В последнее время многие компании, занимающиеся недвижимостью, выражают обеспокоенность по поводу правил, связанных с ипотечным кредитованием.
В частности, г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин, заявил, что он и предприятия сферы недвижимости весьма обеспокоены положениями пункта а) статьи 11 статьи 2 циркуляра 41/2016/TT-NHNN (измененного и дополненного циркуляром 22/2023/TT-NHNN).
Предприятия сферы недвижимости только что пережили год, полный колебаний и трудностей.
Согласно этому постановлению, в отношении кредитов, обеспеченных недвижимостью, для физических лиц на покупку жилья, включая коммерческие дома, банкам разрешено выдавать кредиты физическим лицам только на покупку жилья, которое было завершено и передано в эксплуатацию, т. е. доступного жилья.
Таким образом, циркуляр 22/2023/TT-NHNN не позволяет банкам выдавать кредиты физическим лицам на покупку незавершённого коммерческого жилья с перспективой передачи (т.е. коммерческого жилья, которое будет построено в будущем) под залог (ипотеку) самого этого жилья. Следовательно, лицам, желающим получить кредит на покупку коммерческого жилья, которое будет построено в будущем, придётся применять другие меры обеспечения или использовать другие активы.
По поводу данного контента 31 января поступил ответ от Госбанка.
По мнению Госбанка, циркуляр 41/2016/TT-NHNN (с изменениями и дополнениями, внесенными циркуляром 22/2023/TT-NHNN), регулирующий норматив достаточности капитала коммерческих банков (КБ) и филиалов иностранных банков, не является документом, регламентирующим деятельность кредитных организаций по предоставлению кредитов.
Пункт 10 статьи 2 Циркуляра 41/2016/TT-NHNN гласит: «Кредит, обеспеченный недвижимостью, представляет собой кредит, предоставленный физическому или юридическому лицу для приобретения недвижимости, реализации проекта в сфере недвижимости и обеспеченный самой недвижимостью, проектом в сфере недвижимости, сформированным из кредита, в соответствии с положениями закона об обеспеченных сделках».
Государственный банк подтверждает, что циркуляр 22/2023/TT-NHNN не вносит изменений и дополнений в настоящее положение. К организациям и физическим лицам, желающим приобрести жильё и обеспечить его залогом (ипотекой), применяется коэффициент риска от 30 до 120% в зависимости от коэффициента обеспечения (LTV), рассчитываемого как отношение остатка по кредиту к стоимости залога; в случае отсутствия информации о коэффициенте обеспечения (LTV) коэффициент риска составляет 150%.
Кредиты на покупку социального жилья не обязательно должны соответствовать условию, что дом готов к сдаче.
По данным Государственного банка, пункт 11 статьи 2 циркуляра 41/2016/TT-NHNN гласит: «Ипотечный кредит под залог жилья — это кредит, предоставляемый под залог недвижимости физическим лицам для покупки дома. Полностью соответствовать следующим условиям: источником погашения задолженности не является источник арендного дохода, полученного от кредита; дом достроен в соответствии с договором купли-продажи дома.
Зона социального жилья в округе 12 (Хошимин)
Банки и филиалы иностранных банков имеют полное законное право распоряжаться заложенными домами, когда клиенты не могут погасить долги в соответствии с положениями закона об обеспеченных сделках.
«Дом, приобретенный с использованием данного ипотечного кредита, должен быть независимо оценен (третьей стороной или отделом, независимым от отдела одобрения кредитов банка или филиала иностранного банка) с соблюдением принципа осмотрительности (цена не должна превышать рыночную цену на момент одобрения кредита) в соответствии с правилами банка или филиала иностранного банка».
Между тем, пункт 1 статьи 1 циркуляра 22/2023/TT-NHNN гласит: «1. Изменить и дополнить пункт 11 статьи 2 следующим образом: «11. Ипотечный кредит на покупку жилья – это кредит, обеспеченный недвижимостью, предоставляемый физическим лицам для покупки жилья, в том числе кредит, обеспеченный недвижимостью, предоставляемый физическим лицам для покупки жилья, который соответствует следующим условиям: источник денежных средств для погашения задолженности не является источником денежных средств для сдачи жилья в аренду, сформированного за счет кредита; жилье готово к передаче в соответствии с договором купли-продажи жилья.
Банки и филиалы иностранных банков имеют полное законное право распоряжаться заложенным жильем, когда клиенты не могут погасить задолженность в соответствии с положениями закона об обеспеченных сделках и закона о жилье.
Стоимость дома, приобретенного с использованием данного ипотечного кредита, должна быть оценена независимо (третьей стороной или отделом, независимым от отдела одобрения кредитов банка или филиала иностранного банка) с соблюдением принципа осмотрительности (стоимость не должна превышать рыночную цену на момент одобрения кредита) в соответствии с правилами банка или филиала иностранного банка...».
Государственный банк
Для ипотечных кредитов на жилье это будет включать: ипотечные кредиты на покупку жилья, которое соответствует установленным условиям, включая условие завершения строительства для передачи, а также кредиты на покупку социального жилья, покупку жилья в рамках программ и проектов государственной поддержки.
Коэффициент риска, применяемый к ипотечным кредитам на жилье, варьируется от 20 до 100% в зависимости от коэффициента соотношения цены и качества (LTV) и коэффициента дохода (DSC). Для кредитов на покупку социального жилья, а также для покупки жилья в рамках государственных программ и проектов не требуется, чтобы дом был готов к сдаче, и коэффициент риска по ипотечным кредитам на жилье ниже, чем по другим ипотечным кредитам, и составляет всего 20–50%, что необходимо для реализации государственной политики стимулирования строительства социального жилья.
По данным Госбанка, условие о наличии готового жилья по договору купли-продажи жилья распространяется только на ипотечные кредиты (которые имеют более низкий коэффициент риска, чем иная дебиторская задолженность, обеспеченная недвижимостью).
В случае, если организация или физическое лицо имеет потребность в строительстве или покупке будущего дома и берет будущий дом в ипотеку, то это будет случай кредита, обеспеченного недвижимостью, как предписано в пункте 10 статьи 2 Циркуляра 41/2016/TT-NHNN, и будет применяться соответствующий коэффициент риска, как предписано в пункте 10 статьи 9 Циркуляра 41/2016/TT-NHNN.
«Таким образом, настоящее положение не ограничивает права организаций и граждан на приобретение будущего жилья и не противоречит действующим нормативным актам (Гражданскому кодексу, Жилищному кодексу, Закону об операциях с недвижимостью, Закону об инвестициях 2020 года, Закону о кредитных организациях 2024 года)», — заявили в Госбанке.
Ссылка на источник
Комментарий (0)