Споры вокруг правил залога недвижимости

В законопроекте, впервые представленном в Национальное Собрание (НС) для обсуждения (Предложение Правительства № 108/TTr-CP от 5 апреля), содержится положение о том, что инвесторы проектов, продающие жилые дома и строящиеся объекты в будущем, а также передающие и сдающие в аренду права землепользования с инфраструктурой в проекте, должны будут проходить через биржу недвижимости (статья 57). Эти предложения вызвали множество противоречивых мнений, в том числе несогласие экспертов и некоторых депутатов НС.

2 варианта

Основываясь на мнениях депутатов Национальной ассамблеи на пятой сессии, проект закона координировался с соответствующими ведомствами для его изучения, усвоения и рассмотрения. В отчёте о усвоении, доработке и дополнении последнего законопроекта, направленного в Экономический комитет Национальной ассамблеи, правительство согласилось исключить положение, требующее совершения сделок с недвижимостью через кассу (статья 57), вместо этого лишь поощряя хозяйствующие субъекты к этому.

«Принятие агентства по составлению договоров является своевременным и весьма желательным, поскольку, если оно потребует проведения некоторых сделок с недвижимостью через третью сторону, площадку торговли недвижимостью, это приведет к дополнительным процедурам и расходам, что приведет к росту цен на недвижимость, в то время как в законе уже есть положения о нотариальном заверении и удостоверении договоров», - высказал свое мнение эксперт по правовым вопросам в сфере недвижимости, мастер Нгуен Ван Динь.

Другим примечательным положением законопроекта являются условия взимания инвесторами задатков при сделках с недвижимостью. В пункте 5 статьи 23 последнего законопроекта разработчик предлагает два варианта.

По-прежнему существует множество противоречивых мнений относительно правил предоставления залога при торговле недвижимостью и совершении сделок с ней, предложенных в проекте Закона о регулировании операций с недвижимостью (с изменениями). Фото: Тан Тань

Вариант 1: Инвестору проекта недвижимости разрешается взимать задаток по соглашению с заказчиком только при наличии утвержденного государственным органом эскизного проекта жилого дома или объекта строительства, наличии у инвестора хотя бы одного из документов на право землепользования, указанных в пункте 2 статьи 25 настоящего Закона, и выполнении им процедур уведомления о начале строительства в соответствии с законодательством. В соглашении о задатке должна быть четко указана цена продажи, аренды и купли-продажи жилого дома или объекта строительства, а размер задатка не должен превышать 10% от цены продажи, аренды и купли-продажи жилого дома или объекта строительства...

Вариант 2: Инвесторам проектов в сфере недвижимости разрешено собирать депозиты в соответствии с соглашением с заказчиками только после того, как жилищно-строительные работы выполнены все условия для ввода в эксплуатацию и проведены транзакции в соответствии с положениями настоящего закона.

Уменьшить или отменить требование по депозиту?

Г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA), выразил несогласие с некоторыми положениями варианта 1, поскольку они не имеют особого значения для защиты интересов клиентов, особенно индивидуальных. В частности, размер депозита, предусмотренный в варианте 1, следует изменить следующим образом:

«Размер депозита, не превышающий 5%», является разумным уровнем, соответствующим общественной практике, и гарантирует, что депозит не предназначен для привлечения капитала и имеет достаточную стоимость, позволяющую как вкладчику, так и получателю депозита сознательно соблюдать условия договора. Таким образом, он также помогает инвестору проекта понять потребности и вкусы потребителей, совершенствуя и улучшая качество продукции, коммунальных услуг и услуг проекта.

Между тем, эксперт Нгуен Ван Динь отметил, что теоретически необходимо оценить, подпадает ли задаток под действие Закона о сделках с недвижимостью. По его словам, отношения между продавцом (инвестором) и покупателем (потенциальным клиентом) являются гражданско-правовыми отношениями, регулируемыми гражданским законодательством.

Согласно статье 328 Гражданского кодекса, задаток — это передача одной стороной другой стороне денежной суммы или драгоценных металлов, драгоценных камней или иных ценностей (совместно именуемых задатком) на определенный срок в обеспечение заключения или исполнения договора.

Таким образом, если целью соглашения о задатке между продавцом и покупателем является лишь обеспечение заключения договора купли-продажи квартиры при наличии у обеих сторон необходимой квалификации (зарезервировать место), может ли специализированный закон (Закон о сделках с недвижимостью) ограничить сроки получения задатка или его размер?

По словам г-на Диня, для обеспечения эффективности политики и предотвращения «коллизий правовых норм» Закон о сделках с недвижимостью не нуждается в регулировании депозитов. Вместо этого необходимо установить строгий контроль за продажей жилья, будущим строительством, привлечением капитала и использованием капитала инвесторами, а также установить строгие санкции за нарушения. Поэтому положения об условиях получения депозитов и их стоимости из законопроекта следует исключить.

Г-н ЛЕ ХОАНГ ЧАУ, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA):

Проблемы с передачей проекта

Что касается правил передачи проекта, статья 38 проекта чётко устанавливает принцип передачи проекта полностью или частично. В частности, пункт 3 статьи 38 предусматривает, что после передачи инвестор может наследовать проект, но этот принцип не соответствует статье 39 проекта. В частности, пункт C пункта 1 статьи 39 требует, чтобы в случае передачи проекта инвестор завершил создание инфраструктуры...

Фактически, у продавца и покупателя проекта совершенно разные идеи. У покупателя есть деньги, разные идеи, и он хочет инвестировать в изменение текущего статуса проекта, поэтому после передачи он может скорректировать план 1/500, согласиться заплатить больше, выполнить свои финансовые обязательства и не использовать старую инфраструктуру, а построить новую. В то время как пункт 3 статьи 39 требует завершения строительства новой инфраструктуры для передачи, что неудобно для передающей стороны. Если правила по-прежнему обязательны, это затруднит слияние и поглощение проекта (M&A), не создавая благоприятных условий для передачи, и многим инвесторам, не имеющим достаточной платежеспособности, будет сложно найти новых инвесторов.

Доктор ФАМ АНЬ ХОЙ, генеральный директор компании FINA Real Estate Financial Services:

Правила должны обеспечивать баланс

Национальное собрание обсудило и приняло ряд важных положений Закона о сделках с недвижимостью (с поправками). Однако все решения должны быть сбалансированы между участниками рынка, включая покупателей и продавцов недвижимости. Если закон создаст трудности для покупателей или продавцов, баланс будет нарушен. Например, если закон слишком строгий, инвесторы не смогут или столкнутся с трудностями при привлечении капитала, реализация проектов будет затруднена, что приведет к росту издержек; объемы поставок продукции на рынок будут низкими, а цена продажи окажется за пределами возможностей покупателей.

Даже государство потеряет доходы бюджета, другие отрасли, связанные с недвижимостью, такие как производство строительных материалов, строительство и монтаж, рабочие потеряют свои рабочие места... и вся экономика также пострадает.

Г-н ЛЕ ХУУ НГИ, генеральный директор Le Thanh Trading and Construction Company Limited:

Должны быть правила управления мобилизованными средствами.

Существуют ненужные правила, которые Национальная ассамблея должна игнорировать, поскольку они обязывают лишь увеличивать расходы на персонал для проверки и контроля... Например, регулирование задатка — это гражданский вопрос, решаемый как покупателем, так и продавцом. Если покупатель соглашается внести задаток, но не покупает, задаток теряется, а продавец забирает деньги и расторгает договор, задаток возвращается.

Или же вопрос о регулировании торговли через биржу должен быть оставлен на усмотрение инвестора, поскольку он будет знать, какая биржа достаточно компетентна для этого, иначе он будет продавать товар сам и нести ответственность перед покупателем. Более того, если регулирование будет обязательным, многие ненадёжные биржи, которые продают товары только ради комиссии, будут преувеличивать правду и искажать суть проекта, чтобы продавать товары покупателям, и тогда всю ответственность ляжет на инвестора.

В сфере недвижимости главное — управлять денежными потоками инвесторов. Куда они тратят деньги клиентов? Если ими не управлять, не использовать их по своему усмотрению и не направлять на реализацию проектов, это будет рискованно для клиентов.

Фам Динь записал

Источник: https://nld.com.vn/bat-dong-san/tranh-cai-ve-quy-dinh-dat-coc-bat-dong-san-20231030220850679.htm