Учитывая, что манипуляции с недвижимостью не менее опасны, чем аналогичное поведение с акциями, делегаты Национальной ассамблеи предложили запретить их, чтобы избежать манипулирования ценами и возникновения пузырей на рынке.
Законопроект о риелторской деятельности (с изменениями) дополняет ряд запрещенных деяний в сфере риелторской деятельности, таких как подделка документов, умышленная фальсификация и нераскрытие информации о недвижимом имуществе, введенном в эксплуатацию; обман и введение в заблуждение покупателей...
Выступая на заседании Национальной ассамблеи 31 октября, г-н Чинь Суан Ан (штатный член Комитета по национальной обороне и безопасности) предложил добавить акт манипулирования и установления цен на недвижимость в список запрещенных видов деятельности в этой сфере бизнеса.
Он проанализировал, что манипулирование рынком недвижимости не менее опасно, чем аналогичное поведение на фондовом рынке. Манипулирование заключается не только в завышении цен и последующем отказе от депозитов, но и в использовании одного проекта для «завышения» цены другого, что приводит к образованию пузыря и созданию заоблачного уровня цен по сравнению с реальным.
«Если не разобраться с этим должным образом, возникнет пузырь, как в случае с китайской компанией недвижимости China Evergrande Group», — сказал г-н Ан, добавив, что необходимо законодательно запретить манипулирование ценами на недвижимость и махинации с ними, а конкретные случаи следует исключить.
Г-н Чинь Суан Ань (штатный член Комитета национальной обороны и безопасности) выступил на заседании по обсуждению проекта Закона о сделках с недвижимостью (с поправками) утром 31 октября. Фото: National Assembly Media
Разделяя эту точку зрения, г-н Нгуен Хыу Тхонг (заместитель главы специализированной делегации провинции Биньтхуан ) и Чинь Лам Синь (заместитель главы специализированной делегации провинции Анзянг) предложили добавить положения, запрещающие акты манипулирования и нарушения рынком недвижимости.
Г-н Тонг отметил, что сговор на аукционах по продаже прав землепользования и аукционах с целью завышения цен в прилегающих районах — распространённое явление. Это приводит к росту цен на землю, и люди, действительно нуждающиеся в жильё, не могут покупать землю и строить дома.
Между тем, г-н Нгуен Ван Мань (член Экономического комитета), также упомянув о запрещенных действиях в сфере недвижимости, заявил, что положения о сборе и использовании денежных средств при купле-продаже недвижимости с рассрочкой платежа для будущего покупателя и рассрочника являются незаконными. По словам г-на Маня, в отличие от действующих положений, данный законопроект исключает привлечение и незаконное присвоение капитала, непреднамеренно создавая лазейки в использовании капитала инвесторами, а также открывая новые каналы для его привлечения.
Он предложил сохранить положение, касающееся запрета на незаконное занятие земель, чтобы ограничить подобное поведение в реальности.
Положение о задатках для будущих сделок с жильём (жильём, недвижимостью на бумажном носителе) также вызвало много комментариев в ходе обсуждения. В настоящее время законопроект предлагает два варианта. Первый заключается в том, что инвестор проекта может взимать задатки только при условии соответствия объекта строительства условиям ввода в эксплуатацию. Либо инвестор взимает задатки по договору с заказчиком при наличии у проекта эскизного проекта, прошедшего государственную экспертизу, и одного из документов на право пользования земельным участком. Максимальный размер задатка регулируется Правительством, но не должен превышать 10% от цены продажи или аренды.
Г-жа Тран Хонг Нгуен (заместитель главы Юридического комитета) выбрала вариант 1, посчитав его менее рискованным для покупателя — слабой стороны сделки. Депозиты вносятся только после того, как недвижимость соответствует условиям сделки и обе стороны подписывают договор, что сводит к минимуму возникновение споров.
Если инвестор получит задаток, когда у проекта уже есть базовый проект, прошедший оценку, или один из документов о праве землепользования (вариант 2), по словам г-жи Нгуен, покупатель будет нести множество рисков, поскольку с момента получения задатка до начала строительства объекта проходит много времени.
Фактически, рынок недвижимости в последнее время стал сложным, поскольку инвесторы проектов используют депозиты и договоры о внесении капитала для произвольного привлечения капитала. «Многие проекты, получившие депозиты через 5 или 10 лет, ещё не реализованы, поэтому необходимо разработать нормативные акты, которые бы ужесточали требования к депозитам для проектов недвижимости, которые будут сформированы в будущем», — заявил заместитель председателя Комитета по правовым вопросам.
Между тем, г-н Нгуен Дай Тханг (заместитель главы специализированной делегации провинции Хынгйен) и г-н Фам Ван Хоа выбрали вариант 2, поскольку посчитали, что правила четко определяют, в каких случаях инвестор может получить депозит, его сумму, и являются публичными и прозрачными.
Г-н Фам Ван Хоа отметил, что у инвестора нет 100% капитала для реализации проекта, и ему приходится брать кредит в банке. Задаток в размере 10% от стоимости продаваемой квартиры также соответствует действительности. «Дом стоимостью 1 миллиард, задаток в размере 10% означает 100 миллионов, а дом стоимостью 4 миллиарда — 400 миллионов. Я думаю, что для покупателей эта сумма не слишком большая при покупке дома. Покупатели вносят задаток заранее, и иногда инвестор продает дом дешевле», — сказал он.
Кроме того, у инвесторов есть документы на право пользования землей для получения депозитов, по его словам, «они не являются недобросовестными». Поэтому законопроект должен предусматривать гибкие правила, позволяющие инвесторам мобилизовать капитал для реализации проектов, создавая доверие между инвесторами и заказчиками.
Также обсуждались правила выполнения финансовых обязательств по земельным участкам при передаче объектов недвижимости . На 5-й сессии (июнь) председатель Экономического комитета Ву Хонг Тхань, представляя доклад с разъяснениями и принятием Постоянного комитета Национального собрания, отметил, что многие согласны с требованием «обязательного выполнения обязательств» перед передачей объектов. Однако высказывались и мнения о необходимости создания условий для инвесторов, у которых больше нет достаточной платежеспособности.
Поэтому Постоянный комитет Национального собрания предложил два варианта.
Во-первых , в случае, если инвестор передает, но не выполнил финансовые обязательства в отношении проектного земельного участка или переданной части проекта перед государством, обе стороны могут договориться о продолжении выполнения невыполненных финансовых обязательств.
Во-вторых , если у передающей стороны имеется решение о выделении или аренде земельного участка для реализации проекта от компетентного государственного органа и выполнены финансовые обязательства в отношении земли проекта (плата за землепользование, арендная плата за землю, налоги, сборы и т. д.), то ей не требуется иметь сертификат на право пользования землей на весь или часть передаваемого проекта.
Постоянный комитет Национальной ассамблеи выбрал вариант 1. Этот вариант обеспечивает строгое регулирование и предотвращает выбор некомпетентных инвесторов для передачи проектов и получения прибыли.
Г-н Фам Ван Хоа согласился выбрать вариант 1, который означает, что при передаче инвестором проекта или его части другому лицу получатель должен будет выполнить финансовые обязательства перед государством. Г-н Хоа отметил, что государство ничего не потеряет, поскольку финансовые обязательства будут продолжать выполняться.
«Инвесторы, которые «истощены» и больше не имеют возможности продолжать проект, должны передать его, и заставлять их выполнять свои финансовые обязательства до того, как они смогут совершить сделку, нецелесообразно», — заявил он.
Г-н Фам Ван Хоа высказал свое мнение на заседании по обсуждению проекта Закона о сделках с недвижимостью (с поправками) утром 31 октября. Фото: National Assembly Media
Г-н Чинь Суан Ан, штатный член Комитета по национальной обороне и безопасности, также заявил о необходимости гибкого подхода к передаче проектов в сфере недвижимости. Он предложил предоставить сторонам возможность самостоятельно согласовывать свои финансовые обязательства перед государством.
Постоянный член Комитета по науке, технологиям и окружающей среде Нгуен Нгок Сон обеспокоен тем, что в настоящее время существует множество различных толкований понятия «передача всего или части проекта недвижимости».
Г-н Сон отметил, что следственные и инспекционные органы также сталкиваются с трудностями при работе с проектами, предполагающими смену инвесторов посредством таких форм, как передача прав землепользования и связанного с землей имущества, а также продажа связанного с землей имущества. Поэтому он предложил чётко определить в законопроекте понятие и способ передачи имущества, чтобы избежать эксплуатации.
Ожидается, что Национальное собрание проголосует за принятие проекта Закона о сделках с недвижимостью (с поправками) 27 ноября.
Ссылка на источник
![[Инфографика] В 2025 году 47 продуктов получат национальный сертификат OCOP](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/402x226/vietnam/resource/IMAGE/2025/7/16/5d672398b0744db3ab920e05db8e5b7d)
Комментарий (0)