อสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมยังคงเป็น “จุดสว่าง” ด้วยข้อได้เปรียบด้านราคาเช่าและนโยบายการพัฒนาในระยะยาว

ข้อดีของการดึงดูดการลงทุน

ข้อมูลจากสำนักงานสถิติแห่งชาติ ณ วันที่ 20 พฤษภาคม 2566 มีโครงการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ที่ได้รับอนุญาตใหม่จำนวน 962 โครงการ มีมูลค่าทุนจดทะเบียน 5.26 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ เพิ่มขึ้น 66.4% จากช่วงเดียวกันของปีก่อนในแง่ของจำนวนโครงการ และเพิ่มขึ้น 27.8% ในแง่ของทุนจดทะเบียน ด้วยความสัมพันธ์ที่ใกล้ชิดอย่างยิ่งระหว่างอสังหาริมทรัพย์ในเขตอุตสาหกรรม (IP) และ FDI ปริมาณเงินทุนที่ไหลเข้าเวียดนามแสดงให้เห็นว่าศักยภาพในการพัฒนาประเภทนี้ยังคงมีอยู่มาก

นอกจากนี้ นิคมอุตสาหกรรมหลายแห่งในเวียดนามยังคงดึงดูดความสนใจจากบริษัทต่างชาติจำนวนมาก เนื่องจากแนวโน้มการย้ายโรงงานผลิตออกนอกประเทศจีนเพื่อกระจายความเสี่ยง ด้วยเสถียรภาพ ทางการเมือง และทำเลที่ตั้งอันสำคัญ เวียดนามจึงเป็นจุดหมายปลายทางที่น่าดึงดูดสำหรับบริษัทขนาดใหญ่หลายแห่งทั่วโลก

รายงานจากสำนักงานการลงทุนจากต่างประเทศ (FDI) กระทรวงการวางแผนและการลงทุน (Ministry of Planning and Investment) ระบุว่า ในช่วง 5 เดือนแรกของปี 2566 มูลค่าเงินลงทุนจากต่างประเทศที่จดทะเบียนในเวียดนามรวมสูงกว่า 5.26 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ เพิ่มขึ้น 27.8% จากช่วงเดียวกันของปี 2565 มี 82 ประเทศและเขตการปกครองที่ลงทุนในเวียดนาม สิงคโปร์เป็นผู้นำด้วยมูลค่าเงินลงทุนรวมมากกว่า 2.53 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ คิดเป็นมากกว่า 23.3% ของมูลค่าเงินลงทุนทั้งหมดในเวียดนาม ตามมาด้วยญี่ปุ่น จีนและไต้หวัน ฮ่องกง (จีน) และเกาหลีใต้ โดยเน้นจังหวัดและเมืองที่มีข้อได้เปรียบมากมายในการดึงดูดการลงทุน

อสังหาริมทรัพย์ในเขตอุตสาหกรรมยังคงเป็นจุดที่น่าสนใจ ด้วยราคาค่าเช่าที่เอื้ออำนวยและนโยบายการพัฒนาระยะยาว ภาพที่ 1 — เวียดนามยังคงดึงดูดวิสาหกิจขนาดใหญ่จำนวนมากด้วยข้อได้เปรียบที่มีอยู่ในตัว

ความแข็งแกร่งของเวียดนามยังมาจากราคาค่าเช่าที่น่าดึงดูดเมื่อเทียบกับหลายประเทศในภูมิภาค มีรายงานบางฉบับระบุว่าปัจจุบันราคาค่าเช่านิคมอุตสาหกรรมของเวียดนามต่ำกว่าราคาค่าเช่าในอินโดนีเซีย มาเลเซีย ไทย และฟิลิปปินส์ถึง 30-36% ส่วนอัตราแลกเปลี่ยนนั้น ความผันผวนของค่าเงินดอลลาร์สหรัฐ/ดองเวียดนามไม่มากนักเมื่อเทียบกับประเทศอื่นๆ จึงช่วยให้นักลงทุนลดการขาดทุนเมื่อตัดสินใจลงทุน

รัฐบาลก็ให้ความสนใจในประเภทนี้เช่นกัน และกำลังพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่ง ซึ่งช่วยแก้ปัญหาด้านโลจิสติกส์ที่ยังค้างคาอยู่ และสนับสนุนอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ในเขตอุตสาหกรรมโดยตรง ต้นทุนโลจิสติกส์ในเวียดนามคิดเป็นประมาณ 16.8% ของมูลค่าสินค้า ในขณะที่ต้นทุนโลจิสติกส์ทั่วโลก อยู่ที่ประมาณ 10.6% เท่านั้น

ด้วยโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่งที่พัฒนาเพิ่มมากขึ้น โครงการต่างๆ เช่น ถนนวงแหวนหมายเลข 3 ในนครโฮจิมินห์ ถนนวงแหวนหมายเลข 4 ใน ฮานอย และโดยเฉพาะอย่างยิ่งทางด่วนสายเหนือ-ใต้ กำลังได้รับการส่งเสริม ซึ่งจะเป็นปัจจัยที่ช่วยให้เขตอุตสาหกรรมของเวียดนามเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขัน โดยมุ่งเป้าไปที่การพัฒนาในระยะยาว

อสังหาริมทรัพย์ในเขตอุตสาหกรรมยังคงเป็นจุดที่น่าสนใจด้วยราคาค่าเช่าที่เอื้ออำนวยและนโยบายการพัฒนาระยะยาว ภาพที่ 2 — ส่งเสริมการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่งให้รองรับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเขตอุตสาหกรรมเป็นอย่างมาก

นายมอร์แกน อูลากานาธาน ผู้อำนวยการฝ่ายบริการอสังหาริมทรัพย์และการท่องเที่ยว - ที่ปรึกษาโรงแรม คอลลิเออร์ส เวียดนาม สมาชิกคณะกรรมการบริหาร หอการค้าสิงคโปร์-เวียดนาม กล่าวถึงโอกาสการลงทุนในเวียดนามว่า เวียดนามมีจุดยุทธศาสตร์ที่พร้อมเป็นศูนย์กลางโลจิสติกส์ ด้วยศักยภาพในการช่วยให้ธุรกิจต่างๆ ประหยัดต้นทุนการขนส่งได้อย่างมาก เวียดนามมีผลิตภาพแรงงานที่สามารถแข่งขันได้เมื่อเทียบกับประเทศอื่นๆ ในภูมิภาค นอกจากนี้ เวียดนามยังมีระบบการเมืองที่ค่อนข้างมั่นคง การบริโภคภายในประเทศที่ดี และการเปิดกว้างทางเศรษฐกิจ

ผู้เชี่ยวชาญท่านนี้ระบุว่าราคาเช่าที่ดินในเวียดนามมีการแข่งขันค่อนข้างสูงเมื่อเทียบกับตลาดเกิดใหม่อื่นๆ ซึ่งถือเป็นข้อดีอย่างมากสำหรับอสังหาริมทรัพย์เชิงอุตสาหกรรม แม้ว่าพัฒนาการล่าสุดบางประการ เช่น ภาษีขั้นต่ำระดับโลกและการแยกตัวทางเศรษฐกิจภูมิรัฐศาสตร์ จะส่งผลกระทบต่อกระแสการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ในตลาดเกิดใหม่ รวมถึงเวียดนามอย่างแน่นอน

ยังมีอุปสรรคอีกมากมายรออยู่ข้างหน้า

ด้วยศักยภาพและข้อได้เปรียบที่ยอดเยี่ยม เช่นเดียวกับอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น อสังหาริมทรัพย์ในเขตอุตสาหกรรมกำลังเผชิญกับปัญหาการจัดหาเนื่องจากอุปสรรคด้านขั้นตอนทางกฎหมาย

ในตลาดภาคใต้ ไม่มีอุปทานใหม่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมนับตั้งแต่ช่วง 6 เดือนสุดท้ายของปี 2565 นับตั้งแต่มีอุปทานเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงต้นปี ตลาดนี้จะประสบปัญหาในการดำเนินโครงการใหม่ในปี 2566 ส่วนในภาคเหนือ กองทุนที่ดินอุตสาหกรรมของตลาดภาคเหนือยังคงมีอยู่อย่างอุดมสมบูรณ์และมีราคาที่เหมาะสม เนื่องจากการพัฒนาที่ล่าช้า

รายงานล่าสุดของ VNDirect ได้ระบุถึงสาเหตุของปัญหาการขาดแคลนอุปทาน ซึ่งเป็นผลมาจากการกระจายตัวของการวางแผนการพัฒนานิคมอุตสาหกรรมและการตัดสินใจของแต่ละท้องถิ่น โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การเปลี่ยนแปลงผู้บริหารระดับสูงในหลายพื้นที่ในช่วงที่ผ่านมา ทำให้กระบวนการอนุมัติโครงการล่าช้าลง ส่งผลให้การอนุมัติพื้นที่ล่าช้าและการวางแผนที่ซ้ำซ้อน แม้ว่าจะมีโครงการได้รับการอนุมัติเพิ่มเติมเพื่อแก้ไขปัญหานี้ในช่วงที่ผ่านมา แต่ปัญหาการขาดแคลนอุปทานจะยังคงดำเนินต่อไปอย่างน้อยจนถึงสิ้นปี พ.ศ. 2566

นอกจากนี้ ความท้าทายใหม่สำหรับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ในเขตอุตสาหกรรมก็เกิดขึ้นเช่นกัน นั่นคือ “ภาษีขั้นต่ำทั่วโลก” ซึ่งเป็นหนึ่งในสองเสาหลักของโครงการลดฐานภาษีและโยกย้ายกำไร (BEPS) ที่ริเริ่มโดยองค์การเพื่อความร่วมมือทางเศรษฐกิจและการพัฒนา (OECD) และได้รับการเห็นชอบจากกว่า 140 ประเทศ

อสังหาฯนิคมอุตสาหกรรมยังคงเป็นจุดที่น่าสนใจด้วยราคาเช่าที่เอื้ออำนวยและนโยบายการพัฒนาระยะยาว ภาพที่ 3 — ประเภทนี้ยังต้องเผชิญกับความท้าทายอีกมากมายในอนาคต ไม่ว่าจะเป็นต้นทุนแรงงาน การจัดหา หรือการออก "ภาษีขั้นต่ำทั่วโลก" ใหม่

ดังนั้น อัตราภาษีขั้นต่ำทั่วโลกจึงอยู่ที่ 15% สำหรับบริษัทข้ามชาติที่มีรายได้รวม 750 ล้านยูโร (หรือ 800 ล้านดอลลาร์สหรัฐ) ขึ้นไปใน 2 ปีล่าสุดจาก 4 ปีติดต่อกัน OECD ประมาณการว่า หากนำหลักการที่ 2 มาใช้ รายได้ภาษีทั่วโลกจากบริษัทข้ามชาติจะเพิ่มขึ้นเป็น 2.2 แสนล้านดอลลาร์สหรัฐ

นโยบายภาษีขั้นต่ำทั่วโลกจะต้องเริ่มใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2567 เป็นต้นไป ผู้เชี่ยวชาญระบุว่า อัตราภาษีนิติบุคคลขั้นต่ำทั่วโลกที่ 15% จะทำให้เกิดความกังวลมากมายเกี่ยวกับแนวโน้มการเปลี่ยนแปลงเชิงกลยุทธ์ในสถานที่ลงทุน วิธีการดำเนินงานของบริษัทข้ามชาติ ตลอดจนกลยุทธ์การดึงดูดการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ หากการตอบสนองล่าช้า

ปัจจุบัน เวียดนามกำลังใช้มาตรการจูงใจทางภาษีเป็นเครื่องมือทางการเงินเพื่อดึงดูดนักลงทุนต่างชาติ โดยใช้อัตราภาษี 10%, 15% และ 17% ขึ้นอยู่กับภาคส่วน อุตสาหกรรม ขนาด และสถานที่ตั้งของการลงทุน ในบางกรณี อัตราภาษีพิเศษอาจอยู่ที่ 5%, 7% และ 9% อย่างไรก็ตาม มาตรการจูงใจเหล่านี้จะไม่มีผลบังคับใช้อีกต่อไปเมื่อมีการบังคับใช้นโยบายภาษีขั้นต่ำระดับโลก ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อโอกาสในการดึงดูดการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศของเวียดนามในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า

นอกจากนี้ ความได้เปรียบของเวียดนามในด้านต้นทุนแรงงานที่ต่ำก็ลดลงอย่างมาก ในปี 2556-2557 เงินเดือนเฉลี่ยของแรงงานในเวียดนามอยู่ที่ 162 ดอลลาร์สหรัฐ/เดือน คิดเป็น 75% ของอินเดีย 69% ของอินโดนีเซีย และ 44% ของไทย ขณะเดียวกัน ในปี 2565 เงินเดือนเฉลี่ยของแรงงานในเวียดนามเพิ่มขึ้นเป็น 277 ดอลลาร์สหรัฐ/เดือน คิดเป็น 84% ของอินเดีย 74% ของอินโดนีเซีย และ 72% ของไทย อัตราการขึ้นค่าจ้างที่คาดการณ์ไว้ของเวียดนามในปี 2566 อยู่ที่ 5.9% ซึ่งสูงที่สุดในภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ และตามหลังเพียงอินเดีย (8.7%) ในขณะที่ผลิตภาพแรงงานของแรงงานเวียดนามยังไม่เพิ่มขึ้นตามที่ภาคธุรกิจคาดการณ์ไว้

ปัจจุบันประเทศไทยมีนิคมอุตสาหกรรมที่อยู่ระหว่างการวางแผนประมาณ 563 แห่ง ครอบคลุม 61 จังหวัดและ 63 เมือง มีการจัดตั้งนิคมอุตสาหกรรมแล้ว 397 แห่ง นิคมอุตสาหกรรมที่เปิดดำเนินการแล้ว 292 แห่ง มีพื้นที่ธรรมชาติรวมประมาณ 87,100 เฮกตาร์ พื้นที่อุตสาหกรรมประมาณ 58,700 เฮกตาร์ นอกจากนี้ยังมีนิคมอุตสาหกรรมที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างอีก 106 แห่ง มีพื้นที่อุตสาหกรรมประมาณ 23,800 เฮกตาร์
สิ้นไตรมาส 1 ปี 2566 อัตราการครอบครองนิคมอุตสาหกรรมระดับ 1 ทั่วประเทศยังคงเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ทะลุ 80% โดยภาคใต้เฉลี่ย 85% (สูงสุดของประเทศ)
ในตลาดสำคัญทางภาคเหนือและภาคใต้ อัตราการครอบครองนิคมอุตสาหกรรมจะยังคงสูงกว่า 90% ในปี 2565 นิคมอุตสาหกรรมบางแห่งในฮานอย โฮจิมินห์ ด่งนาย บั๊กนิญ บั๊กซาง และบิ่ญเซือง มีอัตราการครอบครองเกือบเต็มแล้ว บิ่ญเซืองมีอัตราการครอบครองสูงที่สุด โดยสูงกว่า 95%

แหล่งที่มา