Земельный закон выведет рынок жилья Ханоя на «новый цикл»

Сегмент квартир привлекает внезапное внимание рынка Ханоя

В первой половине 2024 года сегмент жилья продолжал оставаться одним из самых востребованных на рынке недвижимости. В сегменте квартир наблюдался всплеск интереса, что привело к резкому росту цен на вторичном рынке.

Отчет Savills Vietnam за второй квартал 2024 года показывает, что с 2020 года средняя первичная цена росла на 18% в год, тогда как вторичная цена росла на 14% в год.

К середине 2024 года первичная цена на квартиры достигнет 65 млн донгов за м², что на 10% больше, чем в предыдущем квартале, и на 24% больше, чем в предыдущем году. Примечательно, что во втором квартале 2024 года Savills не зафиксировал ни одного нового предложения стоимостью ниже 45 млн донгов.

Компания Savills Vietnam считает, что ограниченное предложение и дисбаланс продукции являются основными причинами, приводящими к постоянному резкому росту цен на продажу квартир.

Источник: Обзор рынка Savills за 6 месяцев/2024 г.

Во втором квартале 2024 года объём нового предложения снизился на 34% в квартальном исчислении и на 25% в годовом исчислении до 2697 единиц. Первичное предложение снизилось на 20% в квартальном исчислении и на 49% в годовом исчислении до 10 317 единиц.

Большинство сделок купли-продажи квартир, зарегистрированных за первые 6 месяцев года, пришлось на сегмент квартир класса B. На класс B пришлось 96% от общего числа проданных 5085 квартир.

Этот сегмент предоставляет качественные услуги, отвечающие повседневным потребностям, помогая покупателям найти баланс между расходами на покупку жилья и качеством жизни.

Г-жа До Тхи Тху Ханг, старший директор отдела консалтинга и исследований компании Savills Hanoi, отметила: «По сравнению с аналогичным периодом прошлого года средняя стоимость квартир на вторичном рынке выросла на 25%, а в сегментах класса B и класса C зафиксирован рост на 27–29%».

Сегмент вилл медленно восстанавливается

Что касается сегмента вилл/таунхаусов, отчет Savills демонстрирует признаки медленного восстановления.

За первые 6 месяцев года количество сделок в сегменте вилл/таунхаусов снизилось на 40% по сравнению с предыдущим кварталом, хотя и выросло на 5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, достигнув 111 объектов. Квартальный уровень поглощения составил всего 18%. Уровень поглощения нового предложения составил 48%, снизившись на 15 процентных пунктов по сравнению с предыдущим кварталом и на 3 процентных пункта по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Большинство первичных сделок было зафиксировано в районе Хадонг (61%) благодаря близящимся к завершению инфраструктурным проектам, таким как улица Лекуангдао, которая, как ожидается, будет введена в эксплуатацию в четвертом квартале 2024 года. Далее следуют районы Хоангмай и Тхыонгтин (14%) и 9% соответственно.

Г-жа До Тхи Тху Ханг — старший директор отдела консалтинга и исследований Savills Hanoi.

Г-жа Ханг пояснила: «Сегмент вилл/таунхаусов в проектах не демонстрирует признаков восстановления, цены значительно выросли, но ликвидность оставляет желать лучшего. В то же время, на соседних рынках по-прежнему есть новое предложение по конкурентоспособным ценам, а спрос на покупку недвижимости выше».

В частности, предложение вилл в новых проектах остаётся высоким. Согласно отчёту Savills, число новых объектов достигло 128, что на 38% больше, чем в предыдущем квартале, но на 2% меньше, чем в предыдущем году.

Новое предложение поступает от двух существующих проектов в Хадонге: An Quy Villa с 54 виллами, An Lac Green Symphony в Хоайдыке с 12 новыми таунхаусами и Him Lam Thuong Tin с 11 новыми торговыми домами.

Первичное предложение достигло 608 единиц от 16 проектов, что на 9% меньше, чем в предыдущем квартале, и на 24% меньше, чем в предыдущем году. В первичном предложении преобладали виллы (39%) благодаря новому предложению в этом квартале.

За первые 6 месяцев года первичные цены на виллы в проектах выросли на 9%, достигнув 178 млн донгов/м2 земли.

Цены на таунхаусы упали на 2% по сравнению с предыдущим кварталом до 188 миллионов донгов за квадратный метр, в основном из-за того, что дорогие объекты были распроданы и остались только недорогие объекты.

Цены на торговые дома также выросли на 3% за квартал, достигнув 288 млн донгов за м² земли.

Земельное право поддерживает рынок недвижимости

По словам г-жи Ханг, ожидается, что рынок жилья Ханоя вступит в «новый цикл», поскольку Закон о земле, Закон о жилье и Закон о сделках с недвижимостью официально вступили в силу раньше срока с 1 августа.

«Если закон вступит в силу раньше срока, многие проблемы рынка будут решены, а последствия проявятся быстрее.

Например, проблема ограниченного предложения во многих регионах. Ограниченное предложение сужает возможности выбора для людей, что приводит к нестабильности цен и тенденции к их росту. Решение проблемы ограниченного предложения окажет положительное влияние на рынок в целом.

«Однако следует также отметить, что, хотя закон вступит в силу в ближайшее время, потребуется время, чтобы решить проблему ограниченного предложения, поскольку в настоящее время проекты ждут руководящих документов», — сказала г-жа Ханг.

Г-жа Ханг отметила, что текущие цены на жилье высоки, что существенно влияет на инвестиционные решения и ликвидность рынка.

По мере постепенной и полной публикации руководящих принципов ожидается, что цены станут более стабильными, а интересы людей будут более обеспечены, например, в будущем будут сформированы условия и правила продажи продукции.

Ранее неутвержденные проекты получат основу для разрешения, и многие другие вопросы могут быть решены, включая расчет платы за землепользование, аренду земли и развитие социального жилья...

Закон о земле поможет стабилизировать цены на недвижимость и лучше обеспечить интересы людей.

По мнению экспертов, скорейшее принятие закона также окажет раннюю поддержку рынку, положительно повлияет на психологию покупателей и инвесторов, поможет им быть более уверенными в своих решениях, бизнес-планах и планах развития на ближайшее будущее.

Как правило, Закон о торговле недвижимостью также предусматривает, что инвесторы могут взимать депозиты в размере не более 5% от стоимости недвижимости. Кроме того, депозиты разрешается взимать только в тех случаях, когда жилые дома и строительные объекты соответствуют всем условиям для ввода в эксплуатацию в соответствии с положениями Закона о торговле недвижимостью 2023 года.

Это помогает защитить покупателей от риска присвоения капитала до завершения необходимых юридических процедур, давая покупателям больше времени для подготовки финансов.

В то же время данное регулирование способствует повышению доверия к рыночным транзакциям.

Кроме того, в ближайшее время, в условиях ограниченности земельного фонда, проектов и предложения в центре города, тенденция переезда в пригороды будет по-прежнему ярко выражена, затрагивая как сегмент квартир, так и вилл/таунхаусов.

Спрос на квартиры в основном исходит от представителей среднего класса. Доступность жилья для этой группы составляет менее 3 миллиардов долларов, в то время как на рынке Ханоя не так много вариантов в этом ценовом диапазоне.

Поэтому покупатели рассматривали проекты, расположенные в пригородах, таких как Нам Ты Лием, Ха Донг и Джиа Лам, которые обеспечивают до 93% предложения этого сегмента.

Что касается вилл/таунхаусов, то к концу 2024 года 13 проектов обеспечат в общей сложности 2951 единицу жилья.

Аналогично, к концу 2024 года 13 проектов вилл и таунхаусов обеспечат в общей сложности 2951 единицу жилья, большая часть которого будет располагаться в районе Донгань с 34% будущего предложения. Далее следует район Хадонг с 19% и район Хоайдык с 16%.

Оценивая эту тенденцию, г-жа Ханг пояснила: «В этом контексте город вынужден инвестировать в развитие инфраструктуры вокруг пояса, чтобы снизить нагрузку на центр города и рассредоточить население на окраинах».

В настоящее время в районах, удаленных от центра, появляются новые городские районы с синхронными и качественными коммунальными услугами, в которые инвестируют, а количество сделок растет, что делает людей более открытыми для переезда в эти районы.

Спрос также исходит от людей, которые могут работать удаленно, не испытывая необходимости в частых поездках, но при этом имея синхронизированные коммунальные услуги и хорошую ландшафтную инфраструктуру».

Согласно объявлению Департамента транспорта Ханоя, в настоящее время в Ханое запланировано начало реализации 11 инвестиционных проектов по строительству транспортных магистралей. 13 центральных министерств и ведомств будут переведены за пределы центральной части города и сосредоточены в районах Западного озера и Мичи.

Source: https://www.nguoiduatin.vn/chuyen-gia-savills-luat-dat-dai-se-dua-thi-truong-nha-o-ha-noi-buoc-vao-chu-ky-moi-204240812154606182.htm