Закон о земле выведет рынок жилья Ханоя на «новый цикл»

Сегмент квартир привлекает неожиданное внимание рынка Ханоя

В первой половине 2024 года сегмент жилья продолжает оставаться горячей точкой на рынке недвижимости. Сегмент квартир зафиксировал всплеск интереса, что привело к резкому росту цен на продукцию на вторичном рынке.

Отчет Savills Vietnam за второй квартал 2024 года показывает, что с 2020 года средняя первичная цена росла на 18% в год, тогда как вторичная цена росла на 14% в год.

К середине 2024 года первичная цена сегмента апартаментов достигнет VND65 млн/м², что на 10% выше предыдущего квартала и на 24% выше предыдущего года. Примечательно, что Savills не зафиксировал ни одного нового предложения ниже VND45 млн во втором квартале 2024 года.

Компания Savills Vietnam считает, что ограниченное предложение и дисбаланс продукции являются основными причинами, ведущими к постоянному резкому росту цен на рынке квартир.

Источник: Обзор рынка Savills за 6 месяцев/2024 г.

В Q2/2024 новое предложение снизилось на 34% QoQ и на 25% YoY до 2697 единиц. Первичное предложение снизилось на 20% QoQ и на 49% YoY до 10317 единиц.

Большинство сделок с квартирами, зарегистрированных за первые 6 месяцев года, пришлось на сегмент квартир класса B. На класс B пришлось 96% от общего числа проданных 5085 единиц жилья.

Этот сегмент предоставляет качественные услуги, отвечающие повседневным жизненным потребностям, помогая покупателям найти баланс между расходами на покупку жилья и качеством жизни.

Г-жа До Тхи Тху Ханг, старший директор отдела консалтинга и исследований компании Savills Hanoi, отметила: «По сравнению с аналогичным периодом прошлого года средняя стоимость квартир на вторичном рынке выросла на 25%, даже в сегментах классов B и C зафиксирован рост на 27–29%».

Сегмент вилл восстанавливается медленно

Что касается сегмента вилл/таунхаусов, отчет Savills демонстрирует признаки медленного восстановления.

За первые 6 месяцев года количество сделок в сегменте вилл/таунхаусов сократилось на 40% по сравнению с предыдущим кварталом, хотя и выросло на 5% по сравнению с предыдущим годом, достигнув 111 единиц, квартальный уровень поглощения составил всего 18%. Новое предложение имело уровень поглощения 48%, снизившись на 15 процентных пунктов по сравнению с предыдущим кварталом и на 3 процентных пункта по сравнению с прошлым годом.

Большинство первичных транзакций было зафиксировано в районе Хадонг — 61% — благодаря близящимся к завершению инфраструктурным проектам, таким как улица Ле Куанг Дао, ввод в эксплуатацию которой ожидается в четвертом квартале 2024 года. Далее следуют районы Хоангмай и Тхыонг Тин — 14% и 9% соответственно.

Г-жа До Тхи Тху Ханг — старший директор отдела консалтинга и исследований компании Savills Hanoi.

Г-жа Ханг пояснила: «Сегмент вилл/таунхаусов в проектах не показал признаков восстановления, цены выросли на высоком уровне, но ликвидность не на высоте. Между тем, на соседних рынках по-прежнему есть новое предложение с конкурентоспособными ценами, а спрос на покупки выше».

В частности, предложение вилл в новых проектах остается обильным. Согласно отчету Savills, новое предложение достигло 128 единиц, что на 38% больше, чем в предыдущем квартале, но на 2% меньше, чем в предыдущем году.

Новое предложение поступает из двух существующих проектов в Хадонге: An Quy Villa с 54 виллами, An Lac Green Symphony в Хоайдыке с 12 новыми таунхаусами и Him Lam Thuong Tin с 11 новыми торговыми домами.

Первичное предложение достигло 608 единиц из 16 проектов, что на 9% ниже квартального и на 24% годового. В первичном предложении преобладали виллы с 39% за счет нового предложения в квартале.

За первые 6 месяцев года первичные цены на виллы в проектах выросли на 9%, достигнув 178 млн донгов за м2 земли.

Цены на таунхаусы упали на 2% по сравнению с предыдущим кварталом до 188 миллионов донгов за квадратный метр, в основном из-за того, что дорогие квартиры были распроданы и остались только недорогие.

Цены на торговые дома также выросли на 3% за квартал, достигнув 288 млн донгов за м² земли.

Земельное право поддерживает рынок недвижимости

По словам г-жи Ханг, ожидается, что рынок жилья Ханоя вступит в «новый цикл», поскольку Закон о земле, Закон о жилье и Закон о торговле недвижимостью официально вступили в силу с 1 августа.

«Если закон вступит в силу раньше, многие проблемы рынка будут решены, а последствия проявятся быстрее.

Например, проблема ограниченного предложения во многих населенных пунктах. Когда предложение ограничено, выбор людей сокращается, что приводит к нестабильным ценам и тенденции к росту. Решение проблемы ограниченного предложения окажет положительное влияние на общий рынок.

«Однако следует также отметить, что, хотя закон вступит в силу в ближайшее время, потребуется время, чтобы решить проблему ограниченного предложения, поскольку в настоящее время проекты ждут руководящих документов», — отметила г-жа Ханг.

Г-жа Ханг отметила, что текущие цены на жилье высоки, что существенно влияет на инвестиционные решения и ликвидность рынка.

По мере постепенного внедрения руководящих принципов ожидается, что цены станут более стабильными, а интересы людей будут более обеспечены, например, в будущем будут сформированы условия и правила продажи продукции.

Ранее не одобренные проекты получат основу для разрешения, и многие другие вопросы могут быть решены, включая расчет платы за землепользование, аренду земли и строительство социального жилья...

Закон о земле поможет стабилизировать цены на недвижимость и лучше обеспечить интересы людей.

По мнению экспертов, скорейшее принятие закона также окажет раннюю поддержку рынку, положительно повлияет на психологию покупателей и инвесторов, поможет им быть более уверенными в своих решениях, планах бизнеса и развития в ближайшем будущем.

Обычно Закон о торговле недвижимостью также предусматривает, что инвесторам разрешено собирать депозиты в размере не более 5% от стоимости недвижимости. Кроме того, депозиты разрешается собирать только в тех случаях, когда дома и строительные работы соответствуют всем условиям для ввода в эксплуатацию в соответствии с положениями Закона о торговле недвижимостью 2023 года.

Это помогает защитить покупателей от риска присвоения капитала до завершения необходимых юридических процедур, предоставляя покупателям больше времени для подготовки финансов.

В то же время данное регулирование способствует повышению доверия к рыночным операциям.

Кроме того, в ближайшее время, в условиях ограниченности земельного фонда, проектов и предложения в центре города, тенденция переезда в пригороды будет по-прежнему иметь ярко выраженный характер, затрагивая как сегмент квартир, так и вилл/таунхаусов.

Что касается квартир, то спрос в основном исходит от группы со средним доходом. Доступность этой группы составляет продукты стоимостью менее 3 млрд, в то время как рынок Ханоя не предлагает много вариантов для этого ценового диапазона.

Поэтому покупатели рассматривали проекты, расположенные в пригородах, таких как Нам Ту Лием, Ха Донг и Джиа Лам, которые обеспечивают до 93% предложения этого сегмента.

Что касается вилл/таунхаусов, то к концу 2024 года 13 проектов предоставят в общей сложности 2951 единицу.

Аналогично, к концу 2024 года 13 проектов предоставят в общей сложности 2951 единицу жилья, большинство из которых будут в районе Донгань с 34% будущего предложения. Далее следует район Хадонг с 19% и район Хоайдык с 16%.

Оценивая эту тенденцию, г-жа Ханг пояснила: «В этом контексте город вынужден инвестировать в развитие инфраструктуры вокруг пояса, чтобы снизить нагрузку на внутреннюю часть города и рассредоточить население на окраинах».

В настоящее время в районах, удаленных от центра, появляются новые городские районы с синхронными и качественными инвестициями в коммунальные услуги, а также растет число сделок, что делает людей более открытыми для переезда в эти районы.

Спрос также исходит от людей, которые могут работать удаленно, не нуждаются в частых поездках, но при этом могут пользоваться синхронными коммунальными услугами и хорошей ландшафтной инфраструктурой».

Согласно заявлению Департамента транспорта Ханоя, в настоящее время в Ханое запланировано начало реализации 11 инвестиционных проектов по строительству транспортных магистралей. 13 центральных министерств и ведомств будут перемещены за пределы центральной части города, сосредоточившись в районах Западного озера и Мичи.

Источник: https://www.nguoiduatin.vn/chuyen-gia-savills-luat-dat-dai-se-dua-thi-truong-nha-o-ha-noi-buoc-vao-chu-ky-moi-204240812154606182.htm