Стоит ли мне занять 1,5 миллиарда, чтобы купить дом в Хошимине или Кантхо?

В зависимости от цели инвестирования или переселения, эксперты советуют все тщательно продумать, покупка дома в Хошимине позволит легче получить одобрение на банковский кредит.

Здравствуйте, эксперт! Моя семья сейчас работает в Хошимине, но подумывает о покупке дома в Кантхо , чтобы иметь жильё в будущем. В Хошимине очень сложно накопить достаточно денег на покупку жилья, соответствующего нашим потребностям. Доход семьи составляет около 45-60 миллионов донгов в месяц, из которых около 25 миллионов уходит на еду, транспорт и 5 миллионов на аренду жилья и оплату обучения ребёнка.

По мнению экспертов, стоит ли мне купить дом за 2,5 миллиарда донгов и заложить «Красную книгу», чтобы занять 1,5 миллиарда в банке? Сейчас у меня нет долгов, нет других инвестиций, а остаток на счете составляет 700 миллионов донгов. Спасибо!

Тронг Нхан

Недвижимость на востоке вдоль улицы Во Нгуен Зяп, город Тхудык (Хошимин), февраль 2024 г. Фото: Куинь Тран — Недвижимость на востоке вдоль улицы Во Нгуен Зяп, город Тхудык (Хошимин), февраль 2024 г. Фото: *Куинь Тран*

Консультант:

Я рад, что вы предоставили достаточно полную информацию о вашем финансовом положении и о том, что вы учитываете на данном этапе. Собственное жильё, особенно первое, всегда является серьёзным планом и вызывает беспокойство у многих молодых семей. Поэтому финансовые ресурсы для покупки этого дома также являются проблемой, которую необходимо учитывать. Однако тот факт, что у вашей семьи есть денежный остаток в размере 700 миллионов донгов, свидетельствует о том, что вы подготовились к покупке дома. С учётом предоставленной вами информации, я могу дать вам несколько советов.

Прежде чем рассматривать источники финансирования покупки дома, давайте рассмотрим раздел «Управление расходами и резервами» . Согласно информации, текущий уровень сбережений вашей семьи составляет 44–58% от дохода, что считается очень хорошим показателем по сравнению со многими семьями, с которыми мы консультировались. Однако я не видел, чтобы вы упоминали о мерах финансовой защиты вашей семьи. На самом деле, в жизни всегда есть риски и неопределенности, поэтому вашей семье необходимы договоры страхования жизни для защиты финансов и здоровья, особенно кормильца.

Кроме того, необходимо иметь резервный фонд на случай непредвиденных обстоятельств. По мнению экспертов, если у вашей семьи есть страхование жизни, резервный фонд может составлять 75 миллионов донгов (эквивалентно 3-месячным расходам). В противном случае необходимо иметь резервный фонд в размере 150 миллионов донгов (эквивалентно 6-месячным расходам). Средства резервного фонда можно взять из текущего остатка денежных средств семьи и положить на банковский счет для получения процентов и быстрого использования при необходимости. Однако резервный фонд также необходимо корректировать в зависимости от изменения ежемесячных расходов вашей семьи.

После создания резервного фонда мы теперь обсудим , стоит ли покупать дом за 2,5 миллиарда донгов и брать ипотеку «Красная книга» для займа 1,5 миллиарда или нет . В текущих условиях и ожидаемых к концу второго квартала, по мнению экспертов FIDT, рынок недвижимости пока не смог существенно улучшиться, а это означает, что цены еще не восстановились и не выросли. Поэтому покупка дома для проживания в настоящее время также является подходящим выбором. Вам нужно купить дом за 2,5 миллиарда донгов, из которых вы берете в кредит 1,5 миллиарда, а остаток свободных средств составляет 700 миллионов, а оставшиеся 300 миллионов неясно, есть ли у вас другие источники финансирования или нет. При выборе варианта покупки дома вам необходимо обратить внимание на следующие моменты.

Если вы покупаете дом в Хошимине по цене 2,5 млрд донгов, вам следует выбирать пригородные районы, такие как Нябе, Чхудык, Хокмон, или рассматривать квартиры по средним ценам. При покупке таунхауса, помимо местоположения, необходимо обращать внимание на законность и планировку дома, чтобы было удобнее брать кредит и ипотеку в банке. Если вы покупаете квартиру, вам нужно посмотреть, есть ли у нее розовая книга или нет. В настоящее время некоторые квартиры не имеют розовой книги, что приводит к определенным неудобствам в процессе кредитования, или вы можете взять кредит только в банках, которые они ассоциируют с инвестором. В то же время при покупке квартиры также необходимо обращать внимание на особенности этого сегмента, который обычно растет в цене только в течение первых 5-6 лет, после 6 лет цена растет медленно.

Если вы покупаете недвижимость в Кантхо, вам необходимо более чётко определить свои будущие цели: вернуться ли туда для постоянного проживания или инвестировать. Если вы инвестируете в данный момент, доходность от инвестиций в недвижимость практически низка по сравнению с другими инструментами инвестирования, такими как акции или фондовые сертификаты. Поэтому я советую вам не покупать недвижимость в Кантхо в данный момент. Вместо этого вы можете инвестировать в акции (если вы разбираетесь в финансовом рынке) или в фондовые сертификаты для оптимизации эффективности. В настоящее время акции и фондовые сертификаты имеют хороший потенциал роста.

Если вы покупаете дом для будущего проживания, следует учитывать, что некоторые банки, особенно с низкими процентными ставками, часто не принимают ипотечные кредиты на провинциальные земли. Поэтому, согласно нашим рекомендациям, если вам нужно купить дом для проживания, стоит рассмотреть вариант покупки в Хошимине, чтобы удовлетворить ваши рабочие потребности и получить банковский кредит.

Исходя из этого, если вы берёте кредит на покупку дома в Хошимине, банки обычно предоставляют максимум 70–80% от стоимости дома (то есть максимальная сумма займа составляет от 1,75 до 2 млрд донгов), то есть вы можете взять в кредит 1,5 млрд донгов. В настоящее время банковские процентные ставки довольно низкие по сравнению с предыдущими годами. Многие банки предлагают кредитные пакеты с льготными фиксированными процентными ставками сроком на 1 год, 3 года или 5 лет. Однако я приведу среднюю процентную ставку, которую обычно применяют банки, — 8–11% годовых, чтобы у вас было более полное представление.

Если средняя процентная ставка составляет 8% в год, вы занимаете 1,5 миллиарда донгов, в течение 25 лет сумма, которую вам придется платить каждый месяц, составляет около 15 миллионов, что составляет 45-75% текущего излишка (доход за вычетом расходов) семьи. Если процентная ставка составляет 11% в год, каждый месяц вам придется платить в среднем 19 миллионов донгов, что составляет 55-95% излишка. С ежемесячными цифрами погашения долга в приведенных выше вариантах процентной ставки, я считаю, что вы можете справиться с погашением долга. Однако вам нужно учитывать, что после поддержания резервного фонда ваш оставшийся остаток денежных средств составляет всего 550-625 миллионов донгов, что означает, что если вы купите дом за 2,5 миллиарда донгов, займите 1,5 миллиарда в банке, вам все равно не хватит 375-450 миллионов донгов.

Я также хочу обсудить случай, когда у вас нет других источников финансирования, и вам необходимо занять до 1,9 миллиарда донгов, чтобы приобрести дом. Я рекомендую увеличить срок кредита до 30 лет. Тогда, если процентная ставка составляет 8% годовых, сумма, которую вы будете платить каждый месяц, составит около 18 миллионов донгов, что составит 52–90% от текущего остатка. При процентной ставке 11% годовых сумма, которую вы будете платить каждый месяц, составит почти 23 миллиона донгов. Однако, покупая дом, вам не придётся тратить 5 миллионов на аренду, поэтому я думаю, что вы всё равно сможете погасить этот долг.

Наконец, как уже упоминалось, при покупке дома ежемесячные расходы вашей семьи сократятся на 5 миллионов донгов, но при этом увеличится стоимость погашения банковского кредита, поэтому вам необходимо скорректировать резервный фонд в соответствии с потребностями вашей семьи. В этот момент вам необходимо использовать весь оставшийся излишек для формирования резервного фонда, пока он не достигнет рекомендованного мной уровня. Когда у вас накопится достаточно средств, оставшийся после погашения ежемесячного банковского кредита излишек следует инвестировать в другие инструменты, такие как сбережения, инвестиции в акции и сертификаты фондов, чтобы диверсифицировать имеющиеся классы активов.

Выше я даю советы по выбору дома для вашей семьи. Надеюсь, вы сделаете правильный выбор!

Доктор Нгуен Тхи Нху Куинь
Преподаватель Банковского университета Хошимина
Эксперт по личному финансовому планированию в FIDT