Доступные квартиры «исчезли» на рынке недвижимости Ханоя и Хошимина
В отчете Министерства строительства о рынке жилья и недвижимости за третий квартал говорится, что количество успешных сделок купли-продажи квартир и индивидуальных домов достигло 38 398 единиц, что на 48% больше по сравнению с предыдущим кварталом.
Что касается цен, цены на квартиры в Ханое продолжали расти как в новых, так и в старых проектах. Средняя цена в новых проектах увеличивалась примерно на 4–6% в квартал и на 22–25% в год. Цены на квартиры также росли, особенно в некоторых районах, увеличившись примерно на 35–40% в зависимости от местоположения по сравнению с предыдущим кварталом.
В сегменте доступных квартир с ценой продажи менее 25 млн донгов/м² практически нет сделок и предложений. Квартиры среднего ценового диапазона с ценой от 25 до 50 млн донгов/м² по-прежнему составляют значительную долю сделок и предложения на рынке. Остальная часть приходится на квартиры класса люкс и суперлюкс (с ценой более 50 млн донгов/м²).
Данные исследования Ассоциации риэлторов Вьетнама (VARS) показывают, что сегмент доступных квартир (цена которых менее 25 млн донгов/м2) — доступное жилье — за последние несколько лет «вымер», и его очень сложно, а то и невозможно, возродить в Ханое и Хошимине.
В частности, статистика этого подразделения показывает, что в период с 2018 по 2023 год не только количество квартир постоянно сокращалось, но и структура предложения квартир в двух городах-участниках становилась всё более несбалансированной. Структура предложения всё больше склонялась в сторону элитного и элитного сегментов. Доля вновь построенных квартир в доступном ценовом сегменте постоянно снижалась и официально «исчезла» в Хошимине в 2021 году и Ханое в 2023 году.
В Ханое доля новых доступных квартир достигла 35% в 2018 году, снизилась до 20% в 2019 году и всего лишь 12% в 2020 году. В 2021 и 2022 годах предложение доступных квартир в Ханое продолжало сокращаться, достигнув лишь около 4% от общего числа предлагаемых квартир. На сегодняшний день доступных квартир в продаже больше нет.
В Хошимине с 2018 года доля доступных квартир резко сократилась с 20% в 2018 году до 0,5% в 2020 году. К 2021 году сегмент доступных квартир в Хошимине исчез.
Проект социального жилья Донг Мо Дай Ким в районе Хоанг Май, Ханой (Фото: Ха Фонг).
За последние 9 месяцев предложение квартир в Ханое значительно восстановилось. Однако дисбаланс между спросом и предложением стал ещё более серьёзным: около 80% квартир, выставленных на продажу в Ханое и Хошимине, продаются по цене от 50 млн донгов за м².
Цены на квартиры постоянно растут и достигают новых высот как на первичном, так и на вторичном рынке, значительно превышая доступность и темпы роста доходов большинства людей.
Министерство строительства считает, что в настоящее время рынок недвижимости демонстрирует ограничения и недостатки, проявляя признаки нестабильности и нездоровья. В частности, структура рынка недвижимости неадекватна, поскольку наблюдается переизбыток предложения в сегментах жилья среднего и высокого класса, а также туристической недвижимости. В то же время наблюдается острая нехватка социального жилья, жилья для рабочих и коммерческого жилья по доступным ценам для малообеспеченных и среднеобеспеченных граждан.
«Цены на недвижимость, особенно на жильё и землю, постоянно растут и превышают доходы населения. Это затрудняет доступ к жилью и его строительство для малообеспеченных работников городских районов и работников промышленных парков. В Ханое и Хошимине практически нет квартир стоимостью ниже 25 миллионов донгов за квадратный метр», — заявили в Министерстве строительства.
По словам г-на Ле Хоанг Чау, председателя Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA), рынок недвижимости остро нуждается в коммерческом жилье из-за юридических проблем и дисгармоничной структуры рынка. Многие дома относятся к элитному сегменту, но наблюдается дефицит доступного коммерческого жилья, что приводит к постоянному росту цен на жилье в последние годы. Это затрудняет покупку жилья для городских жителей со средним и низким доходом, которые действительно нуждаются в нем.
Решения по возвращению на рынок доступных квартир
Г-жа Джан Хюинь, директор по исследованиям и S22M в Savills, считает, что для решения проблемы нехватки доступного жилья необходимо комплексное решение, объединяющее сильные стороны как государственного, так и частного секторов.
«В условиях ограниченного государственного бюджета финансирование проектов социального жилья столкнётся со множеством трудностей. В то же время частный сектор также испытывает инфляционное давление, связанное с ростом затрат на производство. Поэтому эффективное сотрудничество между двумя сторонами становится крайне необходимым. Кроме того, повышение плотности застройки и разумное планирование сыграют важную роль в обеспечении доступного жилья», — сказала она.
По словам г-жи Джан Хюинь, городскому правительству необходимо ввести мощную политику стимулирования, чтобы привлечь землевладельцев к сотрудничеству и тем самым сформировать новые устойчивые жилые районы.
Жилой дом в Ханое (Фото: Ха Фонг).
«Оптимизируя земельные площади в сочетании с общественными объектами и зелёными насаждениями, мы можем постепенно решить всё более острую жилищную проблему. Тесное взаимодействие между правительством и инвесторами станет ключом к реализации этих идей», — подчеркнули эксперты Savills.
Разделяя эту точку зрения, д-р Нгуен Ван Динь, председатель VARS, заявил, что необходимо решительное вмешательство со стороны государства.
Во-первых, государству необходимо исследовать и разрабатывать политику, направленную на создание благоприятных условий для инвесторов, желающих строить доступные коммерческие квартиры, например, путем применения политики по освобождению от налога на землю и корпоративного налога или их снижению или путем увеличения плотности застройки или коэффициента землепользования по сравнению со стандартами для проектов доступного коммерческого жилья.
При этом реализуется приоритетная политика утверждения проектов планирования и выдачи разрешений на строительство, что способствует сокращению сроков разработки проектов и, следовательно, снижению инвестиционных затрат. Кроме того, предлагается «добавить приоритетные баллы» при отборе инвесторов для реализации инвестиционных проектов с использованием земельных участков для инвесторов, создавших доступное жильё.
Во-вторых, необходимо продвигать проекты сотрудничества между государством и частным сектором в целях строительства доступного жилья. В частности, частный сектор возьмёт на себя большую часть процесса строительства и развития, а государство предоставит земельные льготы и юридическую поддержку.
В-третьих, государственному агентству по управлению необходимо разработать политику поддержки спроса населения на жильё. Правительство может рассмотреть возможность создания фонда для поддержки развития и поддержания предложения недорогого жилья. Этот фонд может пополняться за счёт государственного бюджета и средств частных инвесторов.
Фонд будет публично и прозрачно публиковать информацию о ценах продажи и аренды, помогая людям легко находить и сравнивать предложения, выбирая жилье, соответствующее их потребностям и финансовым возможностям. Кроме того, фонд выполняет функции управляющего органа, проверяя лиц, купивших/арендовавших жилье по проектам, разработанным этим фондом, и добиваясь возврата жилья в случае, если будет установлено, что они приобрели/продали жилье с нарушением нормативных требований, подделали документы о доходах и не задекларировали имущество надлежащим образом.
Кроме того, государству необходимо разработать политику, ограничивающую мотивацию к спекуляциям, и вскоре изучить и начать применять налоги на недвижимость, нацеленные на владельцев, которые не вкладывают недвижимость в коммерческую деятельность или не ведут строительство после получения земли... Государству также необходимо создать агентства или комитеты для контроля за жилым фондом и ввести строгие санкции против случаев спекуляции, манипулирования ценами или незаконного повышения цен.
Однако для того, чтобы политика регулирования была по-настоящему эффективной и гарантировала безопасную и здоровую работу рынка в долгосрочной перспективе, государству необходимо в ближайшее время завершить создание информационно-данной системы по рынку недвижимости и определенной системы управления жилым фондом.
Информационная система и данные о рынке недвижимости, особенно данные о ценах, станут важной основой для управления/мониторинга цен на недвижимость, обеспечивая доступность квартир для людей с низким и средним уровнем дохода, избегая резкого роста цен на жилье из-за спекуляций или других рыночных факторов.
Интегрированная система управления жилым фондом с национальной базой данных о населении, а также статусе выплат по социальному обеспечению, записями об ипотеке и т. д. поможет агентствам выявлять историю транзакций, жилищный статус каждого человека, отличать спекулянтов от покупателей жилья с реальными потребностями в жилье.
Источник: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/can-ho-chung-cu-gia-25-trieu-dongm2-tuyet-chung-tai-ha-noi-va-tphcm-20241126020302836.htm
Комментарий (0)