Предложение для работников арендовать социальное жилье вместо того, чтобы покупать его

Некоторые депутаты Национальной ассамблеи предложили сосредоточиться на развитии социального жилья для сдачи в аренду, а не для продажи, чтобы снизить финансовую нагрузку на малообеспеченных людей.

Утром 19 июня Национальная ассамблея обсудила проект Закона о жилищном строительстве (с поправками). Делегат Нгуен Ван Хиен, директор Института законодательных исследований (Постоянный комитет Национальной ассамблеи), отметил, что законопроект направлен на обеспечение права малоимущих на владение социальным жильём, а не на обеспечение их «права на жильё».

Фактически, малообеспеченные люди — это в основном рабочие и разнорабочие, которые только начали работать. Между тем, жильё — это огромный актив, недоступный большинству малообеспеченных. «Покупка и владение социальным жильём, даже если оно оплачивается в рассрочку, — это огромное финансовое бремя», — сказал г-н Хиен, обеспокоенный последствиями того, что люди солгут о своих доходах, чтобы купить дом, или спекулянты, заимствующие имена рабочих для регистрации в качестве покупателя.

Кроме того, благодаря текущим стимулам для развития социального жилья инвесторы будут предпочитать строить дома на продажу, что позволит быстрее окупить вложенный капитал. Мало кто из инвесторов интересуется сегментом управления и эксплуатации социального жилья, а также аренды социального жилья, поскольку это сложная задача, а окупаемость капитала низкая.

Делегат Нгуен Ван Хиен, директор Института законодательных исследований. Фото: National Assembly Media — Делегат Нгуен Ван Хиен, директор Института законодательных исследований. Фото: *National Assembly Media*

Ссылаясь на опыт развития арендного жилья во многих странах, делегат отметил, что инвесторы лишь реализуют проект, а управление и эксплуатация будут осуществляться профессиональными государственными или частными организациями. Эти организации работают вместе с инвесторами с момента разработки проекта, обязуются приобретать дома по разумным ценам для долгосрочной аренды и решать проблемы инвесторов с денежными потоками. «Поэтому малообеспеченные люди не обязательно владеют домом, но имеют право жить в нём», — сказал делегат.

В связи с этим делегаты рекомендовали агентству-разработчику отделить правила и политику в отношении жилья, предлагаемого к продаже, от аренды и аренды с правом выкупа. Создание льготных механизмов для арендного жилья отвечает потребностям и экономическому положению большинства молодых работников, которые всё чаще переезжают в ключевые экономические регионы, крупные города и городские агломерации.

Заместитель председателя Совета Национальной ассамблеи по делам этнических меньшинств Нгуен Лам Тхань. Фото: National Assembly Media — Заместитель председателя Совета Национальной ассамблеи по делам этнических меньшинств Нгуен Лам Тхань. Фото: *National Assembly Media*

Стратегия развития арендного жилья успешно реализована во многих странах, таких как Сингапур и Малайзия. В связи с этим заместитель председателя Этнического совета Национальной ассамблеи г-н Нгуен Лам Тхань предложил государству разработать действенную и прогрессивную политику развития как коммерческого, так и социального арендного жилья, обеспечив, чтобы аренда стала закрытым бизнесом, ответственность за который несут инвесторы или управляющие компании.

«Это также направление устойчивого развития социального жилья, которое необходимо закрепить в Законе о рынке недвижимости», — предложил он.

Обсуждая развитие социального жилья, сдаваемого только в аренду, заместитель председателя юридического комитета Нго Чунг Тхань г-н Нгуен Ван Хиен заявил, что государству придётся потратить значительные ресурсы. Что касается инвесторов, то, по его словам, им будет очень сложно «тратить деньги и собирать мелочь» для привлечения инвестиций, как это произошло недавно.

Заместитель председателя Комитета по праву Нго Чунг Тхань указал на парадокс: в настоящее время социальное жильё имеет множество стимулов, но не развивается активно, в то время как арендное жильё, в которое инвестируют отдельные домохозяйства без каких-либо стимулов, развивается быстро, обеспечивая часть жилого фонда для работников. Однако эта модель развивается стихийно, без собственных стандартов и условий, что приводит к тому, что арендаторы идут на риск и платят более высокие цены (электричество, вода и т. д.).

Опрос, проведенный в конце мая компаниями VnExpress и Ban IV с участием более 8300 работников, также показал, что «отсутствие денег на первоначальный взнос для покупки дома» является одним из двух главных препятствий при покупке социального жилья.

В то же время, с их текущим доходом работники практически не в состоянии выплачивать кредит. Группа с доходом 5–10 миллионов донгов откладывает в среднем лишь 2,7 миллиона донгов в месяц на покупку дома.

Предположим, что работник зарабатывает 11 миллионов донгов в месяц. После уплаты 20% от первоначальной суммы он может взять в долг 720 миллионов донгов под 8,2% годовых на 20 лет. Ежемесячно ему придётся выплачивать как основной долг, так и проценты на сумму более 6 миллионов донгов — более половины своего дохода. Таким образом, при таком уровне дохода работник имеет право покупать, но не может погасить долг.

Г-н Нгуен Лам Тхань добавил, что политика развития социального жилья должна избегать негласного правила, согласно которому «социальное жильё — это жильё для людей второго типа, дешёвое и некачественное». Г-н Тхань отметил, что такая ситуация весьма распространена, особенно в проектах переселения.

Он предложил использовать концепцию «недорогого жилья» вместо «дешёвого жилья» при разработке политики развития рынка социального и коммерческого жилья. Государство использует налоговую, кредитную, инвестиционную поддержку из бюджета и земельную политику для компенсации роста инвестиционной стоимости, чтобы снизить цены продажи и аренды, и рассматривает это как источник инвестиционного капитала для социального обеспечения.

Между тем, г-н Нго Чунг Тхань предложил разработать более строгую политику развития арендного жилья, в которое инвестируют и которое строят отдельные домохозяйства. В частности, законопроект необходимо дополнить положениями о стимулировании строительства, стандартными условиями для арендного жилья, льготами для инвесторов, поддержкой арендаторов... чтобы соответствовать вкладу этого типа жилья в обеспечение населения жильём.

Ожидается, что проект Закона о жилищном строительстве (с изменениями) будет принят на 6-й сессии в конце 2023 года.

Сон Ха - Хоай Чхве

Ссылка на источник