«На рынке практически полностью отсутствуют доступные коммерческие квартиры».

Жилая недвижимость «нагревается»

В частности, Закон о жилье 2023 года, Закон о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости 2023 года и Закон о земле 2024 года, официально вступающие в силу с 1 августа 2024 года, на 5 месяцев раньше предыдущих нормативных актов, способствовали формированию правового коридора для рынка недвижимости и открытию нового цикла развития рынка в более безопасном, здоровом и устойчивом направлении. Сегменты недвижимости, от жилой и коммерческой до промышленной, демонстрируют признаки положительного роста, реализуется множество новых проектов.

На рынке жилой недвижимости начали проявляться признаки «разогрева».

Представляя отчет по рынку недвижимости за третий квартал и первые 9 месяцев 2024 года, заместитель директора VARs IRE г-жа Фам Тхи Миен заявила, что рынок жилой недвижимости начал демонстрировать признаки «разогрева».

Соответственно, история с земельными аукционами сейчас «горячее», чем когда-либо: аукционы проводятся «за одну ночь», и сотни, а то и тысячи людей соглашаются «есть и ждать», чтобы побороться за место. Цена выигрыша также рекордно высока и сопоставима с ценой на проектные земли с хорошо проложенной инфраструктурой.

Рынок также активно развивается в сегменте квартир, где цены постоянно поднимаются до новых высот как на первичном, так и на вторичном рынке. Высокий спрос привел к тому, что тысячи владельцев квартир регулярно получают звонки с предложениями продать свои дома. Несмотря на высокие цены, недавно запущенные многоквартирные дома демонстрируют очень хорошие показатели поглощения.

Помимо типа апартаментов, некоторые недавно запущенные малоэтажные проекты крупных инвесторов также зафиксировали «рекордное» количество бронирований, несмотря на рост цен. Многие квартиры отличаются не только хорошим расположением, но и высокой ценой, к тому же, чтобы их купить, покупателям/инвесторам приходится доплачивать разницу.

Однако, помимо результатов, связанных с реальным спросом и предложением, рынок также демонстрирует признаки «разогрева». Эта ситуация отражается в спекуляциях с землей, росте цен на жильё и появлении непрозрачных сделок с недвижимостью. Многие мелкие инвесторы выходят на рынок с целью серфинга, что приводит к неоправданно высокому уровню цен на недвижимость. Признаки «разогрева» наблюдаются и в сегменте квартир: запрашиваемая цена на переуступаемые квартиры растёт благодаря «содействию» некоторых спекулятивных групп.

Все эти признаки являются следствием нехватки поставок, хотя ситуация и улучшилась.

В частности, г-жа Минь сообщила, что в третьем квартале 2024 года на рынке жилой недвижимости по-прежнему фиксировалось предложение в размере 22 412 наименований, при этом было выведено на рынок около 14 750 новых наименований, что на 25% меньше, чем в предыдущем квартале, но на 60% больше, чем за тот же период 2023 года.

За первые 9 месяцев 2024 года на рынке было зарегистрировано 38 797 новых объектов недвижимости, выставленных на продажу. Предложение по-прежнему характеризовалось высокой дифференциацией. Соответственно, 70% нового предложения приходилось на сегмент квартир. Среди них преобладали объекты с ценой свыше 50 млн донгов за м² и выше. Рынок практически полностью лишился доступных коммерческих квартир. В региональном разрезе лидировал Северный регион с 46% нового предложения, за ним следовали Центральный регион с 29% и Южный регион с 25%.

Данные исследования VARS также показывают, что, хотя предложение сосредоточено преимущественно в сегментах элитной и роскошной недвижимости, в третьем квартале на рынке было зафиксировано около 10 400 успешных сделок, что соответствует уровню поглощения в 51%. Это отражает интерес рынка к новым объектам недвижимости, хотя большая часть нового предложения соответствует высоким стандартам, а инвестиционные расходы, особенно связанные с землей, растут.

Объём сделок и уровень поглощения снизились на 25% и один процентный пункт соответственно по сравнению с предыдущим кварталом, но выросли на 80% и 28 процентных пунктов соответственно по сравнению с аналогичным периодом 2023 года. При этом объём сделок с квартирами остался «подавляющим», составив 71% от общего объёма сделок с жильём в третьем квартале. В новых многоквартирных проектах средний уровень поглощения составил 75%. В многоквартирных проектах Ханоя уровень поглощения вскоре после открытия продаж достигал 90%.

Сделки с квартирами по-прежнему занимают подавляющее большинство, составляя 71% от общего объема сделок купли-продажи жилья в третьем квартале.

Всё более очевидной становится тенденция к развитию малогабаритных квартир, что позволяет снизить их общую стоимость и сделать их более подходящими для потребностей и финансовых возможностей одиноких людей и молодых семей. Этот тип недвижимости также отличается наибольшей ликвидностью.

Высокая цена якоря толкает спрос «смещаться»

За первые 9 месяцев 2024 года на рынке было зафиксировано 30 589 успешных сделок, что в 2,5 раза больше, чем за аналогичный период 2023 года. Многие новые проекты, запущенные в конце сентября и начавшие принимать бронирования, также зафиксировали большой объем интереса и депозитов.

Что касается цен продажи, цены на жильё продолжают оставаться «заякоренными» на высоком уровне как на первичном, так и на вторичном рынке, особенно в сегменте квартир. Дисбаланс между спросом и предложением становится всё более серьёзным, поскольку предложение, хотя и улучшилось, всё ещё не может удовлетворить спрос. Кроме того, большинство новых предложений по-прежнему реализуется по высоким стандартам, а инвестиционные затраты, особенно связанные с земельными участками, растут.

Цены на жилье на рынке Ханоя продолжают оставаться высокими.

В частности, в третьем квартале уровень цен на первичном рынке недвижимости в Ханое продолжал расти и не показывал признаков остановки, в то время как предложение постепенно увеличивалось. Новые проекты, от малоэтажных до многоэтажных, в основном в сегментах элитного жилья, по-прежнему привлекали большое внимание рынка. Это создало движущую силу, способствующую сохранению высоких цен на вторичном рынке квартир, несмотря на постепенную стабилизацию ликвидности после периода бурного роста.

Спрос на недвижимость, включая жильё и инвестиции, продолжает смещаться в пригороды, провинции и города, прилегающие к двум особым городским зонам, а также на вторичный рынок с множеством вариантов по более доступным ценам. В Ханое и Хошимине ведётся активная охота за квартирами и домами стоимостью менее 3 миллиардов донгов.

Ле Транг

Источник: https://www.congluan.vn/vars-thi-truong-gan-nhu-vang-bong-hoan-toan-can-ho-chung-cu-thuong-mai-gia-binh-dan-post316639.html