Вы все равно можете инвестировать в недвижимость без большого капитала

На очередной пресс-конференции Министерства финансов во второй половине дня 18 июня заместитель председателя Государственной комиссии по ценным бумагам г-н Буй Хоанг Хай заявил, что он сотрудничал с компанией VPS Securities и потребовал, чтобы это подразделение немедленно прекратило распространение сертификатов ценных бумаг в форме разделенной недвижимости.

По словам руководителя Государственной комиссии по ценным бумагам, в настоящее время нет никаких нормативных актов относительно этого метода инвестирования в недвижимость. «Управляющее агентство оценивает этот тип как тип со множеством рисков и требует от VPS прекратить распространение этого продукта», - сказал г-н Хай.

Этот человек также сказал, что на зарубежных рынках существуют специальные правила для контроля и ограничения рисков, связанных с этим типом бизнеса, но во Вьетнаме их до сих пор нет.

Заместитель министра финансов г-н Нгуен Дык Чи также сообщил, что министерство дало указание Комиссии по ценным бумагам по этому вопросу.

По словам г-на Чи, действующие законы не содержат никаких запретов, однако с точки зрения государственного органа управления Комиссия по ценным бумагам обязана внимательно следить за деятельностью компаний, работающих с ценными бумагами.

Услуги, предоставляемые этими предприятиями, должны находиться в пределах лицензированных сфер бизнеса и отраслей. Если они выходят за рамки этой сферы, им придется остановиться, чтобы руководство могло провести комплексную оценку, подтвердил г-н Чи.

Модель подразделения инвестиций в недвижимость по сути продает недвижимость многим инвесторам в форме разделения акций. Эта модель появилась на вьетнамском рынке 4-5 лет назад. Некоторые модели, которые работали подобным образом ранее, это Moonka, Houze Invest, Sunshine Homes…

С недавних пор АО «Фнест» предоставляет услуги по инвестированию в недвижимость через приложение SmartOne компании VPS Securities.

Для участия клиенты должны быть инвесторами VPS. Соответственно, каждая недвижимость оценивается бизнес-единицей и конвертируется в акции, которые могут быть проданы первичным инвесторам в единице Fnest. В которой 1 Fnest эквивалентен 10 000 VND. Например, недвижимость стоимостью 25 миллиардов VND будет эквивалентна 2,5 миллионам Fnest. Портфель недвижимости, который предоставляет Fnest, весьма разнообразен: от вилл, торговых домов до апартаментов...

В беседе с корреспондентом VietNamNet юрист юридической фирмы TAT Май Тао отметила, что преимущество этой модели в том, что она попадает в цель, отвечая психологии инвесторов, которым не нужно вкладывать большой капитал, но которые все равно могут инвестировать в недвижимость по своему желанию, чтобы владеть ее частью.

«Помимо добавления нового взгляда на традиционную модель бизнеса в сфере недвижимости в сочетании с технологическими платформами 4.0 с обещанием приносить большую ценность клиентам, чем модель бизнеса в сфере недвижимости, я думаю, что создание такой «гибридной» формы на рынке недвижимости может легко вызвать нестабильность в этой деловой активности, и споры могут легко возникнуть, когда нет определенного правового коридора для ее регулирования», - сказал адвокат Май Тао, и считает, что это недостаток этой модели, на который необходимо обратить внимание сторонам, участвующим в сделке, а также государственным органам управления необходимо иметь необходимые предупреждения для людей при участии в сделке.

fnest вьетнамнет.png
Fnest представляет недвижимость, включая квартиры, торговые дома, виллы в Ханое и Хошимине, все из которых в настоящее время выставлены на продажу. Инвесторам, желающим купить, придется покупать на вторичном рынке (купить и перепродать). Скриншот от 20 июня.

Юристы проанализировали, что по сути этот вид бизнеса на рынке недвижимости является формой мобилизации капитала для предприятий. Они рассматривают недвижимость как канал финансовых инвестиций для привлечения денег с рынка с целью легкого получения оборотного капитала. Поэтому юридически, в дополнение к условиям, которые необходимо обеспечить для вывода недвижимости на рынок, они использовали понятие «акций», которое может легко ввести инвесторов в заблуждение относительно их права собственности на эту недвижимость.

«В действительности инвесторы владеют лишь частью стоимости недвижимости, конвертированной в деньги в форме акций по соглашению сторон. В настоящее время в законе нет положений о разделе права собственности на недвижимость на акции, поэтому споры о будущем владении и управлении недвижимостью могут легко возникнуть», — заявил адвокат Май Тао.

Что касается стоимости прибыли и ликвидности, юрист сказал, что это показывает только одностороннее обязательство со стороны подразделения, продающего модель, без каких-либо гарантийных мер для инвесторов, поэтому изъятие капитала при необходимости затруднено для мелких инвесторов. Кроме того, необходимо платить комиссию за обслуживание, а управление операционной ценой этой модели также неясно и непрозрачно.

Кто несет ответственность в случае возникновения спора?

Что касается вопроса о том, кто несет ответственность в случае возникновения споров, связанных с инвестиционной недвижимостью, адвокат Май Тао заявил, что разрешение споров основывается на двух механизмах: соглашении и разрешении споров в суде или арбитраже.

В частности, основанием для разрешения споров в этом случае будут условия договора и иные документы, прилагаемые к договору, если таковые имеются. Если у сторон есть четкие положения о правах и обязанностях сторон, не нарушающие положения закона, они будут применяться. Соответствующие правовые положения будут рассматриваться для определения обязанностей сторон при участии в этой типовой сделке, когда у двух сторон нет конкретных положений.

«Что касается обязанностей, то два подразделения, Fnest и компания по ценным бумагам, должны нести основную ответственность за разрешение споров, чтобы гарантировать права инвесторов, соблюдать правила, связанные с недвижимостью, и другие соответствующие законы. Если есть нарушение, оно будет разрешено в соответствии с договорным спором и компенсацией (если таковая имеется) для инвесторов в случае нарушения прав», — сказал юрист.

Эксперты также отметили, что одной из проблем модели является оценка недвижимости. Соответственно, оценка недвижимости является независимой деятельностью, которая помогает сторонам иметь основу для разрешения споров при возникновении споров или инвесторам узнать свои финансовые возможности для надлежащего инвестирования.

Однако для ограничения споров эксперты рекомендуют инвесторам уделять внимание проверке юридических документов на недвижимость, напрямую запрашивая их у инвестора (свидетельство о праве пользования землей, о праве собственности на дом, разрешение на строительство, протокол приемки проекта и т. д.); вышеуказанную информацию можно получить в компетентных органах, таких как Департамент строительства, Департамент природных ресурсов и охраны окружающей среды, а также в нотариальных конторах, чтобы убедиться, что недвижимость не является предметом спора, не заложена и не гарантирована инвестором.

Кроме того, инвесторы должны также учитывать условия инвестиционного договора, поскольку договор является соглашением между сторонами в соответствии с положениями Гражданского кодекса. Если конкретные отрасли права не имеют прямых положений, будет применяться Гражданский кодекс.

Кроме того, необходимо проконсультироваться с экспертами, такими как юристы, специализирующиеся на финансах, инвестициях и недвижимости, чтобы иметь объективное представление и оценить проект. В случае возникновения споров, требующих судебного разбирательства или арбитража, необходимо консолидировать необходимые доказательства и применить экстренные меры, чтобы избежать распыления активов инвестора.

Тысячи людей «попали в ловушку» невероятной процентной ставки генерального директора компании Nhat Nam Company Ву Тхи Туй. Имея огромную прибыль до 5–7% в месяц, что эквивалентно 60–84% в год, компания Nhat Nam Real Estate Company также придумала множество других уловок, чтобы завоевать доверие инвесторов и присвоить особенно крупные суммы денег.
Вложив миллиарды на покупку таунхаусов в Ханое, клиенты обнаружили, что инвестор самовольно «разорвал» планирование . Вложив много лет назад деньги на покупку таунхаусов в проекте городской зоны Тхань Ха - Сьенко 5 (Ханой), клиенты обнаружили, что эти участки земли планировались как виллы.