VARS: Доступные квартиры «исчезают» в Ханое и Хошимине

ANTD.VN - Недавний рост предложения недвижимости в основном обусловлен сегментом элитного жилья, в то время как доступное жилье «отказывается», что еще больше усугубляет дисбаланс между спросом и предложением.

Больше нет новых предложений доступных квартир

По данным Ассоциации риелторов Вьетнама (VARS), рынок недвижимости Вьетнама постепенно «разогревается» благодаря новым стимулирующим мерам в области предложения и государственной политике поддержки. Однако рост предложения наблюдается преимущественно в сегменте элитного жилья, в то время как доступное жильё «забрасывается».

По данным исследования VARS, сегмент доступных квартир (цена которых составляет менее 25 млн донгов за м2) за последние несколько лет практически «вымер», и его возрождение в Ханое и Хошимине представляет собой сложную, если не невозможную задачу.

В частности, в Ханое доля новых выставленных на продажу доступных квартир достигла 35% в 2018 году, снизилась до 20% в 2019 году и всего лишь 12% в 2020 году. В 2021 и 2022 годах предложение квартир в этом сегменте продолжало снижаться, составив всего около 4% от общего предложения выставленных на продажу квартир и достигнув 0% в 2023 году.

В Хошимине спад был еще сильнее: в 2018 году доля новых доступных квартир составляла 20%, но в 2020 году снизилась до всего 0,5%, а в 2021 году и вовсе исчезла.

До первых 9 месяцев 2024 года предложение квартир существенно восстанавливалось, однако около 80% предложений квартир, выставленных на продажу в Ханое и Хошимине, имели продажную цену 50 млн донгов/м2 и выше.

Исследование индекса цен на квартиры, отражающее средние колебания цен продажи проектов в выборке из 150 проектов, отобранных и отслеживаемых VARS, также показывает, что по состоянию на третий квартал 2024 года средняя цена продажи кластера выборочных проектов в Ханое приближается к 60 миллионам донгов/м2, что на 64,0% больше по сравнению со вторым кварталом 2019 года.

Средняя цена продажи проектных кластеров в Хошимине выросла с 49,2 млн донгов/м2 до 64,2 млн донгов/м2, что на 30,6% больше, чем за тот же период.

В Ханое и Хошимине исчезло предложение доступных квартир.

Почему предприятия не интересуются бюджетным сегментом?

По данным VARS, основная причина, по которой доступное жильё не получило должного внимания со стороны застройщиков, заключается в том, что рентабельность этого сегмента ниже, чем у элитного. Расчёты застройщиков показывают, что при рентабельности всего около 15%, если капитал не поступает в течение 1-2 лет или продажи задерживаются на 1-2 года, застройщики понесут убытки.

Более того, земли в центральной части страны становится все меньше, в настоящее время и в будущем она будет в основном расположена в крупных городских районах с развитой инфраструктурой и коммунальными услугами, требующими инвестиций, плюс производственные затраты, особенно стоимость земли, растут, и цены не могут быть доступными.

Во-вторых, несмотря на принятие правительством многочисленных мер по стимулированию строительства социального и доступного жилья, юридические процедуры, связанные с землей и планированием, по-прежнему остаются серьёзными препятствиями. Сложность процесса лицензирования, длительный срок его реализации, а также растущая нехватка земельного фонда под застройку в крупных городах заставляют застройщиков тщательно взвешивать возможности инвестирования в этот сегмент.

Кроме того, политика кредитной поддержки покупателей жилья в этом сегменте реализуется несинхронно.

В-третьих, элитные проекты приносят высокую прибыль и их легко продать. Поскольку спрос на элитное жильё, как жилое, так и инвестиционное, очень велик, спрос со стороны группы клиентов с высоким уровнем дохода постоянно растёт по мере экономического развития, а также благодаря волне иностранных инвестиций, а также благодаря новому правовому коридору, условия владения недвижимостью для этой группы «смягчаются».

Фактически, многие покупатели готовы заплатить больше за самые ограниченные и высококачественные продукты в проекте. Это делает сегмент доступного жилья ещё менее привлекательным для застройщиков.

Необходимо вмешательство государства

VARS считает, что для решения проблемы нехватки доступного жилья необходимо решительное вмешательство государства.

Соответственно, государству необходимо исследовать и разрабатывать политику, направленную на создание благоприятных условий для инвесторов, желающих строить доступные коммерческие квартиры (освобождение от земельного налога, корпоративного налога или увеличение плотности застройки или коэффициента использования земли по сравнению со стандартами для проектов коммерческого жилья).

При этом приоритет отдается получению разрешения на планирование и лицензии на строительство, что позволяет сократить сроки разработки проекта...

Во-вторых, государство должно поощрять проекты сотрудничества между правительством и частным сектором в целях строительства доступного жилья (государство предоставляет земельные льготы и юридическую поддержку).

В-третьих, необходимо разработать политику поддержки спроса населения на жильё. Правительство может рассмотреть возможность создания фонда для поддержки развития и поддержания предложения недорогого жилья…

Кроме того, государству необходимо разработать политику, ограничивающую спекулятивную мотивацию, и вскоре ему следует изучить и начать применять налог на недвижимость, нацеленный на владельцев недвижимости, которые не вкладывают свою недвижимость в коммерческую деятельность или не ведут строительство после получения земли...

Необходимо создать органы или комитеты по надзору за жильем и применять строгие санкции в случае спекуляции, манипулирования ценами или незаконного повышения цен.

Однако для того, чтобы политика регулирования была по-настоящему эффективной и обеспечивала безопасную и здоровую работу рынка в долгосрочной перспективе, государству необходимо в ближайшее время завершить создание информационно-данной системы о рынке недвижимости и системы управления идентифицированным жильем.

Источник: https://www.anninhthudo.vn/vars-can-ho-binh-dan-mat-dau-tai-ha-noi-va-tphcm-post596623.antd