Опыт оценки земли в странах

Вступивший в силу с 1 августа 2024 года Закон о земле 2024 года выявил ряд недостатков, связанных с землеустройством, восстановлением земель, распределением земель, формированием баз данных по земельным ресурсам, особенно в вопросах оценки земель и государственного регулирования цен на землю... В связи с этим ожидается, что предлагаемые поправки к закону будут представлены на рассмотрение и утверждение Национальной ассамблеи с учетом сложившейся практики. Ожидается, что это положительно повлияет на прозрачность оценки земель и операций на рынке недвижимости.

В глобальном масштабе земля всегда считалась основным ресурсом любой экономики . Оценка земли имеет большое значение для определения финансовых обязательств землепользователей перед государством и расчета компенсации при изъятии земель государством.

Китай

В правовой системе Китая право собственности на землю принадлежит всему народу, а государство выступает в роли уполномоченного управляющего. Физические лица, предприятия и организации не обладают абсолютным правом собственности на землю, а могут лишь получить право пользования ею на определённый срок, обычно от 40 до 70 лет, в зависимости от цели использования. В связи с этим механизм ценообразования на землю в Китае отличается от стран с полностью рыночным механизмом.

Наиболее распространённым способом определения цены на землю в Китае являются публичные аукционы по продаже прав землепользования. Местные органы власти, которые непосредственно отвечают за владение и распределение земли, устанавливают начальную цену на основе прейскуранта на землю, периодически публикуемого государством. Этот прейскурант служит инструментом макроуправления, помогая правительству контролировать рынок и обеспечивать поступления в бюджет от продажи земли. Однако в реальности цена, полученная победителем торгов, часто значительно превышает начальную, что отражает огромный спрос со стороны компаний, занимающихся недвижимостью, а также давление дефицита земли в крупных городах, таких как Пекин, Шанхай и Гуанчжоу.

Механизм ценообразования на землю в Китае отличается от стран с полностью рыночным механизмом. Фото: Bloomberg.

Помимо аукционов, в некоторых особых случаях могут применяться механизмы прямого назначения или переговоров, особенно в отношении проектов национального стратегического значения. Кроме того, в Китае действует система референтной оценки земель, в рамках которой правительство регулярно публикует стандартные цены, которые граждане и предприятия могут использовать в качестве основы для сделок, ипотечного кредитования и налогового расчета.

Примечательно, что земельные доходы составляют значительную часть местных бюджетов, поэтому провинциальные и муниципальные власти часто склонны повышать цены на землю для увеличения доходов. Этот механизм способствовал бурному росту рынка недвижимости в последние годы, но одновременно создал риск возникновения пузырей цен на жилье и неравенства в доступе к нему, что демонстрирует сложность проблемы оценки стоимости земли во второй по величине экономике мира. В этом контексте китайское правительство стремится сбалансировать цели стабилизации рынка, ограничения спекуляций и сохранения финансовых ресурсов, получаемых от земли.

Япония

Механизм ценообразования на землю в Японии – стране, по площади и численности населения весьма схожей с Вьетнамом, – очень жёсткий и многоуровневый. В отличие от многих стран, которые полагаются исключительно на рынок или административное регулирование, Япония одновременно применяет несколько систем ценообразования, которые отражают реальную стоимость земли и служат целям государственного управления и социальной стабильности.

Прежде всего, цена сделки на рынке недвижимости является важнейшей основой формирования уровня цен на землю. Сделки подробно и публично регистрируются, создавая ценный источник данных как для управляющих, так и для инвесторов. Кроме того, Министерство земли, инфраструктуры, транспорта и туризма (MLIT) ежегодно публикует «стандартный индекс цен на землю», основанный на результатах опросов, проведенных в десятках тысяч мест по всей стране. Этот индекс считается официальным стандартом, на который государственные органы, банки и компании ссылаются при кредитовании, оценке недвижимости или выплате компенсаций за расчистку участка.

Механизм ценообразования на землю в Японии очень тщательно продуман и многоуровнев. Фото: Sumitomo Corporation.

Кроме того, в Японии действует система цен на землю, определяемая местными органами власти, которая служит основой для расчета земельного налога и налога на наследство. Сочетание опубликованных и рыночных цен обеспечивает реалистичность оценки земли и ее соответствие требованиям государственного финансового управления. Кроме того, в этом процессе участвуют независимые оценочные организации, признанные законом, особенно в случаях, когда оценка земли необходима для судебных разбирательств или гражданских споров.

Отличительной чертой японского механизма ценообразования на землю является его высокая прозрачность и предсказуемость. Правительство периодически публикует индексы колебаний цен на землю, помогая инвесторам, гражданам и финансовым учреждениям отслеживать тенденции, ограничивая спекуляции и рост цен на недвижимость. В то же время, системы земельного налога и налога на наследство призваны регулировать права собственности и землепользования, предотвращая чрезмерную концентрацию в руках нескольких лиц или корпораций. Благодаря гибкому сочетанию рыночных механизмов и разумного государственного вмешательства Япония поддерживает стабильность земельного рынка даже в периоды сильных колебаний, обеспечивая при этом социальное равенство и устойчивость управления земельными ресурсами.

Сингапур

Сингапур — одна из стран с самыми уникальными в мире системами управления земельными ресурсами и ценообразования, поскольку большая часть земельных площадей здесь принадлежит государству. Около 90% земельного фонда находится в государственной собственности, и физические лица и организации могут пользоваться им только по договорам аренды с фиксированным сроком: обычно 99 лет для жилых земель и более короткий срок для коммерческих или промышленных земель. Этот механизм позволяет государству сохранять абсолютный контроль над городским развитием и эффективно регулировать рынок недвижимости.

Оценка земли в Сингапуре осуществляется Управлением городской реконструкции (URA) и соответствующими агентствами. URA регулярно проводит публичные аукционы для предоставления прав землепользования под коммерческие и жилые проекты, при этом победители торгов напрямую отражают рыночный спрос и конкурентоспособность. Помимо аукционов, правительство также выпускает стандартный прейскурант на землю, который периодически обновляется и служит основой для налогообложения, компенсаций и вторичных сделок. Эта система гарантирует, что цены на землю не только отражают рыночный спрос и предложение, но и соответствуют долгосрочным планам развития городов страны.

Сингапур — одна из стран с самыми уникальными в мире механизмами управления и оценки земельных ресурсов. Фото: The Straits Times.

Важной особенностью механизма ценообразования на землю в Сингапуре является прозрачность. Правительство публикует подробные результаты аукционов, данные о сделках и индексы цен на землю, что позволяет жителям и инвесторам легко отслеживать динамику рынка. Параллельно с этим для контроля цен и ограничения спекуляций применяются такие налоговые инструменты, как гербовый сбор, налог на имущество и ограничения на иностранную собственность. Этот механизм способствует поддержанию стабильности рынка недвижимости Сингапура, предотвращая чрезмерный рост цен, приводящий к неравенству в доступе к жилью.

Благодаря жесткому государственному контролю, сочетанию публичных аукционов, стандартных прейскурантов и регулируемой налоговой системы, Сингапур создал эффективную модель ценообразования на землю, которая обеспечивает как поступления в бюджет, так и способствует достижению целей устойчивого городского планирования. Этот опыт особенно важен для стран, стремящихся сбалансировать развитие рынка недвижимости с долгосрочными социальными выгодами.

Источник: https://khoahocdoisong.vn/kinh-nghiem-dinh-gia-dat-o-cac-quoc-gia-post2149049034.html

Комментарий (0)