Еще не выполненная общая обязанность
В последнее время правительство, а также министерства, особенно Министерство строительства, постоянно разрабатывают решения по устранению трудностей и недостатков рынка недвижимости.
Одна из важнейших проблем, на которую премьер-министр указал и неоднократно рекомендовал властям и компаниям в сфере недвижимости обратить внимание, — это необходимость реструктуризации сегментов рынка и снижения цен на недвижимость. Цель — обеспечить людям доступ к жилью и устранить трудности на рынке.
HoREA полагает, что с 2020 года по настоящее время рынок недвижимости переживает период трудностей, а сегментация рынка нарушается, что приводит к дисбалансу на рынке жилья.
Однако г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA), заявил, что предприятия сферы недвижимости еще не начали активно и эффективно внедрять вышеуказанные требования.
В частности, по словам г-на Чау, в проектах жилья среднего и высокого класса некоторые инвесторы снизили цены продажи с помощью скидок, акций и послепродажного обслуживания, что выгодно покупателям, но не имеет существенного значения. Это решение также направлено на то, чтобы попытаться закрепить цены на жилье в рамках проекта.
Председатель HoREA прокомментировал, что рост цен на жилье, помимо возросших затрат на строительство, материалы, рабочую силу, финансовые и управленческие расходы, также включает неназванные расходы на непредвиденные обстоятельства.
Стоимость резервов немалая, поскольку они недействительны и не включаются в инвестиционную стоимость. Тем не менее, инвестор всё равно включает эту сумму в цену продажи, и покупатель жилья должен её оплатить.
Кроме того, известны случаи, когда изначально проект был нацелен на доступное или среднебюджетное жилье, но впоследствии инвестор переориентировался на более высокий сегмент, даже на элитное жилье с целью максимизации прибыли.
В результате за последние пять лет в Хошимине наблюдается серьёзный дисбаланс. С 2020 года доля элитного жилья стабильно превышает 70%, в то время как доступное жильё за последние три года практически исчезло.
«Цены на жилье непрерывно растут уже много лет, примерно на 10% в год, что приводит к спекуляциям и накоплению запасов, искажает рынок и тратит впустую значительные социальные ресурсы», — заявил председатель HoREA Ле Хоанг Чау.
Исходя из вышеизложенных комментариев, г-н Чау предложил некоторые конкретные решения, такие как сокращение неназванных расходов, увеличение финансовых ресурсов, улучшение корпоративного управления, применение информационных технологий, цифровизации, искусственного интеллекта и управления проектами в соответствии с научными процессами (BIM).
Кроме того, HoREA также считает, что рынку необходимо увеличить предложение доступного жилья для повышения конкурентоспособности рынка и, следовательно, снижения цен на него. Соответственно, управляющей компании необходимо устранить главное узкое место – законодательные вопросы – для увеличения предложения.
«Чтобы снизить цены на жилье, первым делом необходимо увеличить предложение, а первым делом необходимо полностью решить давние правовые проблемы, которые привели к тупиковой ситуации с предложением жилья, что является основной причиной роста цен на жилье в Хошимине.
«Несовпадающая» сегментация рынка
HoREA полагает, что с 2020 года по настоящее время рынок недвижимости переживает период трудностей, а сегментация рынка нарушается, что приводит к дисбалансу на рынке жилья.
В городе Хошимин предложение жилья в проектах постепенно сокращается: в 2020 году оно составляло 16 895 единиц, в 2021 году снизилось до 14 443 единиц, в 2022 году сократилось до 12 147 единиц, а к концу первых 9 месяцев 2023 года появились признаки небольшого восстановления — 15 020 единиц.
Все соответствующие субъекты должны выполнять свои обязанности и объединить усилия для устранения препятствий, которые позволят рынку недвижимости развиваться безопасно, здорово, открыто, прозрачно и устойчиво.
Рынок недвижимости крайне несбалансирован и развивается неустойчиво. В частности, доля сегмента элитного жилья в 2020 году составила 70%, в 2021 году — 72%, в 2022 году — 78,2%, а за первые 9 месяцев 2023 года — 66,3%.
На сегмент жилья средней ценовой категории пришлось 29% в 2020 году, 28% в 2021 году, 21,8% в 2022 году и 33,63% за первые 9 месяцев 2023 года.
Вызывает беспокойство тот факт, что в 2020 году сегмент доступного жилья насчитывал всего 163 квартиры, что составляет всего 1%, а в 2021, 2022 годах и за первые 9 месяцев 2023 года доступных квартир больше не будет.
Согласно закону спроса и предложения, из-за недостатка предложения жилья при очень высоком спросе на жилье, особенно на доступное жилье, цены на жилье в последние годы непрерывно растут, со средним ростом цен около 10% в год.
Ситуация «разницы фаз» в сегментах рынка, «разницы фаз» в сегменте элитного жилья и нехватки доступного жилья показала, что нынешняя «пирамидальная» модель рынка жилья «перевернута с ног на голову», не сбалансирована и неустойчива.
Поскольку сегмент доступного жилья включает в себя доступное жилье, социальное жилье должно составлять большую часть, самый высокий показатель, но на самом деле его слишком мало, даже за последние 3 года такого типа жилья больше нет.
Хотя сегмент элитного жилья должен составлять лишь самую маленькую долю, на самом деле на него приходится самая большая доля — до 70–80%, он доминирует на рынке жилья, что приводит к спекуляциям и накоплению, искажает рынок недвижимости и «потребляет» большой объем социальных ресурсов.
В экономическом плане наблюдается растрата социальных ресурсов, в том числе из-за неэффективного использования земельных ресурсов.
Чтобы преобразовать модель рынка жилья, похожую на «перевернутую пирамиду», в сбалансированную, гармоничную и устойчивую модель «пирамиды», в которой доступное жилье, социальное жилье и жилье средней ценовой категории станут основными сегментами рынка, все соответствующие субъекты должны повысить ответственность, объединить усилия для устранения препятствий, которые позволят рынку недвижимости развиваться безопасно, здорово, открыто, прозрачно и устойчиво.
В то же время должна проводиться соответствующая политика по содействию развитию рынка, уделять внимание социальному обеспечению, создавать возможности для малообеспеченных людей, содействовать развитию социального жилья и жилья для рабочих с целью удовлетворения жилищных потребностей малообеспеченных людей.
Источник
Комментарий (0)