Все компании хотят снизить цены на жилье, отдавая приоритет денежному потоку
Г-н Во Хонг Тханг, директор по консалтинговым услугам и развитию проектов DKRA Group, отметил, что в текущих рыночных условиях многие инвесторы активно снижают цены на жильё, отдавая приоритет денежному потоку, а не прибыли. Предприятия снижают цены, поддерживая клиентов, предлагая более длительные сроки оплаты, более низкие процентные ставки, возможность внести 30% или даже 10% для получения дома, а также поддерживая процентные ставки и льготный период по уплате основного долга...
По словам г-на Тхана, в настоящее время предложение первичных проектов на рынке невелико, а количество проектов, подходящих для продажи, крайне мало. Однако большинство инвесторов, выбирая объект для продажи, в первую очередь ориентируются на денежный поток. Если цена высока, продукты не могут быть проданы, и инвесторы останутся без денежного потока, поэтому никто не настолько глуп, чтобы закрепить высокую цену в данный момент, прокомментировал он.
Кроме того, г-н Тханг заявил, что для расчета цены продажи в проекте будет использоваться самая простая формула: прибыль плюс затраты. Раньше инвесторы могли рассчитывать на прибыль до десятков процентов, прежде чем начать, но теперь они стремятся к безубыточности, даже теряя деньги на ранних этапах. Главная цель инвесторов сегодня — добиться минимально возможной цены продажи, как можно быстрее собрав средства для создания операционного денежного потока.
Г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA), также признал, что на рынке некоторые инвесторы проектов элитного и среднего жилья снизили цены продажи с помощью дисконтной и рекламной политики, а также послепродажного обслуживания, которое выгодно покупателям.
В некоторых жилищных проектах цены были снижены за счет многочисленных льготных политик (иллюстративное фото: Hai Long).
Предприятия стремятся снизить цены на жилье, но...
Представитель инвестора, реализующего проекты в Хошимине и Лонг-Ане, признался, что компания действительно хочет снизить цены на жилье и очень надеется, что цены на жилье будут достаточно низкими, чтобы люди могли легко к нему добраться.
Однако предприятиям также сложно снижать производственные затраты, поскольку они не могут их уменьшить. В последнее время значительно выросли такие производственные затраты, как плата за землю, компенсация за расчистку участка, проценты по банковским кредитам, затраты на рабочую силу, закупка строительных материалов и т. д.
Проект, от разработки инвестиционной политики до официального запуска, может занять до 5–7 лет, а в некоторых случаях и 15 лет, вместо ожидаемых в среднем трёх лет, что приводит к потере значительных ресурсов и убыткам компаний. Кроме того, компании также имеют обязательства перед акционерами и партнёрами относительно минимальной годовой прибыли, отметил этот источник.
Обладая многолетним опытом работы на рынке недвижимости, г-н Чау лучше других понимает трудности, с которыми сталкиваются предприятия при снижении цен на жильё. Он отметил, что предприятиям приходится нести множество видов расходов, таких как расходы на строительство, материалы, рабочую силу, финансовые расходы, управленческие расходы, которые растут, а также «неназванные расходы».
В частности, стоимость земли по проекту включает в себя компенсационные расходы, расходы на расчистку участка в связи с передачей прав землепользования, уплату земельных сборов, арендной платы за землю и сборов за охрану рисовых полей (если рисовые поля используются) государству. Стоимость земли составляет примерно 15% от стоимости проектов многоквартирных домов, примерно 30% — проектов таунхаусов и примерно 20% — проектов вилл.
В частности, текущие расходы на компенсацию и уборку участка часто вычитаются компетентным государственным органом в размере около 70% от фактических затрат, понесённых предприятием. Оставшиеся фактические затраты, не вычтенные из облагаемого налогом дохода, считаются прибылью, и предприятие также обязано уплатить дополнительный налог на прибыль в размере 20%. В конечном счёте, все эти расходы включаются в продажную цену, которую покупатели «несут» при покупке дома.
Стоимость строительства составляет примерно 50% от стоимости проекта многоквартирного дома, примерно 30% от стоимости проекта таунхауса и примерно 20% от стоимости проекта виллы. Стоимость строительства постоянно растёт: например, стоимость 1 м² площади многоквартирного дома выросла до 12–13 млн донгов за м², тогда как ранее она составляла всего около 7–8 млн донгов за м².
Финансовые расходы, включая проценты по кредитам и займам, а также процентные платежи по другим источникам капитала, обычно составляют около 10% себестоимости. Управленческие расходы обычно составляют около 5% себестоимости.
Учитывая «неназванные» расходы, стоимость этих расходов немалая. Однако, поскольку «законность, обоснованность и разумность» расходов в соответствии с положениями Налогового кодекса не гарантированы, они не включаются в инвестиционные затраты проекта и в конечном итоге включаются в продажную цену, которую должны оплатить покупатели жилья.
Г-н Чау проанализировал, что все вышеперечисленные расходы рассчитаны для нормальных рыночных условий, которые для проектов коммерческого жилья составляют около трёх лет. Если сроки реализации будут продлены из-за юридических проблем, как это случалось в последние годы, общая стоимость инвестиций значительно увеличится.
Многие затраты на вводимые ресурсы при реализации проекта превышают бюджет (Иллюстрация: Куанг Ань).
Каково решение?
Представитель компании, реализующей множество проектов в Лонг Ане и Донгнае, заявил, что для снижения цен на жилье рынку необходимо сотрудничество многих агентств и участников рынка.
Он предложил государству рассмотреть возможность введения льгот по налогу на землю для проектов социального жилья и жилья для рабочих; банки могли бы содействовать бизнесу в получении кредита для реализации проектов по льготным процентным ставкам. В частности, процесс завершения процедур и оформления документов по утверждению проектов должен быть ускорен и реализован оперативно, чтобы бизнесу не приходилось затягивать сроки реализации.
Будучи председателем HoREA, г-н Ле Хоанг Чау предложил ряд комплексных решений. Для бизнеса г-н Чау рекомендовал инвесторам снизить ожидания по прибыли, не поддерживать высокие цены, увеличить скидки и проводить рекламную и послепродажную политику для стимулирования спроса, повышения доверия клиентов, создания денежного потока и ликвидности.
Предприятиям также необходимо переориентировать инвестиции в сегмент доступного жилья с ценами, соответствующими уровню доходов населения. Программа строительства не менее 1 миллиона квартир социального жилья в период с 2021 по 2030 год может помочь предприятиям получить кредит в размере 120 000 миллиардов донгов с процентными ставками на 1,5–2% ниже обычных коммерческих.
Кроме того, предприятия могут участвовать в программах по восстановлению старых многоквартирных домов, ремонту и переносу домов на каналах и вдоль них, а также реконструкции старых, обветшалых городских районов.
Со стороны государства г-н Чау предложил компетентным государственным органам сосредоточиться на устранении правовых препятствий для увеличения предложения жилья, что является основой для увеличения предложения доступного и социального жилья. Этот рост предложения жилья будет способствовать стабилизации цен на жильё в соответствии с законом спроса и предложения и законом рыночной конкуренции.
Кроме того, Ассоциация предложила Министерству строительства в ближайшее время представить Правительству подробные положения об этапах реализации инвестиционных проектов жилищного строительства, предусмотренные статьей 34 Закона о жилищном строительстве 2023 года. Это позволит стандартизировать процесс и административные процедуры утверждения проектов коммерческого и социального жилья, а также сократить сроки реализации инвестиционных процедур с использованием земельных участков.
Ассоциация также предложила Постоянному комитету Национальной ассамблеи рассмотреть вопрос о завершении проекта пересмотренного Закона о земле с целью разработки механизмов и политики по эффективному и экономичному использованию земли для реализации проектов в сфере недвижимости.
В частности, проекты коммерческого жилья и социального жилья гарантированно будут соответствовать и не противоречат Закону о жилье и Закону о сделках с недвижимостью 2023 года, создавая инвесторам благоприятные условия для доступа к земле и не гарантируя потери бюджетных поступлений.
Источник
Комментарий (0)