Благодаря серии мер поддержки со стороны правительства и Государственного банка, начиная со второй половины 2023 года рынок недвижимости продемонстрировал признаки улучшения объема транзакций в некоторых сегментах. Ожидается, что в 2024 году рынок недвижимости продолжит восстанавливаться.
Г-н Нгуен Минь Джанг, старший эксперт по управлению активами клиентов компании KB Securities Vietnam, поделился с PV. VietNamNet информацией о рынке недвижимости, а также перспективах акций в сфере недвижимости в 2024 году.
Яркими пятнами являются квартиры и односемейные дома.
- Рынок недвижимости показал признаки восстановления во второй половине 2023 года. Как вы оцениваете эту оценку?
Г-н Нгуен Минь Зян: Рынок недвижимости в 2023 году, по моим наблюдениям, немного улучшился во второй половине года, но он локализован и имеет довольно четкую дифференциацию. Сегмент старых квартир в крупных городах, таких как Ханой и Хошимин, продолжает расти в цене. Некоторые проекты, открывающиеся для продажи квартир среднего класса, привлекли инвесторов, чтобы вложить деньги.
Кроме того, сегмент частного жилья также довольно хорошо восстановился. Некоторые провинции и города с сильным развитием государственных инвестиций также являются местами, куда стремятся многие инвесторы, и цены продажи в этих районах также снизились меньше, чем общий уровень. Что касается сегмента земли, пригородные земли, торговые дома, курортные виллы, ... продолжают демонстрировать упадок.
Национальная ассамблея только что официально приняла три важных закона, которые напрямую влияют на сектор недвижимости: Закон о жилье (с поправками), Закон о сделках с недвижимостью (с поправками) и Закон о земле (с поправками).
Сектор недвижимости сильно зависит от правовых факторов, что в свою очередь открывает источники капитала и ускоряет реализацию проектов. Поэтому инвесторы надеются, что вышеуказанные три закона, которые официально вступят в силу с 1 января 2025 года, станут стимулом для процветания рынка и его устойчивого развития в новом цикле.
- Как вы оцениваете продолжение динамики восстановления рынка в 2024 году?
В 2024 году мягкая ориентация денежно-кредитной политики продолжает оставаться важным фактором, помогающим рынку недвижимости сохранять динамику восстановления. Большое количество жилищных депозитов конца 2022 и начала 2023 года вернется в производство, и часть из них найдет инвестиционные каналы. При этом недвижимость всегда является приоритетом. Когда политика управления стабильна и доверие инвесторов возвращается, рынок недвижимости имеет тенденцию к разогреву.
Перспективы рынка позитивны, но, скорее всего, будут локализованными и фрагментированными.
Сегменты высокого класса, такие как курортные виллы, торговые дома и т. д., по-прежнему будут мрачными, испытывая нехватку инвесторов. Наряду с этим, спекулятивный сегмент земли и земли «зеленого риса» также продолжит оставаться спокойным, поскольку большинство инвесторов, участвующих в этом сегменте, используют высокое финансовое плечо, реальный спрос невелик, а юридические процедуры еще не завершены. Ситуация с избыточным предложением в этом сегменте очень велика, поэтому ее трудно улучшить в 2024 году.
Кроме того, сегмент квартир в крупных городах, таких как Ханой и Хошимин, имеет цены, подходящие для людей со средним доходом. Далее, сегмент индивидуального жилья также продолжит восстанавливаться с реальным спросом со стороны населения.
Столкновение с тремя проблемами
- По вашему мнению, с какими проблемами еще сталкивается рынок недвижимости?
Я считаю, что рынок недвижимости сталкивается с тремя проблемами.
Во-первых, это общий контекст экономики. В 2024 году мировая экономика может замедлиться. Внутри страны рост кредитования к концу октября 2023 года составил всего 7,39% и только в последние два месяца года действительно ускорился, достигнув роста в 13,7%. Из этого следует, что спрос на новые кредиты со стороны предприятий и населения очень низок, хотя ранее процентная ставка была довольно высокой.
Мировая экономика в целом все еще находится в серой зоне. Внутренний денежный поток очень низок. Производственный индекс PMI Вьетнама уже много месяцев находится ниже 50 пунктов, что также является признаком того, что спрос экономики все еще довольно низок. Поэтому не только сектор недвижимости, но и все секторы экономики сталкиваются с этой проблемой.
Во-вторых, это денежный поток. Составляя более 21% от общего кредита в экономике, в 2023 году кредиты на недвижимость для бизнеса росли быстрее, чем общие темпы роста отрасли. Это отражает эффективность политики по устранению трудностей и решений, помогающих компаниям в сфере недвижимости получить доступ к капиталу.
Но следует отметить, что операционный денежный поток большинства компаний, занимающихся недвижимостью, сталкивается с трудностями. В 2023 году количество компаний с новыми проектами на продажу очень мало, а основной денежный поток бизнеса в основном отрицательный.
Если к 2024 году проекты не смогут решить юридические вопросы и завершить инфраструктуру для вывода продуктов на рынок, риски будут существовать. Не говоря уже о том, что давление на погашение облигаций огромно, более 120 000 миллиардов донгов. Это самый большой срок погашения за последние 5 лет.
В-третьих, это юридический фактор. Риэлторский бизнес сталкивается со многими трудностями в процессе реализации проектов. Это также является причиной сокращения предложения в последние годы.
Для нового реализованного проекта требуется 70% вложений капитала от клиентов и кредитов. Инвестор составляет только 30% капитала. Если возникают юридические трудности, предприятие не может получить доступ к капиталу для реализации проекта, что замедлит проект, увеличит затраты, что приведет к многочисленным последствиям для предприятия и рискам для рынка.
Поэтому я считаю, что законность является ключевым фактором рынка недвижимости.
Если отступить от 2025 года, то рынок недвижимости вырвется вперед в 2027 году?
- Когда, по вашему мнению, рынок развернется? Какой совет вы можете дать инвесторам в недвижимость?
На первичном рынке в период 2024-2025 гг. будет наблюдаться снижение цен продажи со стороны инвесторов. Это необходимо для того, чтобы бизнес вышел из сложного круга. Спрос и предложение могут встретиться легче. Это также один из сигналов для поиска поворотной точки рынка недвижимости.
Другим важным сигналом являются доходы населения. При снижении доходов населения трудно увидеть точку разворота на рынке недвижимости в 2024 году. Вероятно, это будет лишь медленное восстановление, в основном дифференцированное.
Следующий важный фактор — юридический: с 1 января 2025 года вступают в силу три важных закона. Это также считается переходным периодом между старым и новым циклами.
Согласно моим исследованиям, обычно после точки разворота рынку требуется не менее 2 лет, чтобы стабилизироваться и снова начать активно расти.
Поэтому я предсказываю, что вторая половина 2025 года станет переломным моментом на рынке недвижимости. С 2027 года рынок действительно улучшится, когда экономический цикл также пройдет сложный период, правовая система будет завершена, а доходы людей снова начнут расти. Предприятия также будут расти с соответствующими бизнес-ориентациями.
Я считаю, что для инвесторов управление личными денежными потоками и выбор правильного времени для инвестиций в этом контексте чрезвычайно важны.
Когда экономика все еще находится на неясной стадии, геополитический контекст нестабилен, распределение инвестиционных пропорций должно быть соответствующим и может иметь большое значение. В сфере недвижимости инвесторам следует искать недвижимость в центральной зоне ядра с денежным потоком. Кроме того, есть области, которые активно продвигают государственные инвестиционные выплаты, сегмент для людей с низким и средним доходом и т. д. Важно выбрать правильное время на основе точки разворота рынка, чтобы денежный поток мог способствовать наилучшей инвестиционной эффективности.
Акции компаний сферы недвижимости внимательно следят за подъемами и спадами на рынке недвижимости.
- Как вы оцениваете акции компаний сферы недвижимости, котирующиеся на бирже?
Я считаю, что рынок недвижимости всегда тесно связан и согласуется с ценами акций котирующихся на бирже компаний, занимающихся недвижимостью.
Во время земельной лихорадки 2021 года акции недвижимости выросли в 5-10 раз всего за несколько месяцев. В 2022 году, когда рынок недвижимости замер, многие акции недвижимости имели цены, которые «разделились в 5-10 раз». Я часто называю акции недвижимости «так высоко, как они падают», что четко отражает природу рынка и трудности бизнеса.
В 2022 году многие инвесторы и владельцы бизнеса в сфере недвижимости ликвидировали свои акции. Это был самый сложный период для рынка недвижимости.
Однако всегда есть возможность в опасности. Самое трудное время — всегда лучшее время для «охоты». Объективно, многие компании, торгующие недвижимостью, сталкиваются с трудностями из-за масштабной разработки проектов и высокого кредитного плеча. Однако есть также много хороших компаний, торгующих недвижимостью, и это время, когда они отправятся на охоту.
Я считаю, что 2024–2025 годы станут периодом бума слияний и поглощений (M&A) в секторе недвижимости.
Для индивидуальных инвесторов это также прекрасное время для проверки предприятий и поиска надежных компаний для инвестиций с долгосрочной перспективой.
Хороший бизнес должен иметь хороший и здоровый финансовый потенциал. У таких предприятий мало долгов и низкий уровень кредитного плеча. Сам бизнес также должен быть гибким в своей бизнес-ориентации, например, переходить на сегмент для группы со средним доходом, строить социальное жилье и т. д., чтобы поддерживать доход и денежный поток в текущих сложных условиях.
Финансово сильные предприятия в это время будут иметь много возможностей для слияний и поглощений, чтобы принести ценность устойчивого развития для нового цикла. Это примечание для инвесторов, на которое следует обратить внимание при поиске хорошего бизнеса.
Следует подчеркнуть, что операционный цикл рынка недвижимости будет длиннее и медленнее, чем фондовый рынок в целом. Инвесторы должны иметь долгосрочную перспективу, если вкладывают средства в акции недвижимости в это время, потому что «супербольшая» волна недвижимости прошла. Чтобы сформировать большую волну, как в 2021 году, группа акций недвижимости накапливалась в течение 7-8 лет.
Спасибо!
По вашему мнению, какие основные положения трех новых законов: Закон о жилье (с изменениями), Закон о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости (с изменениями) и Закон о земле (с изменениями) — при их применении окажут положительное влияние на рынок недвижимости в новом цикле?
* Это позволит вьетнамцам, живущим за границей, заниматься бизнесом в сфере недвижимости, как и граждане страны. Это поможет увеличить ежегодные денежные переводы во Вьетнам. Вьетнам входит в тройку стран с наибольшим объемом денежных переводов в мире.
* Ужесточить разделение и продажу земли. Это позволит минимизировать спекуляцию землей, избежать траты ресурсов и сосредоточиться на сегментах с реальным спросом.
В ближайшее время предприятиям сферы недвижимости необходимо будет ориентироваться на подходящие сегменты рынка недвижимости для нового цикла, способствуя тем самым стабилизации и более устойчивому развитию рынка недвижимости.
* Выдача розовых книжек на мини-квартиры без указания срока владения квартирой.
* Земли, на которые до 1 июля 2014 года не были оформлены документы на право пользования землей, будут занесены в Красную книгу.
* Устранить рамки цен на землю, определить цену на землю в соответствии с рыночными принципами. Диверсифицировать формы компенсации для людей, чьи земли были возвращены. Организовать жилье для переселения до восстановления. Те, чьи сельскохозяйственные земли были возвращены, получат компенсацию в виде жилой земли/жилья.
Это приносит людям больше пользы, а предприятия могут легко расчищать земли и быстрее реализовывать проекты.
* Предприятиям выплачивается налог на пользование землей ежегодно, а не вся сумма сразу.
* Более открытый механизм для сельскохозяйственных земель, например, максимальное индивидуальное владение увеличено с 10 до 15 раз. Лицам, которые напрямую не производят сельскохозяйственные земли, по-прежнему разрешено получать передачу земель для выращивания риса.
Подводя итог, можно сказать, что эти три измененных закона оказывают глубокое влияние на все аспекты общества, а также на все классы людей. После вступления в силу они обещают помочь компаниям преодолеть юридические трудности, а также переориентировать развитие сектора недвижимости в новом цикле. Предложение недвижимости постепенно вернется и переместится в сторону продуктов, которые приносят устойчивую ценность экономике и нацелены на основные потребности людей.
Источник
Комментарий (0)