В конце года сделки с жилой недвижимостью становятся самыми активными. Однако, если не быть бдительными, покупатели земли и инвесторы легко могут попасть в «ловушку» земельных брокеров.
Общаясь с журналистами, региональный директор по продажам компании OneHousing г-н До Нгок Тханг заявил: «Юридические риски, «завышенные» цены и непрофессиональные брокеры — вот три ловушки, в которые попадают покупатели жилья в конце года».
Г-н До Нгок Тханг — региональный директор по продажам компании OneHousing. (Фото: PH)
Раскрываем три ловушки, в которые попадают покупатели жилья в конце года
Учитывая общую вялость рынка недвижимости в прошлом году, как будет развиваться рынок жилой земли к концу этого года, сэр?
- Что касается сектора жилой земли, то в Ханое , где в настоящее время насчитывается 4 внутригородских района, а в прошлом и настоящем он не был в значительной степени подвержен влиянию рыночных тенденций роста или спада.
Центральная часть города — место, где земельный фонд невозможно расширить, но население продолжает расти и, что самое важное, спрос — это реальный спрос на жилье, инвестиции, ведение бизнеса, аренду... он всегда существует, поэтому цены на недвижимость в центральной части города практически не меняются, иногда растут незначительно, но стабильно; покупатели жилья не беспокоятся о потерях и имеют надежную гавань для хорошего денежного потока.
С настоящего момента и до конца года наибольшую активность проявляют сделки с жилой недвижимостью, что также соответствует годовой практике.
С какими рисками могут столкнуться покупатели недвижимости в конце года, стремящиеся побыстрее закрыть сделку? Какие ловушки подстерегают покупателей на текущем рынке?
- Риски при покупке дома возникают не только в конце года, извечная проблема клиентов, приобретающих недвижимость, - это, во-первых, законность, во-вторых, оценка, в-третьих, советы брокера.
С юридической точки зрения, покупатели могут столкнуться с рисками при совершении сделок с недвижимостью без сертификата, при купле-продаже по рукописным или нотариально заверенным документам, при совместном использовании сертификата, при наличии сертификата в кредитном учреждении с черными реквизитами или при наличии у владельца недвижимости депозита за 2-3 человека... Наиболее распространенным риском является то, что у владельца недвижимости есть «красная книга» для получения займа в финансовом учреждении — все должны знать документы купли-продажи или составить договор депозита.
Если брокер не проведет тщательную проверку клиента, это будет очень рискованно для покупателя и приведет к непредсказуемым последствиям, поскольку стоимость большинства объектов недвижимости составляет многие миллиарды донгов.
Во-вторых, это цена. В конце года будет много информации о продажах: «Куплю дом из-за долгов, срочная продажа, шокирующая цена в конце года...» Весьма вероятно, что эта информация направлена на жажду наживы. Если брокеры говорят вам, что цена значительно ниже рыночной, то я настоятельно рекомендую вам усомниться в этом и остерегаться неожиданно низких цен. Всё имеет свою цену.
Для брокеров первоначальная история о «выуживаниях» выгодных, шокирующе скидочных объектов... но на самом деле это неправда, это уловка, чтобы привлечь внимание покупателей и затем увести их к другим объектам, уже не нова и даже стала распространённой практикой на многих рынках. Также не редкость, когда брокеры пользуются психологией покупателей, стремящихся быстро заключать сделки, чтобы поднять цены и «съесть» разницу.
У «земельных брокеров» в конце года много уловок. (Фото: VNT)
На рынке с таким количеством «серых зон» покупатели могут столкнуться с рисками в любой момент. Какой совет вы, как эксперт с многолетним опытом, можете дать покупателям жилья?
- Сделки с жилой недвижимостью по-прежнему совершаются каждый день, самое главное для покупателей при выходе на рынок — тщательно изучить его, чтобы выявить риски, с которыми они могут столкнуться.
Что касается законности недвижимости, опыт показывает, что покупателям необходимо тщательно проверять «красную книгу» и проверять достоверность содержащейся в ней информации перед внесением депозита. И, конечно же, сделку следует совершать через надежную брокерскую фирму, поскольку именно она обладает наилучшими знаниями и опытом в обеспечении законности недвижимости.
Что касается цены, сегодня посмотрите квартиру A, квартиру B, квартиру C с такой-то планировкой, в таком-то месте, в таком-то переулке... Тогда вы сможете оценить среднюю цену в этом районе, примерно, от скольки? Если покупатель встретит профессионального и знающего брокера, который сможет объяснить, почему стоит купить именно это место, какова здесь цена, каковы юридические процедуры сделки?... тогда мы будем чувствовать себя более уверенно.
В сделках с жилой недвижимостью профессионализм брокера крайне важен. Помимо соблюдения законности и цен, как я уже упоминал выше, брокер всегда участвует на всех этапах сделки с клиентом, от поиска и осмотра дома до проведения процедуры купли-продажи.
Таким образом, уже на первой встрече, задав несколько вопросов, вы можете выяснить, есть ли у человека профессия, предан ли он своему делу, разбирается ли в данной области и т. д.
Встреча с профессиональным брокером, работающим в крупном и авторитетном подразделении или предприятии, может помочь клиентам свести к минимуму все риски в процессе сделки с жилой землей, поскольку в этом случае ответственность за сделку клиента несет само брокерское подразделение, а не независимый брокер.
Поиск «опасных возможностей» на рынке жилой недвижимости
Как вы отметили, многие покупатели по-прежнему осознают возможность инвестирования в жилую недвижимость. Как вы считаете, к какому ценовому сегменту могут стремиться покупатели к концу этого года, и действительно ли этот рынок устойчив для денежных потоков покупателей?
— Ценовой сегмент при инвестировании в жилую недвижимость полностью зависит от финансовых возможностей покупателя. Ведь на рынке, за исключением крупных брокерских контор, тесно сотрудничающих с банками, остальные зачастую не предлагают финансовых решений для покупателей жилья.
Для жилой земли во внутренних районах города ценовой сегмент с наибольшим количеством сделок составляет от 3 до 6 миллиардов донгов. Вьетнамцы предпочитают не рисковать и оставаться на месте, многие по-прежнему предпочитают жить в домах на земле. В дома в переулках, куда можно въехать на мотоцикле, цена составляет от 100 до 120 миллионов донгов за м². Дом площадью 50 м² стоит около 5 миллиардов донгов. Пятиэтажный дом площадью 35-40 м² на этаж, а полезная площадь достигает почти 200 м².
Предложение в центре Ханоя практически не подвержено резким колебаниям, поскольку земельный фонд не может расширяться, а сделки с жилой землей в центре города будут осуществляться в соответствии со спросом. Спрос и предложение всегда сбалансированы, независимо от колебаний рынка недвижимости в целом. Когда кто-то хочет продать, найдётся и тот, кто хочет купить, и наоборот.
Например, когда я только женился, я хотел купить дом площадью всего 30 м², но после 3–5 лет ведения бизнеса и больших заработков мне, естественно, захотелось найти жильё побольше. В этот момент я хотел продать его, а затем продолжал хотеть купить. Или многие люди живут в больших домах, но если у них возникают трудности с бизнесом, они могут продать большой дом и переехать в дом поменьше, чтобы получить капитал для бизнеса... Спрос и предложение на жилую недвижимость всегда существуют. Даже я жил в пяти домах.
Ценовой сегмент при инвестировании в жилую недвижимость полностью зависит от финансовых возможностей покупателя. (Фото: OH)
Справедливо ли это для сегмента пригородных земель, который также пользовался большой популярностью у инвесторов несколько лет назад, когда рынок процветал?
- Около 2–3 лет назад инвесторы, инвестирующие в загородную недвижимость, получали огромную прибыль, по принципу «когда поднимается волна, поднимается и лодка».
Однако мы видим предыдущие уроки: в 2010 году недвижимость в пригородах быстро росла, но когда пузырь лопнул, она начала падать, и многие инвесторы столкнулись с трудностями, даже обанкротились, продав в то время много домов... Такая ситуация повторилась в 2022 году и начале 2023 года, новости о продажах с убытком для погашения кредитной задолженности были широко распространены.
По моему мнению, когда рынок восстановится, он в первую очередь будет в сегменте с реальным спросом на жильё, таком как квартиры и таунхаусы. Рынок пригородной недвижимости столкнётся с ещё большими трудностями после того, как Национальная ассамблея примет Закон о торговле недвижимостью, который «ужесточит» раздел и продажу земли во избежание спекуляций.
По мере совершенствования правовых норм и повышения прозрачности рынка сегмент пригородных земель становится все менее привлекательным в инвестиционных портфелях клиентов.
И наконец, можете ли вы дать какой-либо совет покупателям жилья в конце года?
- Совет покупателям: если есть продукт, который соответствует критериям, подходит домовладельцу, которому нужно его продать, готов продать, имеет стандартные юридические условия, располагает финансовыми возможностями и т. д., то его следует купить, чтобы можно было спать спокойно, не беспокоясь о том, чтобы сегодня посмотреть дом, а завтра – нет, а посвятить это время делам и провести счастливые и теплые праздники Тет, поскольку цены на жилую землю в центре города никогда не снижались.
Большое спасибо!
Источник
Комментарий (0)