นสูงเกินไปจากราคาเริ่มต้น ซึ่งบริษัทลูกของบริษัทแห่งหนึ่งชนะการประมูลด้วยราคา 24,500 พันล้านดอง สำหรับที่ดินขนาดมากกว่า 10,000 ตารางเมตร หรือมากกว่า 2.4 พันล้านดองต่อตารางเมตร โชคดีที่ราคาดังกล่าวยังไม่เป็นที่แน่ชัด เพราะไม่นานหลังจากนั้น บริษัทที่ชนะการประมูลก็ได้ขอยกเลิกเงินมัดจำพร้อมกัน

แต่หลังจากการประมูลที่ดินที่เมืองทูเทียม ก็มีการกระทำที่ฉวยโอกาสจากราคาที่ชนะการประมูลเพื่อ "ตามกระแส" และทำให้ราคาที่ดินและที่อยู่อาศัยในพื้นที่ใกล้เคียงพุ่งสูงขึ้น แม้แต่บริษัทจดทะเบียนอื่นๆ ที่มีกองทุนที่ดินอยู่ใกล้เคียงก็ได้รับประโยชน์เช่นกัน เมื่อมูลค่าพันธบัตรและหุ้นเพิ่มขึ้นหลายเท่า

ดร. ตรัน ซวน เลือง รองผู้อำนวยการสถาบันวิจัยและประเมินผลตลาดอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS IEX) ระบุว่า กระแสการประมูลที่ดินในเขตชานเมืองบางแห่งกำลังเก็งกำไรและทำให้ราคาพุ่งสูงขึ้น ซึ่งจะส่งผลกระทบทางลบและชะลอการพัฒนาทางเศรษฐกิจและสังคมของพื้นที่ หากการขยายตัวของเมืองชะลอตัวลง แรงดึงดูดการลงทุนทั้งจากต่างประเทศและในประเทศก็จะลดลงเช่นกัน ผลกระทบระยะยาวต่อเศรษฐกิจท้องถิ่นมีมหาศาล

“เมื่อการประมูลที่ดินเพิ่มขึ้นและมีการกำหนดระดับราคาใหม่ การชดเชยที่ดินของรัฐเมื่อทวงคืนให้กับประชาชนในอนาคตจะต้องเผชิญกับอุปสรรคมากมาย ทำให้กระบวนการการอนุมัติพื้นที่และการดำเนินโครงการเป็นเรื่องยาก รัฐจำเป็นต้องมีนโยบายและมุมมองที่ชัดเจนในกรณีนี้” ดร. ตรัน ซวน เลือง กล่าว

(โปรดติดตามตอนต่อไป)

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-thuong-bat-loi-va-bat-on-tu-vu-dau-gia-dat-kieu-thu-thiem-tai-vung-ven-ha-noi—bai-2-d222973.html