Серия выданных полисов
Рынок недвижимости с конца 2022 года столкнулся с трудностями во многих аспектах: от законности проектов до облигационного капитала, банковских кредитов... Чтобы решить эти проблемы, в 2023 году правительство выпустило множество своевременных инструкций и политик для оживления рынка.
В марте был издан Постановление правительства № 08, дополняющее положение: в случае, если облигации, предлагаемые на внутреннем рынке, не могут полностью и своевременно выплатить основную сумму и проценты по облигации во вьетнамских донгах в соответствии с объявленным планом эмиссии, предприятие-эмитент может договориться с владельцем облигаций об оплате основной суммы и процентов по облигации активами.
Это положение является основой для предприятий, позволяющей отсрочить выплату долга, продать активы со скидкой и выплатить основную сумму долга и проценты по облигациям с наступлением срока погашения другими активами, такими как недвижимость.
В марте также был издан правительственный указ № 33 о ряде мер по устранению препятствий и содействию безопасному, здоровому и устойчивому развитию рынка недвижимости. В частности, Государственному банку было поручено взять на себя ведущую роль в реализации программы кредитования социального жилья и жилья для малообеспеченных граждан на сумму 120 000 млрд донгов.
Главной силой этой программы являются 4 государственных коммерческих банка ( Agribank , BIDV, Vietcombank, VietinBank), кредитующие инвесторов и покупателей жилья в проектах социального жилья, проектов рабочего жилья, проектов по ремонту и восстановлению старых квартир с льготными процентными ставками.
Рынок недвижимости будет разблокирован благодаря множеству позитивных политических решений в 2023 году (Иллюстрация: Хай Лонг).
В то время как на рынке наблюдается дисбаланс предложения, когда элитное жилье преобладает, а жилье для малообеспеченных людей «исчезает», правительство оперативно приняло Постановление 338, которым одобрило проект по инвестированию в строительство не менее 1 миллиона квартир социального жилья для малообеспеченных людей и работников промышленных парков в период с 2021 по 2030 год.
Соответственно, к 2030 году общее количество квартир, построенных в населённых пунктах, составит около 1 миллиона, включая около 428 000 квартир, которые будут построены в период с 2021 по 2025 год. Проект направлен на развитие социального жилья и жилья для рабочих по ценам, доступным для семей со средним и низким доходом в городских районах, а также для рабочих и рабочих в промышленных парках и зонах экспортного производства.
Ещё одним позитивным моментом стало то, что в конце ноября Национальная ассамблея проголосовала за принятие изменённого Закона о жилье и изменённого Закона о торговле недвижимостью, которые вступят в силу с 2025 года. Эксперты отмечают, что впервые в истории два закона, касающихся рынка недвижимости, были приняты одновременно. Если изменённый Закон о земле будет принят в 2024 году, рынок недвижимости получит гораздо больше позитива.
Кроме того, премьер-министр и многие министерства и ведомства также постоянно проводили онлайн-встречи с предприятиями сферы недвижимости для устранения правовых препятствий для проектов; встречались с представителями банковского сектора для предложения решений по поддержке бизнеса с точки зрения капитала, снижения процентных ставок по кредитам и стабилизации деловой активности.
Рынок отреагировал положительно.
Хотя эксперты полагают, что сектор недвижимости может восстановиться с середины 2024 года, когда политика успеет «впитаться», в действительности рынок подал немало позитивных сигналов. Благодаря политике правительства по устранению препятствий для облигаций, обеспеченных недвижимостью, многие компании смогли продлить и отсрочить сроки погашения облигаций, используя активы для выплат, например, Novaland, Hung Thinh...
Выступая на обсуждении в начале декабря, заместитель директора Департамента финансов банков и финансовых учреждений Министерства финансов Нгуен Хоанг Зыонг сообщил, что около 40% от объёма просроченных облигаций 68 предприятий уже имеют планы переговоров. Уровень успешных переговоров увеличился с 16% в феврале до 63% в октябре. Кроме того, предприятия, обеспечившие себе финансовые ресурсы, активно выкупали облигации до наступления срока погашения.
Также по данным Министерства финансов, если бы в первом квартале этого года не было выпуска корпоративных облигаций, к концу ноября объем выпущенных индивидуальных корпоративных облигаций достиг бы 220 000 млрд донгов.
Приток капитала в сектор недвижимости также увеличился благодаря более гибкой кредитной политике. Согласно последним обновлённым данным Государственного банка, по состоянию на 30 сентября общий объём непогашенных кредитов в секторе недвижимости достиг 2,74 трлн донгов, что на 6% больше, чем в начале года.
(Иллюстрация: Куанг Ань).
Процентные ставки по кредитам постепенно снижались по просьбе и указанию премьер-министра и Государственного банка. Многие банки снизили ставки по кредитам на коммерческое жилье на 5,5–7,5% годовых в течение первых 12–18 месяцев, а затем перешли на плавающие процентные ставки в размере около 9,5–11% годовых. Опросы показывают, что процентные ставки по ипотечным кредитам во многих коммерческих банках снизились примерно на 1–3% в год по сравнению с началом года.
Что касается политики социального жилья, по данным Министерства строительства, в 2023 году в различных населённых пунктах страны была запущена реализация 10 проектов строительства социального жилья и жилья для работников промышленных парков общим объёмом более 19 800 единиц. В том числе в городе Хайфон стартовали 4 проекта строительства социального жилья общим объёмом более 6700 единиц. В Ханое, провинциях Тхыатхьен-Хюэ и Ламдонг запущено по одному проекту строительства социального жилья.
Однако выделение кредита в размере 120 триллионов донгов на социальное и бюджетное жильё не оправдало ожиданий. Министерство строительства сообщило, что около 23 муниципалитетов опубликовали список из 54 проектов, имеющих право на получение кредитов по программе кредитования на сумму 120 триллионов донгов, с общей потребностью в кредитах в размере 25 884 млрд донгов. На данный момент выделено всего более 143 млрд донгов.
По данным Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA), кредитный пакет на сумму 120 000 млрд донгов предусматривает льготную процентную ставку по кредиту в размере 8,7% годовых для инвесторов и 8,2% годовых для покупателей жилья до 30 июня.
С 1 июля каждые 6 месяцев Государственный банк будет объявлять коммерческим банкам, участвующим в программе, размер льготной процентной ставки по кредитам. По окончании льготного периода размер процентной ставки по кредитам будет определяться по итогам переговоров между банком и клиентом.
HoREA считает, что процентная ставка по кредиту, которая на 1,5–2% ниже обычной ставки по коммерческому кредиту, всё ещё выше прежней ставки по социальному жилищному кредиту. Льготный период также короткий (5 лет), а процентная ставка корректируется каждые 6 месяцев, что создаёт неуверенность для заёмщиков.
Источник
Комментарий (0)