Земельные аукционы снова «накаляются»

В последнее время рынок земли в пригородах Ханоя стал «горячее», чем когда-либо: земельные аукционы постоянно «раскупаются». Успешные цены на последующих аукционах постоянно бьют рекорды предыдущих.

в 2-3 раза выше, чем в соседних районах

В частности, 28 июля Центр развития земельного фонда района Данфыонг успешно провёл аукцион по продаже 85 земельных участков, включая выигрышный лот с ценой 100 млн донгов за квадратный метр, что вдвое превышает стартовую цену. 10 августа на аукционе по продаже 68 земельных участков в районе Тхань Оай было зарегистрировано 7000 заявок, включая выигрышный лот с ценой более 100 млн донгов за квадратный метр, что стало неожиданностью для многих.

А совсем недавно, с рекордной суммой, аукцион в коммуне Тянь-Янь района Хоай-Дык продлился почти 19 часов, с 19 августа до 4:30 утра 20 августа. По словам организаторов, в аукционе по продаже 19 земельных участков в районе Лонг-Кхук коммуны Тянь-Янь приняли участие 517 покупателей, зарегистрировавших 1100 комплектов документов. Этот аукцион был напряжённым, захватывающим и утомительным как для организаторов, так и для участников. Многие ушли раньше времени, поскольку многие участки предлагались по слишком высокой цене, в стиле «навязать дело», «купить любой ценой».

Пока инвесторы делали ставки, за пределами аукциона присутствовали многие брокерские группы и ассоциации по недвижимости, которые включили режим прямой трансляции видео на платформах социальных сетей, чтобы сообщить об обстановке в районе аукциона с целью завышения цен и спекуляции с целью получения прибыли.

В результате лот LK03-12 (угловой участок с тремя фасадами) площадью более 113 м² был продан по цене 133,3 млн донгов/м², что более чем в 18 раз превысило стартовую цену (7,3 млн донгов/м²). Остальные лоты получили выигрышные цены в диапазоне от 97,3 до 127,3 млн донгов/м², а самая низкая цена составила 91,3 млн донгов/м².

Некоторые присутствовавшие брокеры отметили, что цена аукциона значительно превысила текущую рыночную цену в этом районе. Это также рекордно высокая цена для пригорода Ханоя.

Утром 20 августа, после окончания аукциона, на аукционной территории деревни Лонг-Кхук по-прежнему работало множество риелторов. Некоторые риелторы сообщили, что земельные участки после аукциона продавались с разницей в 300–500 миллионов донгов в зависимости от площади и местоположения. «Участок LK03-12 (угловой участок с тремя фасадами) площадью более 113 м² с выигрышной ценой 133,3 миллиона донгов/м² был продан победителем торгов по цене 300 миллионов донгов. Два лота с самой низкой выигрышной ценой 91,3 миллиона донгов/м² были проданы по цене 600 миллионов донгов/лот», — сообщил один из риелторов.

Г-н Динь Минь Туан, региональный директор Batdongsan.com.vn по Южному региону, отметил, что результаты земельных аукционов с такими высокими ценами приведут к увеличению расходов на расчистку участка под новые проекты. В то же время владельцы земли в близлежащих районах будут склонны повышать цену продажи своей земли. Внезапный рост цен на землю также может спровоцировать спекуляцию, когда многие люди спешат скупать землю в надежде получить прибыль от продолжающегося роста цен. Однако это может привести к тому, что деньги застрянут в земле, вместо того чтобы быть направленными в другие виды экономической деятельности.

По словам г-на Туана, инструмент истории цен Batdongsan.com.vn показывает, что аукционная цена 19 земельных участков в LK03 и LK03 в коммуне Тяньйен, Хоайдык, в 2-3 раза выше средней рыночной цены.

19 земельных участков, недавно выставленных на аукцион в районе Лонг-Кхук, коммуна Тянь-Йен, район Хоай-Дык, город Ханой. Фото: ХУУ ХУНГ

Есть что-нибудь необычное?

Г-н Нгуен Ван Динь, председатель Вьетнамской ассоциации риелторов (VARS), подсчитал, что с конца прошлого года цены на многие сегменты недвижимости в Ханое непрерывно растут, особенно на квартиры в высоких ценовых сегментах (достигая почти 60 миллионов донгов за м² и имея тенденцию к стагнации), что приводит к резкому снижению инвестиционной доходности. В сегменте малоэтажного жилья в некоторых жилых комплексах и городских районах она также находится на пороге нескольких сотен миллионов донгов за м². В связи с этим многие инвесторы вынуждены переориентироваться на пригородные земли, где больший интерес представляют участки, выставленные на аукцион.

По словам г-на Диня, с 1 августа вступили в силу новые законы о недвижимости, ужесточающие правила раздела и продажи земли, спрос на пригородные земли стал ещё более оживлённым. В частности, информация о том, что некоторые районы Ханоя готовятся стать районами в 2025 году, повлияла на психологию как жителей, так и инвесторов, что привело к тому, что тысячи людей отправились на земельные аукционы, в то время как многие аукционы в конце 2023 года прошли впустую, и многие земельные участки пришлось отложить из-за отсутствия желающих.

Выступая перед прессой, профессор Данг Хунг Во, бывший заместитель министра природных ресурсов и окружающей среды, заявил, что аукционная цена земли в пригородных районах Ханоя, расположенных в 30-40 км от центра города, превышающая 100 миллионов донгов за квадратный метр, является необычной. Земля в пригородах продаётся по завышенной цене, которая людям не по карману.

Адвокат Нгуен Ван Хай (Ханойская коллегия адвокатов) отметил, что земельные аукционы, как ожидается, принесут немедленную выгоду местному бюджету, но без строгого контроля могут привести к многочисленным негативным последствиям. Очевидный урок последних лет заключается в том, что рост цен на землю не только дестабилизирует рынок, но и создаёт условия для спекулянтов, которые могут повышать цены на землю с целью получения прибыли, что может привести к неустойчивому пузырю на рынке недвижимости.

Доктор Чан Суан Лыонг, заместитель директора Вьетнамского института исследований и оценки рынка недвижимости, также заявил, что цены на землю, выставленную на аукцион в пригородных районах Ханоя, таких как Тхань Оай, Хоай Дык и т.д., значительно выше рыночной, что отчасти обусловлено манипуляциями и «инфляцией цен» со стороны спекулятивных групп. Согласно недавним аукционам, группа инвесторов из Хайзыонга, Бак Ниня, Бакзянга и т.д. участвовала в аукционе и заплатила высокие цены. Это фактор, который в будущем приведет к росту цен на дома и недвижимость, затрудняя доступ к ним для тех, у кого есть реальные потребности. Поэтому доктор Чан Суан Лыонг предложил для предотвращения спекуляций и инфляции цен увеличить размер залога до 50% от первоначальной стоимости, а также нотариально заверенную покупку и продажу земли через 1-2 года, в противном случае, если сделка будет заключена в течение указанного срока, будут взиматься высокие налоги.

Людям нужно быть бдительными

Согласно данным репортёра газеты «Нгуой Лао Донг» и данным инструмента исторической ценовой статистики сайта batdongsan.com.vn, средняя цена продажи земли в коммуне Тянь-Янь района Хоай-Дык во втором квартале 2024 года составила около 43 миллионов донгов за квадратный метр, что примерно на 48% больше, чем годом ранее. Цены на землю в соседних с коммуной Тянь-Янь коммунах варьируются от 22 до 62 миллионов донгов за квадратный метр в зависимости от местоположения и транспортной доступности.

Интерес к земле и цены на неё в пригородных районах Ханоя выросли благодаря планированию и аукционам. В первой половине 2024 года количество запросов на землю в районах Донгань, Зялам, Тхачтхат и Куоккоай (Ханой) увеличилось с 48% до 104%. Рост спроса привёл к росту цен на землю в пригородных районах Ханоя с 4% до 24% по сравнению со второй половиной 2023 года.

Эксперты по недвижимости прогнозируют, что с настоящего момента и до конца года земельные аукционы будут продолжать активно проводиться, пока не вступит в силу новый прейскурант, а начальные цены, определяемые в соответствии с действующим государственным ценовым диапазоном, будут значительно ниже, чем для других типов земель. Поэтому, чтобы избежать рисков, связанных с «горячностью» земельных аукционов в частности и рынка недвижимости в целом, обусловленной влиянием и последствиями многих из вышеперечисленных факторов, необходимо быть бдительными, прежде чем инвестировать или испытывать реальную потребность в жилье.

Отсутствие инструментов для стабилизации цен на землю

По словам профессора Данг Хунг Во, многие брокеры звонят по всем вопросам о покупке недвижимости, посещают различные места, чтобы стимулировать рыночные цены. В последние дни земельные аукционы в пригородах Ханоя проводились в очень ограниченном масштабе, поэтому спекулянты стремятся использовать их для повышения цен, доказывая, что цены на землю действительно растут, и побуждая людей покупать по высоким ценам. В то время как многие дома на центральных улицах Ханоя закрыты и пустуют из-за растущей популярности электронной коммерции, цены на землю в пригородах резко растут, что свидетельствует о влиянии со стороны бизнеса. «У нас нет инструментов для управления земельным рынком. В 2004 году правительство запретило разделение и продажу земли, поскольку это не соответствовало процессу современного городского развития. Многие люди покупали землю и оставляли её там. Земля не инвестировалась и не застраивалась, а деньги хранились там, что привело к многократному увеличению её стоимости. Закон о торговле недвижимостью, который только что вступил в силу, также запрещает разделение и продажу земли в особых городских зонах, городских зонах 1-го, 2-го и 3-го типов. Мы ужесточили правила раздела и продажи земли, но по-прежнему не имеем единственного инструмента – налога на недвижимость – для стабилизации рыночных цен», – сказал профессор Данг Хунг Во.

Источник: https://nld.com.vn/dau-gia-dat-nong-tro-lai-196240820230512012.htm