В сводном докладе по вопросам, затронутым в запросе, недавно направленном делегатам Генеральным секретарем Национальной ассамблеи Буй Ван Кыонгом, отмечается, что правительство предприняло ряд мер и выпустило ряд документов для устранения трудностей на этом рынке, включая телеграммы и документы, призывающие премьер-министра обратиться к министерствам и местным органам власти с просьбой о реструктуризации рынка недвижимости. Однако этот рынок, включая рынок жилья, по-прежнему сталкивается с трудностями и перегруженностью, обусловленными юридическими процедурами, земельными фондами и инвестиционным капиталом.
Не одобрено из-за отсутствия «жилой земли»
Некоторые административные процедуры, связанные с инвестициями, обременительны и создают препятствия, сегменты рынка по-прежнему неравномерны, а инвестирование кредитного капитала в этот рынок по-прежнему сопряжено с множеством потенциальных рисков. Из-за трудностей предприятия сферы недвижимости вынуждены приостанавливать инвестирование и строительство проектов, что также создает трудности для подрядчиков, поставщиков материалов и многих других отраслей. «Правовые проблемы, связанные с землей, такие как определение цен на землю, сборы за землепользование, расчистка участка или правила отбора инвесторов, которые пересекаются с правилами инвестирования, торгов, земельных отношений... являются основными препятствиями для восстановления и развития рынка жилья», – отметило оценочное агентство.
В городе Хошимин, помимо более чем 100 проектов в сфере недвижимости, столкнувшихся с трудностями, которые были изучены и изучаются на предмет разрешения, Департамент планирования и инвестиций недавно отчитался перед Городским народным комитетом о ходе реализации инвестиционных разрешений на проекты в сфере недвижимости в этом районе.
Соответственно, из 117 проектных досье, запрашивающих утверждение инвестиционных политик, которые рассматривает это агентство, 62 проекта не соответствуют условиям для инвесторов в коммерческие жилищные проекты (NƠTM), поскольку они не имеют жилой земли или не получают передачу всей жилой земли в соответствии с положениями Закона о жилье 2014 года.
В связи с этим Департамент планирования и инвестиций рекомендовал Народному комитету города Хошимин не утверждать инвестиционную политику, поскольку она не соответствует положениям Закона об инвестициях и Закона о жилье. Это вызывает беспокойство у предприятий сферы недвижимости, поскольку может привести к блокировке процесса реализации проекта.
Устранение юридических препятствий будет способствовать беспрепятственной реализации проектов в сфере недвижимости, способствуя развитию рынка. Фото: ХОАНГ ТРИЕУ
По мнению магистра наук Нгуена Нят Ханя, преподавателя юридического факультета Университета экономики и права (VNU-HCM), с юридической точки зрения отказ в одобрении инвестиционной политики этих 62 проектов полностью оправдан. Однако с экономической точки зрения и с точки зрения развития рынка недвижимости это решение во многом нецелесообразно.
Потому что для реализации Нового сельского проекта предприятия должны иметь достаточно большой земельный фонд, но в реальности количество проектов со 100% жилой земли или частью жилой земли составляет не более 5% от общего количества проектов Нового сельского проекта на рынке.
Таким образом, вышеупомянутые строгие правила землепользования создают множество трудностей при реализации проектов NƠTM. Если не найти способ их решения, сотни тысяч миллиардов донгов, вложенных в реализацию этих проектов, могут «застрять», что приведет к пустой трате инвестиционного капитала и не решит проблему обеспечения жильём.
По словам Мастера Нгуен Нят Ханя, для решения вышеупомянутых проектов необходимы правовые и управленческие решения. С юридической точки зрения, Национальному собранию необходимо в ближайшее время изучить и внести поправки в положения о формах землепользования для реализации проектов NƠTM в Жилищном законе, чтобы не ограничивать формы землепользования для проектов, а ограничивать их только жилыми землями, как в настоящее время, а обеспечить соответствие местным правилам землепользования и планирования строительства.
«С точки зрения управления, в ближайшем будущем Народный комитет города Хошимин может оказать поддержку инвесторам этих 62 проектов путем организации торгов по проектам с использованием земли для отбора инвесторов, соответствующих условиям реализации проекта NƠTM (при победе в тендере государство выделит или сдаст в аренду землю для реализации проекта NƠTM) или перепрофилировать проект NƠTM в социальное жилье, чтобы не быть связанным формой использования земли», - высказал свое мнение Мастер Кхань.
Многие правила необходимо пересмотреть
В официальном сообщении «Предложение о внесении поправок в пункт b, пункт 1, пункт a, пункт 4 и пункт 6 статьи 128 проекта Закона о земле (измененного) с целью создания условий для инвесторов, ведущих переговоры о получении прав землепользования на типы земель в соответствии с планированием реализации проектов нового сельского развития», отправленном в Национальное собрание, г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин, предложил внести поправки в пункт b, пункт 1, пункт a, пункт 4 и пункт 6 статьи 128 проекта Закона о земле (измененного) с целью создания условий для предприятий и инвесторов, ведущих переговоры о получении прав землепользования или обладании правами землепользования на типы земель или обладании правами землепользования в соответствии с планированием землепользования, городским планированием и планированием строительства для реализации проектов нового сельского развития.
Г-н Чау также отметил, что положение пункта b) пункта 1 статьи 128 проекта Закона о земле (с изменениями) допускает только соглашения о получении права пользования жилыми землями или о необходимости иметь право пользования жилыми землями или жилыми землями и другими землями, поэтому оно имеет более узкое содержание, чем действующие положения Закона о земле 2013 года, тем самым не создавая благоприятных условий для доступа инвесторов к земле, не обеспечивая законные права и интересы людей, использующих землю.
По словам г-на Чау, если данное положение будет принято, то в течение следующих 10 лет инвесторам больше не будет разрешено «договариваться о получении права пользования жилыми и другими земельными участками» для реализации проекта нового сельского развития, поэтому не будет ни одного случая, когда какой-либо инвестор будет соответствовать условию «иметь право пользования жилыми и другими земельными участками», как предписано в пункте 6 статьи 128 проекта Закона о земле (с изменениями).
Что касается проблем с будущим жильём, то на семинаре по представлению комментариев к проекту Закона о сделках с недвижимостью (с поправками), недавно организованном Экономическим комитетом Национальной ассамблеи и Министерством строительства , заместитель председателя Народного комитета города Хошимин Буй Суан Кыонг заявил, что в городе при вводе в эксплуатацию жилых домов возникают многочисленные проблемы, связанные с будущим строительством. Соответственно, компетентный орган должен иметь документ, утверждающий проект, дающий право на продажу будущего жилья, что влечет за собой множество последствий, в частности, выдачу свидетельств о праве собственности покупателям недвижимости в соответствии с положениями Земельного кодекса.
По словам г-на Буй Сюань Куонга, пункт 2 статьи 25 проекта Закона о торговле недвижимостью (с изменениями) предусматривает условия, при которых дома и сооружения, создаваемые в будущем, должны иметь один из следующих видов документов на землепользование (решение о выделении земельного участка, договор аренды земельного участка; договор аренды земельного участка; свидетельство о праве землепользования; свидетельство о праве собственности на дом и землепользования; свидетельство о праве землепользования, праве собственности на дом и другие активы, прикрепленные к земле...).
Между тем, согласно действующему Закону о земле, землепользователи имеют право передавать, сдавать в аренду, субаренду, дарить, закладывать и вносить капитал в права землепользования при наличии сертификата.
В случае, если землепользователю предоставлена возможность отсрочки исполнения финансовых обязательств или если ему разрешено иметь задолженность по финансовым обязательствам, он/она должен/должна выполнить финансовые обязательства до осуществления прав. То есть, если инвестору предоставлен земельный участок, но он/она не выполнил(а) финансовые обязательства по уплате платы за землепользование, он/она не может осуществлять права землепользователя в соответствии с положениями земельного законодательства, включая право на передачу прав землепользования.
В связи с этим Народный комитет города Хошимин рекомендует редакционной комиссии изучить и скорректировать положения о земельных условиях для процедуры утверждения будущих жилищных и строительных работ, поскольку «инвестор выполнил финансовые обязательства и получил сертификат на право землепользования». Это позволит снизить вероятность возникновения юридических проблем на следующем этапе, особенно при выдаче сертификатов.
Разрешить корректировку планирования после переноса
Заместитель председателя Народного комитета города Хошимин Буй Суан Кыонг заявил, что проект Закона о недвижимости предусматривает, что принцип передачи проектов в сфере недвижимости заключается в том, что передача всего проекта или его части должна гарантировать неизменность целей и планирования проекта, что «неблагоприятно», поскольку многим инвесторам после получения проекта необходимо скорректировать планирование для улучшения проекта. По словам г-на Буй Суан Кыонга, корректировка проекта направлена на его оптимизацию, а конечная цель — повышение коэффициента землепользования и соблюдение положений Закона о градостроительстве. Инвесторы вносят коррективы в соответствии с правилами и несут дополнительные финансовые обязательства. Народный комитет города Хошимин предложил пересмотреть это положение, чтобы не допустить противоречий с положениями Закона о градостроительстве в процессе реализации, в противном случае это повлияет на процесс реализации после получения проекта.
Семинар «Устранение правовых препятствий в сфере недвижимости»
9 ноября газета Nguoi Lao Dong организовала семинар на тему «Устранение правовых препятствий в сфере недвижимости», чтобы выслушать и усвоить мнения гостей, тем самым найдя решения по устранению узких мест, расчистке потока на рынке недвижимости, содействию стабильному и устойчивому экономическому росту...
(*) См. газету «Лао Донг» от 8 ноября.
Источник: https://nld.com.vn/kinh-te/tap-trung-go-kho-cho-bat-dong-san-go-vuong-ve-phap-luat-dat-dai-20231108212955903.htm
Комментарий (0)