Раскройте потенциал проектов в сфере недвижимости

Многие эксперты полагают, что пилотный механизм, позволяющий предприятиям вести переговоры с населением о правах на землю для реализации проектов коммерческого жилья, позволит развязать проекты, увеличить предложение жилья и будет способствовать решению проблемы дефицита жилья.

Правительство также предложило Национальной ассамблее разрешить предприятиям реализовывать коммерческие жилищные проекты на земельном участке объекта, который пришлось переместить из-за загрязнения окружающей среды. На фото: первоклассная земля мыловаренной фабрики Ханоя в промышленном кластере Као - Са - Ла по адресу 233, 233B, 235 Nguyen Trai Street (район Тхань Суан, Ханой) после многих лет переезда она по-прежнему не приводит к растрате земельных ресурсов - Фото: ДАН ХАНГ

Проект резолюции об этом пилотном механизме только что был прокомментирован Национальной ассамблеей и, как ожидается, будет одобрен на сессии, которая завершится в конце ноября.

Однако, учитывая текущее состояние предложения жилья на рынке, ориентированное на сегменты среднего, высокого и элитного жилья, некоторые мнения также предполагают, что пилотный механизм должен иметь четкое направление, отдавая приоритет соглашению о получении прав землепользования для развития сегмента доступного жилья и доступных квартир для удовлетворения реальных жилищных потребностей большинства людей.

Сотни проектов в сфере недвижимости ждут своего решения

В марте 2024 года на заседании рабочей группы премьер-министра по рассмотрению, поощрению и руководству устранением трудностей и препятствий при реализации проектов в сфере недвижимости Министерство строительства заявило, что в Хошимине насчитывается 143 проекта в сфере недвижимости, в Ханое — 246 проектов, в Хайфоне — 4 проекта, в Биньдине — 16 проектов, в Кантхо — 34 проекта... которые ждут, когда рабочая группа, министерства, ведомства и местные органы власти устранят препятствия.

Видно, что по всей стране сотни проектов в сфере недвижимости все еще «заморожены».

Многие из этих проектов не могут быть реализованы, поскольку у них нет жилой земли. Инвесторы, которые тратят деньги на покупку земли в соответствии с планом, не могут построить проект, поскольку у них нет... ^1м2 жилой земли.

Кроме того, в проекте пилотной резолюции, представленном на рассмотрение и утверждение Национальной ассамблеи, правительство также предложило Национальной ассамблее разрешить предприятиям реализовывать проекты коммерческого жилья на земельных участках учреждений, которые должны быть перемещены из-за загрязнения окружающей среды, учреждений, которые должны быть перемещены в соответствии с планом строительства и градостроительством.

Прямо в Ханое многие производственные предприятия загрязняют окружающую среду в центральной части города. После переноса заводов в пригородные районы или соседние провинции открылось множество «золотых земель», которые десятилетиями оставались заброшенными.

Обычно кластер из трех заводов — резиновый завод Sao Vang, мыловаренный завод в Ханое, табачная фабрика Thang Long — общей площадью около ^{150 000 м2} после переезда в пригороды оставляли без работы на долгие годы.

Среди них «золотая земля» Ханойской мыловаренной фабрики, которая уже много лет как была перемещена, но до сих пор там все еще растет трава из-за отсутствия механизма перевода ее в землю под коммерческое жилищное строительство.

Проект на улице Май Чи Тхо, район Ан Фу, город Тху Дык, Хошимин – Фото: НГУЕН ВАН ТРЮНГ

Предприятия и землевладельцы довольны

В беседе с Tuoi Tre г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин, сказал, что пилотный механизм, позволяющий предприятиям вести переговоры о получении от людей прав на использование земли, отличной от жилой, для реализации проектов коммерческого жилья, добавляет еще один способ доступа к земле для предприятий, инвестирующих в недвижимость.

Данный механизм также обеспечивает право землепользователей на ведение переговоров, что снижает количество жалоб при изъятии земель для реализации проектов.

«Хотя нынешний механизм возврата земель намного лучше, чем раньше (уровень компенсации более удовлетворительный и более ориентирован на рынок), он не так хорош, как пилотный механизм, позволяющий предприятиям и людям, имеющим права землепользования, вести переговоры о передаче земли», — подчеркнул г-н Чау.

Например, в районе 3 города Хошимин в последние годы было 48 старых многоквартирных домов. До сих пор было 5 старых многоквартирных домов, где предприятия согласились выкупить 100% старых квартир у жителей для реализации проекта по строительству новых коммерческих многоквартирных домов, но жалоб не было, потому что это механизм честной купли-продажи.

До сих пор не отремонтированы 43 старых многоквартирных дома, поскольку у нас нет механизма, который бы побуждал инвесторов вести переговоры о выкупе старых квартир.

По словам г-на Чау, многие проекты коммерческого жилья в настоящее время заморожены, поскольку предприятия располагают землями, не предназначенными для проживания, и поэтому строительство невозможно.

В то время как на рынке жилья наблюдается дефицит предложения жилищной продукции (из-за нехватки жилищных проектов), если Национальная ассамблея в качестве пилотного проекта разрешит предприятиям вести переговоры о покупке нежилых земель под коммерческие жилищные проекты, количество лицензированных коммерческих жилищных проектов увеличится, тем самым увеличив предложение жилищной продукции в ближайшем будущем.

Г-н Нгуен Хуу Кыонг, председатель Ханойского клуба недвижимости, прокомментировал, что пилотная политика, позволяющая предприятиям вести переговоры о покупке нежилых земель у людей для строительства коммерческих жилых проектов, является открытым направлением для развития рынка жилья.

Этот механизм также позволяет компаниям, занимающимся недвижимостью, сотрудничать с землепользователями путем передачи прав землепользования и внесения паев в землю для реализации проектов коммерческого жилья.

Это увеличит земельный фонд для жилищного строительства, удовлетворяя потребности людей в жилье. «Позволить предприятиям вести прямые переговоры и выкупать права землепользования у людей, безусловно, будет намного дешевле, чем организовывать торги и аукционы по правам землепользования для строительства коммерческих жилых проектов. Прямые переговоры между двумя сторонами позволят избежать «виртуальных цен» на земельных аукционах», — прокомментировал г-н Куонг.

Многие эксперты по недвижимости также выразили мнение, что пилотный проект, позволяющий предприятиям вести переговоры о покупке сельскохозяйственных и других земель у населения для строительства коммерческого жилья, также предотвратит нынешнюю трату земель в городских районах.

На самом деле, в Ханое и Хошимине есть много нежилых земельных участков, которые заброшены уже много лет. Пилотирование соглашений о покупке и конверсии поможет использовать землю более эффективно, в то время как государство по-прежнему будет собирать сборы и налоги за использование земли, а у людей будет больше возможностей купить дома.

Поощрять строительство недорогого коммерческого жилья

Поддерживая пилотный проект, позволяющий предприятиям вести переговоры о праве использования нежилых земель под коммерческое жилье, многие эксперты считают, что пилотный проект, позволяющий предприятиям вести переговоры о покупке нежилых земель под коммерческое жилье, должен отдавать приоритет проектам доступного коммерческого жилья, соответствующим местной ситуации.

Г-н Динь Минь Туан, региональный директор Batdongsan.com по Южному региону, рекомендует использовать этот пилотный механизм для развития доступного жилья и недорогих коммерческих квартир с целью увеличения предложения жилья для удовлетворения реальных жилищных потребностей большинства людей.

Г-н Туан считает, что увеличение предложения жилья через пилотный механизм должно соответствовать практическим потребностям. Если не будет четкого направления, предприятия, согласившись купить землю у людей, будут сосредоточены только на развитии дорогостоящего коммерческого жилья, около 50 миллионов донгов/ ^м2 , чтобы получать высокую прибыль, как в прошлом, то цель балансировки спроса и предложения жилья на рынке не будет достигнута.

Еще одно замечание, по словам г-на Туана, заключается в том, что пилотная программа по выкупу предприятиями нежилых земель у населения для строительства коммерческих жилых объектов должна избегать ситуации, когда некоторые инвесторы с финансовым потенциалом пользуются этим положением, чтобы купить землю и оставить ее там, ожидая повышения цены, чтобы передать ее другим предприятиям.

Необходимо добавить положения, согласно которым предприятия, ведущие переговоры и покупающие землю у людей, должны реализовать проекты коммерческого жилья в течение 2–3 лет, в противном случае они должны передать землю другому инвестору для реализации проекта, в противном случае земля будет изъята.

Дуэт постановлений устранит препятствия на рынке недвижимости.

Помимо пилотной резолюции, позволяющей предприятиям вести переговоры о передаче нежилых земель от населения для строительства коммерческих жилых объектов, правительство также планирует представить на рассмотрение и утверждение Национальной ассамблеи специализированную резолюцию по решению проблем, связанных с землей, переносом загрязненных фабрик, реорганизацией штаб-квартир государственных органов, проектами, подлежащими проверке, аудиту, расследованию и судебным решениям.

Эта пара резолюций «оживит» активы, которые в настоящее время находятся в сотнях приостановленных жилищных и городских проектов по всей стране. С механизмом из резолюций Национальной ассамблеи у предприятий будет основа для завершения процедур инвестирования в проекты, продолжения реализации жилищных проектов, увеличения предложения жилья и содействия балансировке спроса и предложения на рынке.

Министр природных ресурсов и окружающей среды ДО ДУК ДУЙ:

«Проекты, ошибочно принятые местными лидерами, будут спасены»

Что касается тематического разрешения, директива компетентного органа заключается в том, что проекты, которые застряли из-за правонарушений со стороны местных властей и лидеров, будут урегулированы, чтобы предприятия могли продолжить реализацию проекта. В этом типе проектов большинство местных лидеров, нарушивших закон, были наказаны.

Что касается проектов, в которых предприятия намеренно допускают ошибки, то они будут аннулированы, чтобы избежать нерационального использования земельных ресурсов.

Все еще задаетесь вопросом о положениях и условиях

Проект квартиры на улице Ле Ван Луонг, коммуна Нхон Дык, район Нябе, Хошимин - Фото: НГУЕН ВАН ТРУНГ

Инвестор в проект недвижимости в Хошимине сказал, что вместе с тем, что правительство представляет пилотную резолюцию в Национальную ассамблею для рассмотрения и одобрения, Хошимин также пересматривает количество предприятий с земельными участками, которые застряли из-за правил и не смогли реализовать проекты. Согласно обзору, только это предприятие имеет около 20 земельных участков в районе Бинь Чань, районе 8, Тху Дук..., которые застряли.

Этот человек сказал, что большая часть земли — это сельскохозяйственные земли, несельскохозяйственные земли, а не жилые земли, и предприятие завершило передачу земли от населения, но поскольку закон этого не позволяет, проект не может быть реализован.

Рынок недвижимости в последнее время был сложным, но предприятия не могут использовать имеющиеся земельные ресурсы для реализации большего количества проектов и иметь источник предложения для продажи, чтобы вернуть деньги, поэтому это очень сложно. Между тем, предприятиям по-прежнему приходится платить проценты по банковским кредитам, что усугубляет трудности.

Ознакомившись с проектом резолюции, который должен быть рассмотрен на предмет одобрения, представители бизнеса полагают, что это необходимая политика для устранения трудностей для бизнеса и рынка, и вскоре у них появится возможность рассмотреть ее на предмет одобрения.

Однако предметом беспокойства для бизнеса является то, что в проекте постановления прописаны условия реализации проектов коммерческого жилья посредством договоров о предоставлении права землепользования или наличия права землепользования.

Соответственно, организациям, осуществляющим деятельность в сфере недвижимости, реализующим проекты коммерческого жилищного строительства на основе договоров о предоставлении права землепользования или имеющих право землепользования в порядке, установленном настоящим постановлением, разрешается изменять целевое назначение одного или нескольких видов земель для реализации проекта, в том числе земель сельскохозяйственного назначения; земель несельскохозяйственного назначения, не являющихся землями населенных пунктов; земель населенных пунктов и иных земель, находящихся в одном земельном участке, в случае заключения договоров о предоставлении права землепользования.

Это положение можно интерпретировать как то, что предприятия, у которых уже есть земля, могут изменить назначение сельскохозяйственных земель или несельскохозяйственных земель, которые не являются жилыми землями, для реализации проектов. Однако при получении перевода с самого начала они должны передавать участки земли, которые имеют как жилые земли, так и другие земли на одном участке.

Таким образом, если резолюция будет принята и реализована в том виде, в котором ее понимает предприятие, то устранение не будет полным.

Этот человек также пояснил, что в настоящее время, помимо предприятий, имеющих земельные фонды в соответствии с их правами на коммерческое использование, существуют случаи, когда предприятия ранее разрешали отдельным лицам в компании покупать сельскохозяйственные земли, но еще не передали их в права на коммерческое использование из-за юридических проблем; или существуют предприятия с достаточными ресурсами, которые хотят получать земельные участки от людей для реализации проектов.

Если понимать это так, как указано выше, предприятия могут покупать только территории, на которых находятся как жилые, так и другие земли, что ограничит доступ предприятий к земельным ресурсам.

«Министр природных ресурсов и охраны окружающей среды недавно также указал Национальному собранию на несоответствие, поскольку в действительности большинство проектов в сфере недвижимости реализуются на землях, которые изначально не являются жилыми, а детальное планирование проекта также включает множество различных типов земель, таких как жилые земли, транспортные земли, зеленые зоны... поэтому положения Закона о земле не могут быть реализованы на практике. Поэтому проектное агентство должно пересмотреть это», - предложил он.

Следует удалить фразу

Разделяя эту обеспокоенность, г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин, заявил, что из постановления следует исключить фразу «для случаев соглашения о получении прав землепользования» в постановлении о жилой земле и других землях на том же участке земли, чтобы избежать недоразумений при реализации постановления.

Это означает, что предприятия, у которых уже есть земля или которые получили ее в собственность с самого начала, могут использовать три типа земель: сельскохозяйственные земли; несельскохозяйственные земли, не являющиеся жилыми землями; жилые земли и другие земли на том же участке земли для реализации проектов коммерческого жилья, если они соответствуют планировке, плану землепользования и другим критериям, изложенным в постановлении.

«Это единственный способ устранить узкое место и освободить земельные ресурсы», — сказал г-н Чау.

Источник: https://tuoitre.vn/coi-troi-cho-cac-du-an-bat-dong-san-20241125080112795.htm