Срочно необходимо построить социальное жилье - Заключительная статья: Добавление новых механизмов

Согласно прогнозу Министерства строительства , спрос на жилье в период 2021–2030 годов продолжит расти, особенно в городских районах. Доля городского населения в настоящее время составляет около 40% и к 2030 году увеличится примерно до 45%. При нынешних темпах роста населения и спроса на жилье необходимо ежегодно вводить около 70 миллионов квадратных метров городского жилья.

В частности, потенциал и возможности развития сегмента социального жилья во Вьетнаме по-прежнему велики. Однако в реальности политика не слишком привлекательна, поэтому большинство компаний, занимающихся недвижимостью, по-прежнему «равнодушны» к этому сегменту. Люди и компании ожидают принятия ряда новых мер, которые помогут устранить процедурные и финансовые препятствия для развития социального жилья.

Г-н Нгуен Хоанг Нам — генеральный директор G-Home:

В настоящее время, если инвестор хочет построить социальное жильё, предприятие обязано отложить 20% фонда квартир под аренду, и только через 5 лет его можно продать. В настоящее время для строительства социального жилья предприятиям приходится нести очень высокие затраты, при этом арендная плата не может быть высокой, поскольку существуют «рамки».

Все цены продажи и аренды социального жилья доступны на портале Департамента строительства в населённых пунктах, где реализуются проекты. Ориентировочная стоимость аренды социального жилья в Ханое и Хошимине составляет около 100 000 донгов за м² в месяц. В других провинциях и городах она составляет около 30 000–50 000 донгов за м² в месяц.

Кроме того, для аренды социального жилья арендатор должен соответствовать ряду условий, включая, как минимум, аренду на срок в один год. Кроме того, постановление предусматривает, что, единожды воспользовавшись политикой социального жилья, он не может воспользоваться ею повторно. Таким образом, если арендатор официально арендует жилье в течение одного месяца, он не сможет приобрести социальное жилье в будущем.

Во многих странах мира успешно и широко внедрена модель бизнеса, строящего арендное жилье, поскольку долгосрочные капитальные затраты для него невысоки. Предприятиям достаточно брать кредиты под процентную ставку около 3%, чтобы иметь возможность легко инвестировать, а затем, сдавая жилье в аренду, получать прибыль.

Между тем, во Вьетнаме предприятиям в настоящее время приходится привлекать капитал по процентным ставкам около 12–15% годовых и постоянно вносить резервные сборы, что приводит к увеличению затрат на внедрение. При нынешнем финансовом механизме отсутствует источник финансирования для поддержки предприятий, поскольку процентные ставки и производственные затраты очень высоки.

Между тем, рентабельность предприятий составляет всего 10%, а в среднем прибыль составляет всего 2% в год. Это затрудняет привлечение предприятий к инвестированию в строительство социального жилья.

Г-жа Дуонг Туй Дунг — старший директор CBRE Vietnam:

С 2021 года ставка инвестиционного капитала для строительства социального жилья будет соответствовать ставке инвестиционного капитала для строительства коммерческого жилья, установленной Министерством строительства. Однако 13 июля 2022 года Министерство строительства приняло решение № 610/QD-BXD об объявлении ставки инвестиционного капитала для строительных работ и общей стоимости строительства конструктивных элементов работ в 2021 году.

В связи с этим Министерство строительства разработало рамочную программу инвестирования в строительство социального жилья в форме квартир. Согласно результатам исследования, инвестиции в строительство социального жилья примерно на 25% ниже, чем инвестиции в строительство коммерческих квартир.

Таким образом, для проектов социального жилья, строительство которых начнётся с 2021 года, при разработке тарифных планов будет применяться ставка инвестиционного капитала, установленная Министерством строительства. Соответственно, ставка инвестиционного капитала для строительства социального жилья ниже, чем для коммерческого. Однако для обеспечения высокого качества и строительства образцового социального жилья ставку инвестиционного капитала необходимо повысить.

В настоящее время во Вьетнаме высоки не только затраты на социальное жильё, но и затраты на развитие всех видов недвижимости. Поэтому проблема, которую необходимо решить, заключается в том, как инвесторам избежать потерь и получить прибыль от своей деятельности.

Хотя спрос на жильё на рынке всё ещё очень высок, особенно в сегменте «доступного» жилья, особенно социального. Поэтому компаниям следует внимательно следить за рынком, использовать возможности и запускать недорогие продукты. Кроме того, опыт некоторых стран мира показывает, что вместо продажи квартир инвесторы разрешают покупателям сдавать их в аренду на срок от 1 до 3 лет, при этом в договоре аренды есть пункт, разрешающий выкуп. Таким образом, за эти 3 года у нуждающихся будет больше возможностей накопить и выбрать.

Г-н Ле Хоанг Чау — председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин:

Согласно Постановлению № 100/2015/ND-CP, инвесторам проектов социального жилья разрешено увеличивать плотность застройки или коэффициент использования земельных участков не более чем в 1,5 раза от норматива. Однако в последнем проекте Постановления о развитии и управлении социальным жильем Министерство строительства исключило это положение.

В проект Постановления о развитии и управлении социальным жильем необходимо включить положение, разрешающее инвесторам проектов социального жилья увеличивать плотность застройки или коэффициент использования земельных участков не более чем в 1,5 раза по сравнению со строительными нормами и правилами. Это необходимо для обеспечения рентабельности и стимулирования инвесторов к согласованию права землепользования или получению права землепользования для реализации проектов социального жилья.

Это также один из политических механизмов привлечения инвесторов. Инвесторам проектов социального жилья должно быть предоставлено право корректировать плотность застройки или коэффициент землепользования максимум в 1,5 раза по сравнению с действующими строительными нормами и правилами, установленными уполномоченными органами, в случае проведения торгов по отбору инвесторов, если земельный участок или земельная территория имеет план зонирования только в масштабе 1:2000, или если инвесторы в настоящее время имеют право использовать землю для реализации проектов социального жилья.

Потому что без этого политического механизма инвесторы предпочтут использовать имеющуюся у них землю для реализации проектов коммерческого жилья, что проще и эффективнее, вместо реализации проектов социального жилья, которые регулируются множеством правил.

Кроме того, пока у государства нет свободных земельных фондов для развития социального жилья, необходимо поощрять инвесторов самостоятельно вести переговоры о получении прав землепользования или иметь права землепользования для реализации проектов социального жилья.

По данным ВНА

Источник: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cap-thiet-xay-dung-nha-o-xa-hoi-bai-cuoi-them-co-che-moi/20240813042623478