การจัดซื้อที่ดินของใครก่อให้เกิดประโยชน์ทางสังคมที่ดีกว่า?

วิธีการใด?

บทบัญญัติเกี่ยวกับการเวนคืนที่ดิน การชดเชย การช่วยเหลือ และการย้ายถิ่นฐานในร่างกฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขเป็นบทบัญญัติที่มีผลกระทบต่อชีวิตความเป็นอยู่ของประชาชนและระบบประกันสังคมเป็นอย่างมาก และยังคงมีความเห็นที่แตกต่างกัน โดยในจำนวนนั้น มีความเห็นที่ขัดแย้งกันเกี่ยวกับวิธีการเวนคืนที่ดิน

ใครเป็นผู้จัดหาที่ดินเพื่อโครงการพัฒนา เศรษฐกิจ และสังคม รัฐจัดหาที่ดินและจัดการเรื่องค่าชดเชยและการย้ายถิ่นฐาน หรือปล่อยให้ประชาชนและธุรกิจเจรจากัน วิธีใดจะก่อให้เกิดผลกระทบและประโยชน์ต่อสังคมมากกว่ากัน

เดินทางไปทำกฎหมายที่ดินและปฏิรูปที่ดิน ใครอยากซื้อที่ดินประเภทไหนดี รูปภาพที่ดินไกลๆ 1 — ศาสตราจารย์ ดร. ฮวง วัน เกวง: การชดเชยการได้มาซึ่งที่ดินจะต้องทำให้มีที่อยู่อาศัยและคุณภาพชีวิตที่ดีกว่าที่เดิม ภาพ: Quochoi.vn

ผู้แทน สภานิติบัญญัติแห่งชาติ - ศ.ดร. ฮวง วัน เกวง เลือกวิธีการจัดซื้อที่ดินโดยรัฐ เขากล่าวว่า “ผมคิดว่าสำหรับโครงการลงทุนเพื่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมที่สอดคล้องกับการวางแผนการใช้ที่ดิน รัฐจะจัดซื้อที่ดินโดยให้ประชาชนมีส่วนร่วมในการพัฒนาแผนการชดเชยและสนับสนุนการย้ายถิ่นฐานที่น่าพอใจ โดยมีฉันทามติจากประชาชนส่วนใหญ่ ซึ่งจะนำมาซึ่งผลประโยชน์ที่มั่นคงในระยะยาวแก่ประชาชนและก่อให้เกิดผลกระทบทางสังคมที่ดีกว่าการปล่อยให้ประชาชนและธุรกิจเจรจากันเอง”

หากเราเลือกวิธีการที่ปล่อยให้ผู้คนและธุรกิจเจรจากันเอง อาจเกิดผลที่ตามมา 3 ประการ ตามที่ศาสตราจารย์ Hoang Van Cuong กล่าว

ประการแรก ในช่วงยุคอุตสาหกรรมและการขยายตัวของเมือง โครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยในเมือง การผลิต และธุรกิจต่างยึดที่ดิน เกษตรกรรม จากเกษตรกร นักลงทุนซื้อที่ดินเกษตรกรรมโดยการเจรจาต่อรองกับผู้คนในราคาต่ำ จากนั้นจึงเปลี่ยนโครงการเป็นที่ดินในเมือง สร้างบ้าน และขายในราคาที่สูงกว่าหลายเท่า

นโยบายดังกล่าวมอบสิทธิพิเศษให้กับผู้ลงทุนเพื่อให้ได้รับประโยชน์จากมูลค่าที่เพิ่มขึ้นจากการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน โดยให้ประโยชน์แก่กลุ่มคนที่จงใจสร้างความยากลำบากและกดดันให้ธุรกิจรับราคาที่สูง

ผลที่ตามมาประการที่สองก็คือ ผู้ที่ขายที่ดินจะได้รับแต่เงินเท่านั้น และไม่ได้รับการสนับสนุนให้เปลี่ยนอาชีพหรือสร้างงานหลังจากที่สูญเสียที่ดินไป ไม่มีงาน เงินชดเชยทั้งหมดถูกใช้ไปหมดแล้ว สูญเสียรายได้ และเกิดผลกระทบทางสังคมมากมาย

ประการที่สาม ไม่ใช่ทุกคนจะมีความสามารถในการเจรจาและบรรลุข้อตกลงกับนักลงทุน จึงถูกชักจูงได้ง่ายโดยกลุ่มคนที่สมคบคิดกับนักลงทุนเพื่อเอาเปรียบ บางคนจงใจปฏิเสธที่จะรับเพื่อบังคับให้นักลงทุนจ่ายในราคาที่สูงผิดปกติ ซึ่งจะทำให้มีการฟ้องร้อง เมื่อเทียบกับระดับค่าชดเชยของโครงการที่รัฐเรียกคืนที่ดิน ส่งผลให้เกิดการฟ้องร้องกันยาวนาน

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง หากใครไม่ยอมรับข้อตกลง โครงการลงทุนเพื่อพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมจะต้องหยุดลง ทรัพยากรที่ดินจะสูญเปล่าเพราะไม่ได้นำไปใช้ตามวัตถุประสงค์ของโครงการอย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น และแผนการใช้ที่ดินที่รัฐอนุมัติไม่ได้รับการดำเนินการ “นี่คือความล้มเหลว เพราะรัฐสละสิทธิ์ในการจัดสรรและเรียกคืนที่ดินเพื่อให้ประชาชนสามารถเจรจาต่อรองได้ด้วยตนเอง” ศาสตราจารย์ฮวง วัน เกวง กล่าว

การเวนคืนที่ดินและเงินชดเชยไม่เพียงพอ

สำหรับนโยบายการเวนคืนที่ดินและการชดเชยนั้น ศาสตราจารย์ฮวง วัน เกวง ระบุว่า นโยบายการชดเชยที่จ่ายเฉพาะผู้ที่ถูกเวนคืนที่ดินนั้นไม่เพียงพอ ต้องมีนโยบายช่วยเหลือและย้ายถิ่นฐานเพื่อให้แน่ใจว่าผู้คนจะมีที่อยู่อาศัยและคุณภาพชีวิตเท่าเทียมหรือดีกว่าที่อยู่เดิม ส่วนผู้ที่ต้องย้ายถิ่นฐานจะต้องมีที่อยู่อาศัยแต่ปัจจัยทางสังคมไม่เปลี่ยนแปลงมากนัก

หากไม่สามารถย้ายถิ่นฐานได้ในพื้นที่ดังกล่าว จะต้องสงวนพื้นที่ก่อสร้างที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมที่สุดไว้สำหรับโครงการก่อสร้างพื้นที่ย้ายถิ่นฐาน หลีกเลี่ยงสถานการณ์ที่ท้องถิ่นมักสงวนพื้นที่ที่เหมาะสมที่สุดสำหรับการประมูลเพื่อระดมทุน ในขณะที่พื้นที่ย้ายถิ่นฐานมักอยู่ในพื้นที่ที่ไม่เอื้ออำนวย

ท่องเที่ยวกฎหมายที่ดินระยะยาว ใครอยากซื้อที่ดิน ยกแบบที่พักดีกว่า ภาพ 2 — ศาสตราจารย์ฮวง วัน เกวง กล่าวว่านโยบายการชดเชยที่จ่ายเฉพาะผู้ที่ได้ที่ดินคืนมาเท่านั้นไม่เพียงพอ ต้องมีนโยบายช่วยเหลือและย้ายถิ่นฐานเพื่อให้แน่ใจว่าผู้คนจะมีที่อยู่อาศัยและคุณภาพชีวิตเท่าเทียมหรือดีกว่าที่อยู่เดิม รูปภาพประกอบ

และต้องกำหนดมาตรฐานโครงสร้างพื้นฐานสำหรับพื้นที่จัดสรรใหม่ โดยในเขตเมือง พื้นที่จัดสรรใหม่จะต้องมีโครงสร้างพื้นฐานที่สูงกว่าระดับเมืองของที่อยู่อาศัยเดิม หากในเขตชนบท โครงสร้างพื้นฐานของพื้นที่จัดสรรใหม่จะต้องเป็นไปตามมาตรฐานการก่อสร้างชนบทใหม่ขั้นสูง และหากในเขตเมือง โครงสร้างพื้นฐานจะต้องสูงกว่าระดับเมืองของสถานที่ที่ผู้คนต้องย้ายถิ่นฐาน

หากที่พักอาศัยที่ได้รับคืนมีมูลค่าต่ำกว่าราคาที่พักอาศัยมาตรฐานในสถานที่จัดสรรใหม่ ผู้คนจะได้รับที่พักอาศัยใหม่ที่ดีกว่า โดยไม่ต้องจ่ายเพิ่ม

ศาสตราจารย์เกวงเสนอว่าควรมีการออกกฎหมายให้นโยบายการชดเชยเพื่อฟื้นฟูที่อยู่อาศัยและความเป็นอยู่ของผู้ที่ได้รับที่ดินคืน ไม่ใช่แค่เพียงการคำนวณค่าชดเชยเท่านั้น นอกจากการชดเชยแล้ว ควรสนับสนุนให้ผู้คนมีงานใหม่ โดยมีรายได้เท่ากับหรือสูงกว่าจากที่ดินคืน

“ประชาชนอุทิศที่ดินของตนเพื่อสร้างโครงการป้องกันประเทศและความมั่นคง ตลอดจนพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมเพื่อประโยชน์ของชาติและประชาชน ดังนั้น ผู้ที่ถูกเวนคืนที่ดินจะต้องได้รับเงื่อนไขที่ดีกว่าปัจจุบัน เพื่อชดเชยการสนับสนุนการพัฒนาโครงการของพวกเขา” ศาสตราจารย์เกวงกล่าว

และในโครงการดังกล่าวจะต้องจัดสรรพื้นที่ขนาดใหญ่ไว้สำหรับสร้างบ้านให้เช่าหรือขายของเพื่อให้ผู้ที่ได้ที่ดินคืนมีงานทำ นอกจากนี้กรมธรรม์ยังต้องจัดตั้งกองทุนเงินทดแทนโดยนำเงินเข้ากองทุนประกันสังคมหรือฝากประจำในธนาคารเพื่อให้ผู้ที่พ้นวัยทำงานและเปลี่ยนงานไม่ได้สามารถรับเงินจ่ายรายเดือนได้ โดยจำนวนเงินที่ได้รับจะต้องไม่ต่ำกว่ารายได้จากที่ดินคืน

สำหรับกลไกการกู้คืนที่ดิน ศาสตราจารย์ฮวง วัน เกวง ได้เสนอวิธีการ 3 วิธี วิธีที่ 1 การกู้คืนที่ดินสำหรับโครงการด้านความมั่นคง การป้องกันประเทศ และการก่อสร้างสาธารณูปโภค รัฐบาลตัดสินใจกู้คืนที่ดินโดยไม่ปรึกษาหารือกับประชาชน แต่ต้องได้รับความเห็นพ้องต้องกันจากประชาชนส่วนใหญ่เกี่ยวกับแผนการชดเชยและการย้ายถิ่นฐาน โดยส่วนใหญ่เข้าใจว่ามีมากกว่า 50%

วิธีที่ 2 : การดำเนินการตามกลไกการเจรจาต่อรองด้วยตนเอง (มาตรา 127 แห่งร่างพระราชบัญญัติฯ) ใช้ได้เฉพาะ 3 กรณี คือ (1) ธุรกรรมซื้อขายโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่รัฐไม่ต้องอนุมัติหรือรับโครงการลงทุน (2) โครงการที่ประชาชนนำที่ดินมาลงทุนร่วมกันในธุรกิจ (3) โครงการที่ประชาชนปรับปรุงที่ดินในเมืองด้วยตนเอง

วิธีที่ 3 การกู้คืนที่ดินเพื่อลงทุนในโครงการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมเพื่อประโยชน์แห่งชาติและสาธารณะ ได้แก่ โครงการที่ใช้ที่ดินตามผังเมืองอื่นนอกเหนือจากโครงการตามวิธีที่ 1 และ 2

แผนการจัดหาที่ดิน การชดเชย และการจัดสรรที่ดินใหม่ โดยให้ประชาชนมีส่วนร่วม เมื่อประชาชนส่วนใหญ่ (เข้าใจว่าส่วนใหญ่มากกว่าร้อยละ 75 ของประชากรทั้งหมด และประชาชนที่มีพื้นที่ดินที่ฟื้นฟูแล้วมากกว่าร้อยละ 75) เห็นด้วย รัฐจะออกคำสั่งจัดหาที่ดิน เมื่อตัดสินใจจัดหาที่ดินแล้ว จะมีการประมูลเพื่อคัดเลือกผู้ใช้ที่ดิน หรือการประมูลโครงการใช้ที่ดินเพื่อคัดเลือกนักลงทุน

ฮาลินห์

แหล่งที่มา