วิธีการคำนวณตารางราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วซึ่งหน่วยที่ปรึกษาราคาที่ดินกำลังดำเนินการอยู่ คือการนำตารางราคาที่ดินปัจจุบันมาคูณด้วย "ค่าสัมประสิทธิ์" เพื่อให้ได้ราคาที่ดินใหม่ แต่ละเขตจะมี "ค่าสัมประสิทธิ์" ของตัวเอง ซึ่งคำนวณจากการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินในเขตนั้นๆ ตัวอย่างเช่น เขต 1 ถูกกำหนดให้ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 5 เท่าทั่วทั้งเขต (ค่าสัมประสิทธิ์จะเท่ากับ 5) เขต 4 จะเพิ่มขึ้น 11.3 เท่าทั่วทั้งเขต เขต 5 จะเพิ่มขึ้น 5.6 เท่าทั่วทั้งเขต ดังนั้นค่าสัมประสิทธิ์จะเท่ากับ 11.3 และ 5.6...
ตามข้อมูลของ HoREA วิธีการข้างต้นมีข้อบกพร่องหลายประการ ทำให้ราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วในบางเขตไม่สมบูรณ์และไม่สมเหตุสมผล โดยทั่วไป ราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วบนถนนทุกสายในเขต 1, 4 และ 5 จะถูกคำนวณด้วย "ค่าสัมประสิทธิ์" เดียวกัน ซึ่งไม่สมเหตุสมผลและไม่รับประกันความยุติธรรม
สมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) เพิ่งส่งเอกสารถึง นายกรัฐมนตรี โดยให้ความเห็นเกี่ยวกับวิธีการคำนวณรายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วในนครโฮจิมินห์ (ภาพ: ST)
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ราคาที่ดินในเขต 1 ร้อยละ 100 ถูกกำหนดให้ใช้ค่าสัมประสิทธิ์ร่วมที่ 5 อย่างไรก็ตาม ราคาที่ดินและอัตราการเพิ่มราคาในเขต 1 มีความแตกต่างกันอย่างมาก ราคาที่ดินบนถนนสายหลักในเขตใจกลางเมือง เช่น ถนนด่งคอย ถนนเลลอย ถนนเหงียนเว้ ถนนเลดวน ... สามารถคูณด้วย "ค่าสัมประสิทธิ์" ที่ 5 ได้ เนื่องจากราคาที่ดินในพื้นที่นี้ค่อนข้างสูง อย่างไรก็ตาม บนถนนสายเล็ก เช่น ถนนตรันดิญซู ถนนดังตรันกง ถนนตรันกวางไค ถนนเหงียนแคนห์จัน ... ราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นไม่สามารถเทียบเท่ากับราคาที่ดินขนาดใหญ่ได้ หากคูณด้วย "ค่าสัมประสิทธิ์" เดียวกัน จะถือว่าไม่สมเหตุสมผล
ปัจจุบันเขต 10 มีถนน 67 สาย แบ่งออกเป็น 3 กลุ่มเพื่อก่อสร้างอาคาร โดยมีค่าสัมประสิทธิ์เท่ากับ 5.12, 5.13 และ 5.58 ตามลำดับ แม้ว่าจะมีการแบ่งค่าสัมประสิทธิ์ แต่ความแตกต่างที่แท้จริงเพียง 0.01 และ 0.45 ถือว่าไม่มีนัยสำคัญ และไม่ได้สะท้อนความแตกต่างของราคาที่แท้จริงในพื้นที่ต่างๆ ของเขต 10 เช่นเดียวกัน เขตอื่นๆ เช่น เขต 4, 5, ฟูญวน ก็ใช้วิธีการคำนวณค่าสัมประสิทธิ์เช่นกัน โดยมีความแตกต่างระหว่างถนนไม่มากนัก
นายเล ฮวง เชา ประธาน HoREA กล่าวว่า วิธีการคำนวณนี้ไม่สอดคล้องกับบทบัญญัติในมาตรา 158 วรรค 1 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 ซึ่งกำหนดให้รายการราคาที่ดินต้องแบ่งตามพื้นที่และที่ตั้ง และมาตรา 18 แห่งพระราชกฤษฎีกา 71 ว่าด้วยการกำหนดพื้นที่ในรายการราคาที่ดินสำหรับสิ่งปลูกสร้าง ในความเป็นจริงแล้ว เป็นไปไม่ได้ที่ที่ดินทุกแปลงในเขตหนึ่งจะมีการปรับขึ้นราคาเท่ากัน
เขาอ้างว่าเขตที่เหลือและเมืองทูดึ๊กมีราคาที่ดินที่สูงขึ้นและใกล้เคียงกับความเป็นจริงมากขึ้น ตัวอย่างเช่น เขต 3 มี "ค่าสัมประสิทธิ์" เพิ่มขึ้นจาก 4 เป็น 8 เท่า เขต 8 เพิ่มขึ้นจาก 4 เป็น 18 เท่า เขต 12 เพิ่มขึ้นจาก 2 เป็น 33 เท่า เขตบิ่ญเจิญเพิ่มขึ้นจาก 1.9 เป็น 36 เท่า และเขตฮอกมอนเพิ่มขึ้นจาก 3 เป็น 50 เท่า...
สำนักงานที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (HoREA) ยังได้เสนอให้ไม่นำราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วมาคำนวณบัญชีราคาที่ดิน โดยนำราคาปัจจุบันคูณด้วย “ค่าสัมประสิทธิ์” เพื่อคำนวณอย่างสม่ำเสมอในเขต 1, 4, 5, 10 และอำเภอภูเวียง พร้อมทั้งเสนอให้จัดทำร่างบัญชีราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วของเขตเหล่านี้ขึ้นใหม่
นอกจากนี้ ราคาที่ดินตามบัญชีราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วใน 6 เขต (รวมถึงเขต 3 เขต 6 เขต 7 เขต 11 เขต 12 และเขต 12) และ 4 เขต (รวมถึงเขตฮอกมอน กู๋จี บิ่ญเจิ๋น และเกิ่นเสี้ยว) และเมืองทูดึ๊ก ก็ถูกคำนวณในระดับสูงสุดเช่นกัน ซึ่งสูงกว่า "เพดาน" ของกรอบสัมประสิทธิ์ (K) สำหรับที่ดินที่อยู่อาศัย ตามมติที่ 11/2024 เกี่ยวกับราคาค่าชดเชยเมื่อรัฐทวงคืนที่ดิน สมาคมฯ ยังแนะนำว่าราคาที่ดินสูงสุดไม่ควรสูงกว่ากรอบสัมประสิทธิ์ (K) สำหรับที่ดินที่อยู่อาศัย
ที่มา: https://www.congluan.vn/horea-bang-gia-dat-tai-tp-hcm-bat-cap-khong-sat-thuc-te-post310719.html
การแสดงความคิดเห็น (0)