Рынок недвижимости оживает, но все еще есть препятствия для прорыва

Рынок недвижимости «разогревается»

Большинство исследовательских компаний в сфере недвижимости и Министерство строительства единодушны в оценке рынка за первые 6 месяцев 2023 года: он спокоен и не сможет восстановиться так, как ожидалось.

И предложение, и спрос резко сократились, в результате чего многие компании по развитию проектов в сфере недвижимости, даже «крупные парни» в отрасли, оказались на грани банкротства. Отчет Департамента регистрации предприятий Министерства планирования и инвестиций также показывает, что за первые 6 месяцев 2023 года количество компаний в сфере недвижимости, временно приостановивших деятельность или ликвидировавшихся, увеличилось более чем на 40% по сравнению с тем же периодом 2022 года.

Недвижимость также является ведущей отраслью среди 17 других секторов экономики по числу предприятий, покидающих рынок.

Между тем, в отчете Ассоциации брокеров по недвижимости прогнозируется, что в нынешней сложной ситуации к концу 2023 года выживут лишь около 43% предприятий сферы недвижимости.

Столкнувшись с этой ситуацией, правительство приняло множество решений для поддержки восстановления рынка недвижимости, таких как создание Рабочей группы по устранению трудностей или издание Резолюции 33, предлагающей множество конкретных решений по устранению и содействию безопасному, здоровому и устойчивому развитию рынка недвижимости.

Доктор Кан Ван Люк - экономический эксперт прокомментировал: Решения правительства принесли много позитивных сигналов рынку недвижимости. Видно, что рынок пережил самый сложный период благодаря финансовым решениям, особенно регулированию, связанному с погашением корпоративных облигаций.

« Благодаря этим решениям рынок постепенно восстанавливается с мая 2023 года. Второй квартал показал лучший рост, чем первый, а объем торгов и ликвидность рынка постепенно повышаются. Кроме того, заполняемость индустриальных парков очень высока, около 76%, а цены на акции компаний в сфере недвижимости и строительства также растут», — сказал г-н Люк.

Однако доктор Кан Ван Люк оценил, что восстановление все еще идет медленно, многие трудности и проблемы не были решены оперативно, а спрос на рынке слаб из-за блокировки кредитов на инвестиции в недвижимость.

Согласившись с этим мнением, доцент, доктор Чан Динь Тьен, бывший директор Вьетнамского экономического института, прокомментировал: Недавно правительство приняло ряд решений, чтобы помочь предприятиям, которые не следуют общепринятой логике.

Рынок недвижимости накаляется, но все еще существует множество слухов, которые необходимо развеять.

Однако это единственный способ вывести недвижимость из ее нынешнего сложного положения. Если мы продолжим предлагать обычные решения, мы не сможем решить проблемы рынка.

« Поэтому первое, что я рекомендую, — это понять, что в сложных и нестандартных ситуациях подход и решения должны быть нестандартными», — сказал г-н Тьен.

Однако при внедрении совершенно новой политики со смелыми подходами, не следующими общепринятым правилам, менталитет тех, кто ее реализует, расшатывается. Многие чиновники боятся совершать ошибки и нести ответственность, что снижает эффективность политики.

« Мы находимся в то время, когда существует много хороших и целенаправленных политик, но реализация политик нелегка. Необычные вещи мешают текущему мышлению по реализации политики, заставляя людей не осмеливаться это делать. При принятии новых резолюций и новых решений это должно сопровождаться обязательством ответственности, обязательством обеспечить реализацию ответственности, тогда реализация хорошей политики может быть ускорена», - подчеркнул доцент, доктор Чан Динь Тьен.

«Не смотри на цветущие цветы и не думай, что наступает весна»

В то время как рынок восстанавливается, компании, занимающиеся недвижимостью, обеспокоены тем, что новое регулирование, а именно циркуляр Государственного банка № 06, может помешать восстановлению.

Согласно данному циркуляру, с 1 сентября коммерческим банкам будет запрещено предоставлять кредиты на оплату взносов в уставный капитал по договорам о взносах в уставный капитал и договорам инвестиционного сотрудничества для реализации проектов, не соответствующих условиям ввода в эксплуатацию.

Государственный банк пошел вперед, новый циркуляр 06 не сжимает капитал в недвижимость в целом, а только предотвращает группы потенциальных рискованных кредиторов. Однако бизнес все еще очень обеспокоен этим регулированием.

Г-н Нгуен Ван Динь, председатель Вьетнамской ассоциации брокеров по недвижимости (VAR), сказал: В настоящее время «юридические» и «капитал» являются двумя основными и неотъемлемыми трудностями рынка недвижимости.

« Хотя правительство приняло множество решений для устранения и решения этих двух проблем, до сих пор эти две проблемы не нашли «выхода» и окончательного решения», — сказал г-н Динь.

По словам г-на Диня, существуют тысячи проектов, которые трудно реализовать, которые отложены из-за юридических проблем и должны быть остановлены для пересмотра. И есть также много проектов, которые нарушили доступ к кредитному и инвестиционному капиталу от клиентов.

В частности, проекты, находящиеся на стадии расчистки участка, ожидающие утверждения платы за землепользование или находящиеся в стадии строительства... приводят к стагнации.

« Тот факт, что и клиенты, и инвесторы испытывают трудности с доступом к денежным потокам, привел к блокировке ликвидности на рынке, заморозке всех транзакций и остановке всех инвестиций, производства и деловой активности и т. д. », - сказал г-н Динь.

Председатель VARs заявил, что Постановление № 33 четко и решительно демонстрирует цель устранения трудностей с источниками кредитования, направленное на разблокирование потоков капитала на рынок недвижимости, что будет способствовать повышению ликвидности вьетнамского рынка недвижимости.

Создание благоприятных условий для предприятий, покупателей жилья и инвесторов для доступа к кредитным источникам с льготными процентными ставками даст возможность реализовать осуществимые и эффективные проекты, что будет способствовать улучшению предложения на рынке.

Однако Циркуляр 06 почти не соответствует духу Постановления 33 и не содержит четкого определения субъектов, которым оказывается поддержка, и разрешаются кредитные трудности.

Между тем, в циркуляре в общем и расплывчатом виде перечислены субъекты, которым не разрешено брать кредиты, что позволяет коммерческим банкам, если у них нет доброй воли для предоставления кредитов, отклонять заявки клиентов, занимающихся недвижимостью, «правильным» образом.

« Это незримо повлияет на усилия правительства, агентств и даже банковской системы по сопровождению и возрождению вьетнамского рынка недвижимости», — поделился г-н Динь.

Поэтому г-н Динь считает, что лучше всего отозвать Циркуляр 06 в настоящее время. Вместо этого Государственный банк должен провести исследование и выпустить указ, содержание которого будет тесно связано и соответствовать духу Постановления № 33.

Г-н Ле Хоанг Чау, председатель HoREA, также заявил, что в Циркуляре 06 есть некоторые положения, которые не обеспечивают согласованности и соответствия правовым нормам и не подходят для практической инвестиционной, строительной, производственной и деловой деятельности бизнес-сообщества в целом, включая предприятия сферы недвижимости.

« Если мы не внесем поправки вовремя, то, начиная с сентября, когда вступит в силу циркуляр 06, предприятиям сферы недвижимости, которые и так сталкиваются с трудностями, теперь будет еще сложнее получить доступ к банковским кредитам», — подчеркнул г-н Чау.

Согласно последнему отчету Batdongsan.com.vn, обновленному по состоянию на конец июля 2023 года, рынок недвижимости разогревается. В Ханое и Хошимине цены на землю снова имеют тенденцию к росту, на 9% и 8% соответственно по сравнению с предыдущим месяцем. Кроме того, некоторые провинции, такие как Куангнинь, выросли на 18%, Хайфон вырос на 9%, Дананг вырос на 8%. Отчет этого подразделения также показывает, что в июле спрос на недвижимость по всей стране вырос во всех типах недвижимости. Поэтому многие эксперты ожидают, что в 2024 году рынок будет процветать и вырываться вперед.

Ха Ан

Источник