Национальная ассамблея обсуждает вопрос «являются ли сделки с недвижимостью через торговый зал обязательными или нет»

Утром 31 октября Национальная ассамблея обсудила ряд спорных положений проекта Закона о сделках с недвижимостью (с поправками), в том числе вопрос о том, является ли обязательным совершение сделок через торговый зал.

Действующее законодательство (Закон о сделках с недвижимостью 2014 года) не требует проведения сделок через кассовую палату. Правительство, внесенное в Национальное собрание на 5-й сессии (июнь 2023 года), предложило два варианта: купля-продажа, передача и аренда недвижимости, созданной в будущем, должны осуществляться через кассовую палату, в то время как другие сделки не требуются.

Многие делегаты 5-й сессии не согласились с этим требованием, заявив, что сделки с недвижимостью должны поощряться только через кассу. Постоянная комиссия Национальной ассамблеи также согласилась с этой точкой зрения, и после разъяснения и принятия законопроекта о сделках с недвижимостью (с поправками) было исключено обязательное положение о совершении сделок с недвижимостью через кассу. Вместо этого государство поощряет покупку, продажу, передачу, аренду и выкуп с правом выкупа домов, строительных объектов и прав землепользования через кассу.

Постоянный комитет Национальной ассамблеи разъяснил, что реализация Закона о торговле недвижимостью 2014 года показывает, что существующие торговые площадки не способны обеспечить юридическую безопасность сделок. Имели место даже многочисленные случаи, когда торговые площадки на рынке недвижимости дестабилизировали ситуацию.

«Требование о проведении сделок с недвижимостью через биржи приведет к риску эксплуатации и не обеспечит развитие здорового, безопасного и устойчивого рынка недвижимости», — заявил Постоянный комитет Национальной ассамблеи.

Кроме того, для обеспечения строгости закона законопроект дополняется статьей 59 «Управление торговыми площадками недвижимости». Соответственно, в нём будут чётко прописаны полномочия государственного органа по управлению жилищным фондом и рынком недвижимости области в сфере управления эксплуатацией площадок.

Недвижимость на западе Ханоя, сентябрь 2023 г. Фото: Нгок Тхань — Недвижимость на западе Ханоя , сентябрь 2023 г. Фото: *Нгок Тхань*

Также, по данным Постоянной комиссии Национальной ассамблеи, положения о будущих жилищных сделках (жилье и недвижимость на бумаге) получили много комментариев от депутатов Национальной ассамблеи на 5-й сессии.

Соответственно, что касается задатков при купле-продаже недвижимости на бумаге, некоторые эксперты предлагали добавить положение, согласно которому задатки принимаются только после того, как дом или строительный объект будут готовы к вводу в эксплуатацию. Некоторые эксперты предлагали, чтобы инвесторы получили инвестиционный сертификат, решение о выделении земельного участка, договор аренды земельного участка и утвержденную детальную планировку в размере 1/500, прежде чем они смогут принимать задатки от покупателей.

Учитывая множество различных мнений, Постоянный комитет Национальной ассамблеи предложил два варианта. Во-первых , инвесторам проектов разрешено взимать депозиты с клиентов только после того, как дома и строительные объекты будут готовы к эксплуатации и сделки с ними будут проведены в соответствии с правилами.

Постоянный комитет Национальной ассамблеи считает, что этот вариант является малорискованным для клиентов – уязвимой группы при сделках с недвижимостью. Задаток вносится только после того, как недвижимость соответствует условиям сделки, и обе стороны подписывают договор, что ограничивает возникновение споров. Этот вариант принят правительством и 38% делегаций Национальной ассамблеи и её ведомств.

Однако этот метод имеет и ограничения: у инвестора нет возможности получать депозиты и заключать договоры с потенциальными клиентами.

Во-вторых, инвестор получает задаток по договору с заказчиком только при наличии проекта, прошедшего государственную экспертизу, и одного из документов на право землепользования. В договоре задатка должна быть чётко указана цена продажи, аренды и покупки дома или объекта строительства. Максимальный размер задатка регулируется Правительством, но не должен превышать 10% от цены продажи или аренды.

Преимущество этого варианта заключается в том, что инвестор может мобилизовать капитал на ранней стадии, но он также создаёт риски для заказчиков, поскольку им приходится платить до начала строительства проекта. Задержка или затягивание процедур, необходимых для начала строительства проекта, таких как получение разрешений на строительство, технических проектов и строительных чертежей, создаст неблагоприятные условия для покупателя и приведёт к спорам. Постоянный комитет Национальной ассамблеи предложил правительству дополнить содержание оценки воздействия для этого варианта.

В ответ на предложение не регулировать на бумаге операции с недвижимостью, поскольку это может повлечь за собой многочисленные последствия и нарушения на рынке, Постоянная комиссия Национального собрания заявила, что положения о продаже домов и строительстве, которые будут сформированы в будущем, унаследованы от закона 2014 года. Положения данного проекта изменённого закона также соответствуют общим принципам и положениям Гражданского кодекса о будущих активах, правах организаций и граждан на принятие решений, заключение, изменение и прекращение сделок с недвижимостью.

Привлечение капитала инвесторами проекта и торговля будущими жилыми домами и строительными объектами – это два разных вида сделок. Гражданский кодекс регулирует сделки с будущими активами. Таким образом, законопроект регулирует продажу жилья и строительств на бумаге в целях обеспечения законных прав и интересов организаций и граждан, участвующих в сделке.

Что касается платежей за покупку, продажу и аренду домов и недвижимости на бумажном носителе, Постоянная комиссия Национальной ассамблеи также предложила в законопроекте два варианта.

Вариант 1 : продавец может получить не более 95% от стоимости договора купли-продажи, если покупатель или приобретатель недвижимости в рассрочку не получил Сертификат на право пользования землей, право собственности на дом и другие активы, связанные с землей. Оставшиеся 5% от стоимости будут выплачены после выдачи сертификатов покупателю компетентным органом.

Вариант 2 : продавец может получить не более 95% от стоимости договора купли-продажи, если покупатель или приобретатель недвижимости в рассрочку не получил Сертификат на право пользования землей, право собственности на дом и другие активы, связанные с землей. Оставшиеся 5% от стоимости договора покупатель перечисляет на счёт инвестора, открытый в банке, для управления, и инвестор не может использовать эту сумму. Расходы и прибыль, возникающие из этой суммы, согласовываются инвестором и банком.

Инвестор может использовать эту сумму вместе с прибылью (если таковая имеется) только после того, как компетентный государственный орган выдаст покупателю или арендатору Сертификат на право пользования землей, право собственности на жилой дом и другие активы, связанные с землей.

Согласно повестке дня, во второй половине дня 31 октября Национальная ассамблея обсудила в зале социально-экономическую ситуацию в 2023 году, план на 2024 год и ход реализации Резолюции 43 о программе социально-экономического восстановления. Национальная ассамблея также обсудила реализацию ряда пилотных механизмов в городе Дананг, а также результаты анализа нормативно-правовых актов.

Хоай Чт

Ссылка на источник