В связи с необходимостью купить новую или бывшую в употреблении квартиру в Хоангмае, округ Хайбачынг, для своего сына, который будет учиться на первом курсе университета, г-жа Тран Тхи Фыонг Лиен (город Намдинь , провинция Намдинь) уже более месяца постоянно обращается к знакомым в Ханое и брокерам с просьбой помочь ей найти квартиру с 2 спальнями, 2 ванными комнатами и 1 кухней.
Поскольку бюджет составлял всего 2 миллиарда донгов, она полагалась на знакомых и посредников, а также торговала тканями. Г-жа Лиен часто ездила на рынок Нинь Хьеп (Залам, Ханой ) за товарами и активно искала квартиры и проекты, чтобы снизить расходы и найти подходящие районы.
Риэлторы также прибегают к различным уловкам для привлечения клиентов. (Фото: Ки Фыонг).
Однако после того, как в течение месяца г-жа Лиен пыталась найти брокера и ей ее представляли, она с удивлением обнаружила, что за тот же район, похожее местоположение или тот же проект брокер назвал цену, значительно отличающуюся от цены, которую назвал предыдущий владелец или владелец проекта.
Как правило, в настоящее время в жилом комплексе Rose Town (79 Ngoc Hoi, Hoang Mai, Ханой) инвестор предлагает цену в 2,4 млрд донгов за 2-комнатную квартиру площадью 71 - 78 м2; 3-комнатная квартира площадью 88 - 104 м2 оценивается от 2,8 млрд донгов, что эквивалентно 31,8 - 33,8 млн донгов/м2 и более.
По словам г-жи Лиен, понимая психологию покупателей, брокеры завышают цены на квартиры — от нескольких миллионов до десятков миллионов донгов/м2 по сравнению с ценой, предлагаемой инвестором, — из-за чего нуждающимся становится очень сложно найти жилье.
«Из-за того, что брокеры слишком сильно завышают цены, людям, которые действительно хотят купить дом, приходится покупать его по гораздо более высокой цене, поскольку покупатели жилья не могут купить его напрямую у инвестора, а должны обращаться к брокерам или торговым площадкам», — сказала г-жа Лиен.
Чтобы прояснить этот вопрос, VTC News провел исследование цен в жилом комплексе The Terra - An Hung (район Ан Хынг, Ла Кхе, Хадонг, Ханой). Согласно результатам, инвестор предложил цену продажи в размере 2,8 млрд донгов за квартиру площадью 74 м² с 2 спальнями, 2 ванными комнатами и 2 балконами, что эквивалентно более 37,4 млн донгов за м². Квартира площадью 82 м² с 2 спальнями и 2 ванными комнатами была оценена в 3,1 млрд донгов, что эквивалентно 37,5 млн донгов за м². Квартира площадью 90 м² с 3 спальнями и 3 ванными комнатами была оценена в 3,5 млрд донгов, что эквивалентно 38,8 млн донгов за м².
Однако когда PV связался с некоторыми брокерами в этом проекте, они сообщили, что цена квартир в этом проекте колеблется в районе 45–50 млн донгов/м2, что означает, что цена была завышена на 7,5–15 млн донгов/м2.
«Предложение квартир в Ханое очень ограничено, а спрос со стороны покупателей в последнее время вырос, поэтому цена вполне разумная. Если вы вложите деньги сейчас, то сможете купить. Если вы промедлите, то недвижимость будет распродана, и цена продолжит расти в ближайшее время», — сказал этот брокер.
Будьте осторожны при общении с брокерами
Многие знакомые брокеры рассказали VTC News, что брокеры нередко прибегают к тактике «серфинга» для получения прибыли, просто передавая недвижимость владельцу, а затем перепродавая ее, а когда находится покупатель, они немедленно переводят недвижимость себе в собственность, чтобы получить прибыль.
Старые риелторы также прибегают к различным уловкам для привлечения клиентов. (Иллюстрация на фото).
Эти брокеры даже создают фан-страницы, группы в социальных сетях и сайты, специализирующиеся на продаже домов и земельных участков, а затем по очереди продают дома и земельные участки по высоким ценам. Чтобы сделать эту информацию более достоверной, брокеры также связываются друг с другом для общения, комментирования квартир или создания виртуальных сделок с недвижимостью, чтобы «обмануть» неопытных покупателей, покупателей с реальными потребностями или жителей провинции.
Или, когда необходимо продать проект, брокеры будут постоянно размещать статьи в социальных сетях, чтобы создать стимулирующий эффект, показывая клиентам, что эта сфера «горячая», тем самым привлекая заинтересованных людей.
«Конечно, брокерская деятельность — это посредническая профессия, доход от которой составляет процент от разницы в прибыли при сделках с недвижимостью. Однако эта разница должна быть разумной, не слишком высокой по сравнению с рынком, чтобы не вызывать у покупателей доверия», — сообщил брокер Хоанг Ван Бинь.
На самом деле, брокеры нередко прибегают к уловкам для продвижения рынка недвижимости и многоквартирных домов, чтобы «разогреть» его и создать виртуальную волну. Существуют даже группы брокеров, домовладельцев и инвесторов, которые «пожимают руки» при покупке и продаже, нотариально заверяя сделки, создавая виртуальные сделки, «продавая левой рукой» «правой».
Поэтому покупателям следует быть бдительными и обращать внимание на уловки брокеров, чтобы избежать больших потерь денег или «застревания» товара, особенно когда рынок все еще сталкивается со многими трудностями, как сейчас.
Исследование VTC News показывает, что брокеры часто придерживаются общего правила: для многоквартирных проектов норма амортизации после 3-4 лет эксплуатации составляет около 20%. За 5 лет норма амортизации накапливается и зависит от нормативов каждого этажа.
Например, покупатель хочет купить квартиру за 2 миллиарда донгов. Если через 4 года владелец захочет перепродать недвижимость, брокер вычтет 20%, что составляет 400 миллионов донгов. Если же он захочет продать её на пятый год, ставка вычета составит 22–23% в зависимости от условий договора. В частности, для квартир в проектах без «розовой книги» (или квартир со сроком аренды 50 лет) норма амортизации увеличится примерно до 25–35%, что позволит продавцу снизить цену.
Приводя собственный пример, г-жа Фыонг Тхи Туй ( Хазянг ) рассказала, что в конце октября она купила старую квартиру площадью 82 м2 в Диньконге (Хоангмай, Ханой) за 2,5 млрд донгов, что эквивалентно 30,5 млн донгов/м2.
«Когда я спросил, брокер сказал, что в районе Диньконг нет новых проектов, поэтому цены на квартиры очень выросли. Сейчас эта квартира площадью 82 м² стоит 3,1 млрд донгов. После двух поездок я попросил знакомого взять номер телефона владельца и напрямую спросил цену. Он сказал, что квартира продаётся за 2,6 млрд донгов, что эквивалентно 31,7 млн донгов за м².
Если сравнить цену, предложенную владельцем, то брокер её увеличил, получив прибыль в размере 500 миллионов донгов за квартиру площадью 82 м². После согласования плана покупки между старым и новым владельцами и снижения комиссионного процента брокеру, мы позвонили брокеру и заплатили 80 миллионов донгов в качестве комиссии. Купленная мной квартира меня вполне устраивает, даже с учётом комиссии она всё равно на 420 миллионов донгов дешевле, чем предлагал брокер», — сказала г-жа Туй.
Г-жа Туй также поделилась своим опытом: если клиенты хотят купить недвижимость по близкой цене, им следует заранее изучить и сравнить цены на жилье с аналогичными квартирами в том же проекте, том же районе, том же сегменте.
«Если вы считаете, что разница в цене слишком велика по сравнению с ценой брокера, вам следует подумать и начать переговоры, торговаться или найти настоящего владельца. Однако клиенты не должны нарушать свои обещания или снижать процент брокерской комиссии», — сказала г-жа Туй.
ФАМ ДУЙ
Источник
Комментарий (0)