«Кассетная бомба» Evergrande взорвалась, рынок недвижимости Китая обнажил раны, которые трудно залечить

Текущая неплатёжеспособность и огромные убытки China Evergrande Group затрудняют представление о знаменитой «империи недвижимости», которая когда-то на протяжении десятилетий была самым успешным застройщиком в Китае.

'Bom chùm' Evergrande nổ trong thị trường bất động sản, Bắc Kinh những vết thương lâu lành?

«Кассетная бомба» Evergrande взрывается, обнажая раны, которые трудно залечить на рынке недвижимости Китая. На фото: бум на рынке недвижимости Китая привел к тому, что высотные квартиры выросли «как грибы» по всей стране. (Источник: AP)

17 августа Evergrande — вторая по величине группа компаний в сфере недвижимости в Китае — подала заявление о банкротстве в Нью-Йорке, США. Люди обеспокоены тем, что Evergrande — это всего лишь первая костяшка домино, а вторая по величине экономика мира вскоре может стать свидетелем риска долгового кризиса компаний в сфере недвижимости.

Предложение падает, спрос падает быстрее

Согласно опросу Bloomberg , инвестиции в недвижимость, возможно, продолжили снижаться в июле 2023 года, в результате чего семимесячное снижение с начала года составило 8% по сравнению с аналогичным периодом 2022 года. Это последовательное снижение с 7,9% за первые 6 месяцев года.

Примечательно, что условия для застройщиков не улучшились. Продажи новых домов ведущими застройщиками упали больше всего за год в июле, несмотря на то, что многие города смягчили ограничения на покупку жилья. Это нанесло удар по застройщикам, которым нужны были деньги, чтобы облегчить многолетний кредитный кризис.

Country Garden Holdings Co., некогда крупнейшая частная девелоперская компания Китая по объему выручки, присоединится к череде неплательщиков, таких как China Evergrande Group, если в течение 30 дней не произведет выплату процентов, причитавшихся на прошлой неделе, по двухдолларовым облигациям.

Аналитики China International Capital Corp, включая Чжана Вэньлана, предупреждают, что давление в цепочке создания стоимости в сфере недвижимости, такой как продажи, приобретение земли и строительство, может и дальше оказывать давление на экономический рост Китая.

Наблюдая за футбольным турниром уезда Дунцзян провинции Гуйчжоу по телевизору или видео , можно увидеть, что стадион окружен высокими зданиями.

Район Дунцзян занимает площадь более 3300 квадратных километров и имеет население менее 300 000 человек. Хотя его площадь в три раза больше, чем у Гонконга (Китай), его население составляет всего около 4% от населения Гонконга. При низкой плотности населения предполагается, что заполняемость этих высотных зданий не будет слишком высокой.

Средняя жилая площадь на душу городского жителя в Китае в 1978 году составляла 3,6 квадратных метров, сейчас она увеличилась почти до 40 квадратных метров. Около 97% городских домохозяйств имеют дома, каждое домохозяйство имеет в среднем 1,5 дома, 40% городских домохозяйств имеют 2 дома и более. В сентябре 2016 года правительство начало регулировать рынок недвижимости, средняя цена значительно снизилась.

В 2020 году средняя цена по стране составила 9860 юаней (около 1360 долларов США)/м2.

К концу 2022 года средняя цена на недвижимость упадет до 9800 юаней/м2. При текущем уровне цен на жилье предложение превышает спрос, что указывает на высокие цены на жилье. На рынке недвижимости также существует пузырь, который в долгосрочной перспективе не позволит многим людям реализовать свое желание улучшить свое жилье. Однако если цены на жилье резко упадут, это также повлияет на занятость и потребление в краткосрочной перспективе.

По данным Национального бюро статистики Китая, площадь продаж коммерческого жилья в первой половине этого года сократилась на 5,3% в годовом исчислении, из которых площадь продаж жилого жилья сократилась на 2,8%. Продажи коммерческого жилья выросли на 1,1%, из которых продажи жилого жилья увеличились на 3,7%. Цены на новое жилье немного выросли, высокие цены на первичном рынке поддержали цены на подержанное жилье. В некоторых городах высокие цены на жилье препятствовали сделкам с подержанным жильем.

Согласно статистике lianjia.com , количество объявлений о продаже подержанных домов в Пекине, Шанхае, Гуанчжоу, Шэньчжэне в первой половине года увеличилось на 48,2%, 36,7%, 35,8% и 30,9% соответственно по сравнению с тем же периодом. Однако количество успешных сделок с подержанными домами снизилось на 12,7%, 11,1%, 10,3% и выросло на 0,8% соответственно по сравнению с тем же периодом.

Многие мелкие инвесторы жалуются, что «цена есть, а рынка нет», даже когда цена стабильна, но если цена резко не снизится, продать ее невозможно.

Цены на жилье в городах второго, третьего и четвертого уровня низкие, доходы людей также относительно невысоки, строительство новых домов, как правило, идет вяло, а рынок вторичного жилья выглядит еще более мрачно.

В городах Чжуншань и Цзянмэнь в районе Большого залива имеется большое количество пустующих домов, а сделки с подержанным жильем носят спорадический характер.

Как лечить медленно заживающие раны?

Рынок недвижимости Китая в первой половине 2023 года по-прежнему в целом не внушает оптимизма, поскольку соотношение спроса и предложения на рынке недвижимости изменилось, а цены на жилье продолжат снижаться, по крайней мере, в краткосрочной перспективе.

В середине июля Народный банк Китая (НБК, центральный банк) подтвердил, что «соотношение спроса и предложения на рынке недвижимости претерпело глубокие изменения».

21 июля на очередной сессии Госсовета КНР была подчеркнута необходимость последовательного реформирования поселков городского типа в мегаполисах.

24 июля Политбюро провело конференцию по обсуждению рынка недвижимости, подчеркнув необходимость адаптации к новой ситуации крупных изменений в соотношении спроса и предложения на рынке недвижимости Китая, а также оперативной корректировки и оптимизации политики в сфере недвижимости. Политбюро в очередной раз предложило активно содействовать реконструкции городских поселков и строительству «нормальной и чрезвычайной» общественной инфраструктуры двойного назначения; подчеркнув необходимость развития недорогого арендного жилья через различные каналы.

1 августа Народный банк Китая и Государственное управление по валютному регулированию провели рабочую конференцию на вторую половину года, объявив о поддержке стабильного и здорового развития рынка недвижимости. Конференция продлила срок действия гарантий по кредитам на поставку жилья, обеспечила стабильное и упорядоченное финансирование рынка недвижимости и усилила финансовую поддержку арендного жилья, реконструкции городских поселков и строительства недорогого жилья.

В то же время конференция подчеркнула необходимость совершенствования системы мониторинга, оценки и предотвращения финансовых рисков, поддержания красных линий для предотвращения системных финансовых рисков. Менеджеры также подчеркнули необходимость внедрения дифференцированной политики жилищного кредитования, направленной на снижение индивидуальных процентных ставок по жилищным кредитам и ставок первого взноса, удовлетворение потребностей в жилье.

В последние месяцы китайское правительство также постоянно объявляло информацию об экономическом стимулировании. Основное содержание включает:

Во-первых, рынок недвижимости Китая перешел от избыточного спроса к избыточному предложению. Недвижимость остается важным компонентом благосостояния домохозяйств, но эпоха владения жильем как основного средства накопления богатства закончилась. Инвестиции в развитие недвижимости Китая также упали на 7,9% в первой половине года, в то время как спрос падал еще быстрее.

Во-вторых, текущее банковское финансирование недвижимости имеет две важные цели: одна — обеспечить передачу домов, поддержать застройщиков в сдаче домов в соответствии с контрактами и предотвратить крах рынка недвижимости. Другая — реновация городских поселков, развитие недорогого жилья и недорогого арендного жилья. Хотя в некоторых документах форма не упоминается, конкретная мера по-прежнему заключается в реализации «домов для жизни, а не спекуляции». Однако без спекуляции высокие цены на жилье трудно поддерживать.

В-третьих, усилить надзор и управление рисками. 27 июля Evergrande Real Estate Development Group объявила, что ее общий долг на конец 2022 года превысил 2,4 трлн юаней. По состоянию на конец 2022 года в Evergrande было более 100 000 сотрудников; ее задолженность по контракту составляла более 720 млн юаней, что связано с сотнями тысяч квартир, которые были проданы, но еще не сданы.

Как правильно и законно работать с неплатежеспособными, неликвидными и убыточными компаниями в сфере недвижимости, такими как Evergrande, является испытанием для банковской системы Китая и других кредиторов.

В-четвертых, снижение процентных ставок по ипотеке и ставок первоначального взноса направлено в основном на помощь покупателям жилья впервые и тем, кому необходимо улучшить свое жилье. Если доходы людей и цены на жилье не изменятся, снижение ставок первоначального взноса приведет к распространению пузыря на рынке недвижимости на финансовый кредит. Это противоречит цели предотвращения системных финансовых рисков и ограничивает пространство для маневра.

Если цены на жилье останутся неизменными в течение длительного времени, а заработные платы возрастут, некоторые старые здания будут снесены, а покупательная способность новых жителей может поддержать текущие цены через несколько лет.

Правительство постоянно принимает благоприятные меры по стабилизации цен на недвижимость с целью стабилизации экономики, однако в целом цены на китайскую недвижимость в краткосрочной перспективе продолжат снижаться, особенно на рынке вторичного жилья.

Источник