Платежеспособность инвестора

Рейтинговое агентство VIS ожидает, что способность застройщиков погашать задолженность начнет улучшаться со слабого уровня 2023–2024 годов.

Ожидания восстановления платежеспособности инвесторов в недвижимость

Рейтинговое агентство VIS ожидает, что способность застройщиков погашать задолженность начнет улучшаться со слабого уровня 2023–2024 годов.

В отчёте по жилой недвижимости, опубликованном вчера днём (28 ноября) агентством VIS Rating, основанном на данных 30 крупнейших по объёму выручки компаний, говорится, что продажи недвижимости в Ханое и Хошимине в третьем квартале 2024 года выросли на 48% по сравнению с предыдущим кварталом, что является самым высоким показателем за последние 4 квартала. Спрос на жильё остаётся высоким, что подтверждается высокими темпами освоения средств и значительным ростом ипотечных кредитов: на 7% больше, чем за аналогичный период прошлого года (всего на 1%).

Ожидаемый рост цен на жильё в сочетании со снижением первоначальных взносов продолжит стимулировать высокий спрос со стороны покупателей. Многие застройщики, такие как VHM, NLG, KDH, AGG и HDC, зафиксировали рост продаж, преимущественно в сегментах высокого класса. Однако выручка и прибыль застройщиков , включённых в список наблюдения, за 9 месяцев 2024 года снизились на 20% и 43% соответственно по сравнению с аналогичным периодом прошлого года из-за снижения объёмов передачи объектов в связи со слабыми продажами в 2023 году. Таким образом, ожидается, что более 60% застройщиков не достигнут своих целевых показателей прибыли за 2024 год.

Ожидается, что более 60% инвесторов не выполнят свой план прибыли на весь 2024 год.

Недавно было принято множество новых нормативных актов в сфере недвижимости , которые будут стимулировать развитие проектов по продаже недвижимости в 2025 году и в дальнейшем. В третьем квартале 2024 года было выпущено более 20 указов и циркуляров в поддержку реализации пересмотренных Законов о земле, Жилищном кодексе и Законе о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости. Инвесторы получат более четкие инструкции по проведению процедур и содействию развитию новых проектов. Эти аспекты включают оценку земли, приобретение земли, сборы и многие другие факторы.

Кроме того, усилия правительства по ускорению процесса получения юридических разрешений на крупные проекты в сфере недвижимости с начала 2024 года привели к увеличению числа новых лицензированных и соответствующих требованиям проектов, выставленных на продажу в третьем квартале 2024 года.

В 2025 году рейтинговое агентство VIS ожидает, что девелоперы увеличат количество новых проектов, что поможет им улучшить продажи и денежные потоки. В третьем квартале 2024 года способность отрасли обслуживать долг останется слабой, но ожидается, что благодаря новым правилам долговая нагрузка будет контролироваться, а денежные потоки девелоперов улучшатся благодаря росту продаж.

По состоянию на третий квартал 2024 года более половины застройщиков, отслеживаемых VIS Rating, имели слабые показатели кредитного плеча и обслуживания долга. Это было обусловлено главным образом чрезмерным кредитным плечом при реализации проектов в 2021–2023 годах, а также накоплением незавершенных проектов и нераспроданного товарно-материального запаса на фоне ухудшения рыночных настроений с 2023 года.

Ожидается, что способность инвесторов в недвижимость погашать задолженность начнет улучшаться по сравнению со слабым уровнем 2023–2024 годов.

Однако по мере улучшения ситуации с продажами рейтинговое агентство VIS ожидает, что возможности застройщиков по обслуживанию долга начнут улучшаться по сравнению со слабыми уровнями 2023–2024 годов.

Благодаря позитивному прогнозу продаж и денежных потоков в новых проектах, коэффициенты покрытия долга застройщиками будут постепенно улучшаться. Новые правила, принятые в июле 2024 года, ограничат использование заёмных средств для новых проектов. Поэтому рейтинговое агентство VIS ожидает дальнейшего замедления роста долга с максимума в 15% в год в период 2022–2023 годов.

Около 22 000 млрд донгов по облигациям, выпущенным инвесторами, подлежат погашению в четвертом квартале 2024 года. Большинство облигаций, по которым в предыдущие периоды просрочили выплату основного долга и процентов, были выпущены с опозданием. Облигации со сроком погашения в четвертом квартале 2024 года, по которым в 2023 году просрочили выплату основного долга и процентов, и с держателями облигаций были успешно проведены переговоры о продлении сроков выплат на следующий год.

Облигации на сумму около 13 000 млрд донгов подлежат погашению в четвертом квартале 2024 года.

Эти облигации были выпущены компаниями, связанными с корпорациями по недвижимости , такими как Van Thinh Phat, Novaland , Hung Thinh и Sunshine.

Оставшиеся 9 000 млрд донгов в виде облигаций были выпущены 11 компаниями, в том числе 7 компаниями со слабой кредитной историей и высоким уровнем риска, в основном компаниями, не имеющими коммерческой деятельности, связанной с корпорациями в сфере недвижимости , не имеющими операционного дохода и имеющими очень незначительные денежные ресурсы.

С другой стороны, доступ компаний, занимающихся недвижимостью , к новому капиталу улучшился. Этим высокорискованным эмитентам придётся полагаться на поддержку ликвидности от связанных компаний или запрашивать одобрение держателей облигаций на продление сроков выплат, чтобы избежать задержек с выплатой основного долга и процентов по облигациям.

Источник: https://baodautu.vn/batdongsan/ky-vong-kha-nang-thanh-toan-cua-chu-dau-tu-bat-dong-san-phuc-hoi-d231253.html