Срочная необходимость строительства социального жилья. Часть 1. Там, где есть проблемы, есть и решения.

В Директиве 34-CT/TW Секретариат оценил, что многие цели по развитию социального жилья, предусмотренные Национальной стратегией развития жилищного строительства до 2020 года и Видением развития до 2030 года, не были достигнуты. Предложение социального жилья по-прежнему ограничено реальным спросом, а средняя цена всё ещё слишком высока по сравнению с доходами получателей.

Кроме того, государственное управление социальным жильём также имеет множество недостатков и слабостей. Доля земельного фонда, выделяемого на развитие социального жилья в городах, а также капитальная поддержка из государственного бюджета программ льготного кредитования этого сегмента остаются низкими; социальные ресурсы не были активно мобилизованы для участия...

Эти причины привели к тому, что развитие социального жилья не оправдало ожиданий, несмотря на многочисленные меры поддержки. Это также существенно затрудняет достижение поставленных целей. Ряд трудностей «связывает» достижение поставленных целей.

Сложность «привязки» цели

Г-н Хоанг Хай, директор Департамента жилищного строительства и управления рынком недвижимости ( Министерство строительства ), отметил: «В настоящее время некоторые населённые пункты до сих пор не опубликовали своевременно планы по реализации проекта «Инвестирование в строительство не менее 1 миллиона единиц социального жилья для малообеспеченных граждан и работников промышленных парков в период 2021–2030 годов»; не определили чётко потребность в земельных участках для инвестиций в строительство социального жилья в качестве основы для планирования выделения достаточного количества земельных участков под застройку социального жилья... В то же время многие предприятия, инвестирующие в строительство социального жилья, по-прежнему сталкиваются с трудностями в доступе к земельным участкам, такими как планирование землеотвода и публикация проектов по привлечению инвестиций. В некоторых проектах утверждена инвестиционная политика и отобраны инвесторы, однако реализация инвестиций и строительство идут с опозданием...»

«Кроме того, освоение льготного кредитного капитала в размере 120 000 миллиардов донгов по-прежнему идёт медленно по сравнению с ожиданиями и реальными потребностями. Не говоря уже о том, что не так много коммерческих банков участвуют в кредитовании строительства социального жилья», — отметил г-н Хай.

В 2024 году правительство поставило цель построить 130 000 единиц социального жилья по всей стране. Однако, согласно статистике, к концу первого квартала 2024 года по всей стране было завершено всего 8 проектов социального жилья, что составляет менее 30% от запланированного количества квартир. Этот прогресс показывает, что цель построить 130 000 единиц социального жилья в этом году всё ещё далека от «цели» и потребует значительных усилий.

С местной точки зрения г-н Хюинь Тхань Кьет, заместитель директора Департамента строительства города Хошимин, сказал, что наибольшей проблемой в настоящее время является нехватка инвестиционного капитала из бюджета, поэтому его невозможно полностью направить на строительство программ социального жилья, принадлежащих государству, для полного решения проблем субъектов политики, таких как кадры, государственные служащие, бюджетники и т. д.

В настоящее время Хошимин выделил лишь 10% капитала на реализацию программ социального жилья. Согласно плану, до 2025 года потребуется 37 700 млрд донгов. Однако город способен освоить бюджетные ассигнования лишь в размере около 3 770 млрд донгов. К 2030 году городу потребуется 86 400 млрд донгов, но из бюджета он сможет выделить лишь 8 600 млрд донгов, а остальная часть может быть использована только из источников социального капитала.

Гибкий тип

Некоторые считают, что одна из причин неудач программы социального жилья заключается в том, что она продаёт жильё людям, которые не могут позволить себе его купить. Г-н Нгуен Ван Динь, эксперт по правовым вопросам в сфере недвижимости, отметил: «Помимо социального жилья, предлагаемого к продаже и сдающегося в аренду с правом выкупа, вопрос социального жилья в аренду также требует разработки политики, способствующей развитию. Поскольку социальное жильё в основном предназначено для малообеспеченных групп населения».

По словам эксперта, Закон о жилье 2023 года, вступивший в силу 1 августа, отменил положение, обязывающее инвесторов проектов социального жилья резервировать 20% площади под аренду. Это означает, что если 100% квартир будут проданы, государству необходимо будет увеличить предложение для замещения арендного жилья.

Закон о жилье 2023 года предусматривает только аренду жилья для работников индустриальных парков. Таким образом, малообеспеченные группы населения, не работающие в индустриальных парках, такие как рабочие и внештатные работники в городских районах, практически не имеют возможности получить социальное арендное жильё.

Разделяя эту точку зрения, г-н Чинь Куанг Минь, глава Совета по управлению проектами профсоюзных организаций Всеобщей конфедерации труда Вьетнама , отметил: «Строительство социального жилья для продажи очень сложно из-за длительности процедур, цены продажи выше доходов малообеспеченных работников; нормативные акты непривлекательны для инвесторов, поскольку лимит прибыли составляет всего 10%... Поэтому строительство социального жилья для сдачи в аренду будет более разумным решением, отвечающим реальным потребностям и соответствующим доходам работников. Более того, спрос на аренду очень велик, а предложение ограничено, и стоимость аренды на рынке очень высока».

В настоящее время Всеобщая конфедерация труда Вьетнама (ВКТ) предложила план аренды социального жилья, в котором цены на аренду социального жилья будут равны рыночным или ниже. Типичным примером является пилотный проект ВКТ по ​​аренде социального жилья в провинции Ханам, который был полностью сдан в аренду в короткие сроки после запуска.

Стоимость аренды в этом проекте составляет от 1,2 до 1,4 млн донгов в месяц, в то время как за пределами проекта арендная плата составляет от 2 до 3 млн донгов в месяц. Однако, по словам г-на Миня, при строительстве социального арендного жилья существуют три трудности: привлечение инвестиций, местоположение проекта и стоимость аренды.

С точки зрения бизнеса, г-н Ле Хыу Нгиа, директор строительной торговой компании Le Thanh, проанализировал: «Если инвестировать в 1000 единиц социального жилья, каждая из которых стоит около 500 миллионов донгов, то общие инвестиционные затраты составят до 500 миллиардов донгов. При аренде 1000 единиц по цене 3–3,5 миллиона донгов в месяц инвестор будет получать 3–3,5 миллиарда донгов в месяц, или 30–35 миллиардов донгов в год».

Если инвестор берёт коммерческий кредит под процентную ставку более 10–13% годовых, то эти 500 миллиардов донгов должны будут выплатить 50 миллиардов донгов в виде процентов, и инвестор, несомненно, понесёт убытки. Между тем, согласно Закону о жилье 2023 года, строительство социального жилья для сдачи в аренду будет приносить прибыль, равную прибыли от социального жилья для продажи, которая составляет 10%. Согласно новым правилам, арендное жилье больше не будет получать государственные инвестиции в технологии и социальную инфраструктуру, поэтому ни один инвестор не рискнет реализовывать проекты социального жилья для сдачи в аренду, — подчеркнул г-н Нгиа.

Удалить из политики

В то время как многие населённые пункты сталкиваются с трудностями в реализации политики социального жилья, в городе Хайфон реализация этой политики достигла впечатляющих результатов. К настоящему времени город Хайфон утвердил политику и отобрал инвесторов для 31 проекта социального жилья общим объёмом 36 600 единиц; из них 9 проектов уже начали строительство общим объёмом около 15 000 единиц. Ожидается, что в период с 2021 по 2025 год будет завершено строительство около 16 200 единиц, что превысит установленный правительством целевой показатель в 15 400 единиц социального жилья.

Это показывает, что проблемы всё ещё существуют, но их необходимо решать, начиная с политики, и история Хайфона – типичный пример. Для достижения этих позитивных результатов город Хайфон неукоснительно следовал положениям закона о недвижимости и жилищном хозяйстве. В связи с этим городской партийный комитет Хайфона уделял большое внимание директивным мерам: Народный совет города принял 5 постановлений, а Народный комитет города – 13 соответствующих постановлений для реализации.

В частности, город Хайфон гибко и эффективно применяет существующие механизмы и политику для улучшения инвестиционного и делового климата, особенно жилищных условий, включая социальное жилье. Тем самым создается прозрачная, открытая и дружелюбная деловая среда, привлекаются крупные инвестиционные проекты, эффективно удовлетворяются потребности населения в приобретении и аренде социального жилья.

Директор Хоанг Хай сообщил, что, несмотря на достижение некоторых важных результатов, реализация проектов социального жилья всё ещё имеет некоторые недостатки. В настоящее время Министерство строительства сосредоточено на реализации, дополнении и руководстве местными органами власти по выполнению указов, решений и циркуляров, подробно описывающих и направляющих реализацию Закона о жилье 2023 года и Закона о торговле недвижимостью 2023 года после их вступления в силу.

В то же время Министерство строительства продолжает призывать местные органы власти, основываясь на цели проекта «Инвестирование в строительство не менее 1 миллиона квартир социального жилья для малообеспеченных граждан и работников промышленных парков в период 2021–2030 годов» и цели согласно приложению по социальному жилью, которая должна быть завершена в 2024 году, в срочном порядке разработать конкретный план по реализации инвестиций в проекты социального жилья для обеспечения поставленной цели.

Для реализации Национальной стратегии развития жилищного строительства на период 2021–2030 гг. с перспективой до 2045 года Министерство строительства направило в Народные комитеты провинций и городов центрально-государственного управления документ о разработке и корректировке планов развития жилищного строительства на 2024 год и на период 2021–2025 гг., четко определив потребности и цели в социальном жилье для малообеспеченных граждан, жилье для военнослужащих и жилье для рабочих... в соответствии с Законом о жилье 2023 года.

Помимо реализации Программы надзора Национальной ассамблеи в 2024 году, Национальная ассамблея будет осуществлять высший надзор по теме «Реализация политики и законов в области управления рынком недвижимости и развития социального жилья с 2015 года до конца 2023 года». Цель надзора – оценить достигнутые результаты, ограничения и трудности, выявить причины и уточнить обязанности учреждений, организаций и отдельных лиц для повышения эффективности реализации политики и законов в области управления рынком недвижимости и развития социального жилья. На основе этого разработать решения по совершенствованию соответствующей политики и законов.

При синхронном участии всей политической системы и проактивном подходе, по принципу «где есть проблема, там есть и решение», реализация политики в области социального жилья будет соответствовать поставленным целям и ожиданиям общества.

Урок 2: Упростите доступ для сотрудников

Источник: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cap-thiet-xay-dung-nha-o-xa-hoi-bai-1-vuong-o-dau-go-o-do/20240813041652594