왜 중고 사회주택의 가격은 날이 갈수록 오르고 있을까?

저소득층 주택이지만 더 이상 저렴한 가격은 아닙니다.

최근 들어 저렴한 아파트 공급이 개선될 조짐을 보이지 않고, 특히 도심에서 멀지 않은 지역을 중심으로 많은 사람들이 오래된 사회주택 아파트를 매수하려고 합니다.

이러한 아파트는 사회주택으로 오랫동안 사용되어 왔지만, 현재 저소득층이 감당할 수 없는 가격에 거래되고 있습니다. 예를 들어, 2017년 ㎡당 1,400만 동에 분양 공고되었던 호치민시 고밥(Go Vap)의 펠릭스 홈즈(Felix Homes) 프로젝트는 호평을 받은 사회주택 프로젝트였습니다. 당시 월 소득 900만 동 미만의 사람들은 은행에서 아파트 가치의 70%를 우대 금리로 대출받았으며, 원금은 15~20년간 유예되었습니다. 약 2억 4천만 동으로 이 사회주택 프로젝트의 아파트를 소유할 수 있었습니다.

하지만 조사 결과, 현재 펠릭스 홈즈의 56m² 면적 아파트가 16억 9천만 동(약 1조 8천억 원)에 거래되고 있으며, 이는 m²당 약 3천만 동에 해당합니다. 또한, 이 프로젝트의 아파트를 m²당 3천 5백만 동에서 4천 5백만 동에 거래하는 매도자들도 있습니다.

고밥의 펠릭스 홈 사회주택 프로젝트.

하노이 에서는 옌소(호앙마이, 하노이)에 위치한 NOXH @Home 프로젝트가 55m² 아파트당 12억 동(VND)에 분양되었으며, 2018년 말 분양 완료와 함께 20년 만기 우대 금리 대출을 조건으로 공고되었습니다. 따라서 이 프로젝트의 m²당 분양가는 약 2천만 동(VND)으로, NOXH 프로젝트와 비교하면 그리 높은 가격은 아니지만 당시 일부 상업용 아파트 프로젝트보다는 저렴한 편입니다.

하지만 현재 @Home 프로젝트의 55m² 아파트 가격은 17억 5천만 동(약 1조 8천억 원)에 거래되고 있으며, 이는 m²당 3천 1백만 동에 해당합니다. 또한, 이 프로젝트의 일부 대형 아파트들은 m²당 최대 3천 6백만 동에 거래되고 있습니다.

많은 오래된 사회주택 프로젝트의 가격이 상승하면서, 많은 사람들이 실질적인 주택 수요에 맞는 내 집 마련을 그 어느 때보다 어려워졌습니다. 다오 투 짱(35세, 호치민시) 씨는 집을 찾는 여정을 공유하며, 남편과 함께 두 달 가까이 집을 알아보고 봤지만 가격과 위치 모두 만족스러운 집을 찾지 못했다고 말했습니다.

"오래된 사회주택은 오랫동안 사람이 거주하며 노후화 조짐을 보이고 있음에도 불구하고 가격이 내려가지 않습니다. 여러 프로젝트를 살펴봤지만, 저희 가족의 재정 상황을 고려했을 때 3천만 동(VND) 이하로 분양된 곳은 없었습니다. 적정 가격을 제시하는 사회주택 프로젝트는 너무 멀거나 인근 지역으로 이사해야 합니다. 그곳에 집을 사면 제 업무에 큰 차질이 생길 것 같습니다..."라고 트랑 씨는 말했습니다.

펠릭스 홈의 아파트는 많은 사람들에 의해 원래 가격의 두 배에 재판매되고 있습니다.

트랑 씨는 오래된 사회주택을 사는 아이디어는 친구로부터 나왔다고 말했습니다. 한동안 찾아다닌 끝에 그녀의 가족은 1m²당 2,800만 동(VND)에 오래된 아파트를 찾았습니다. 하지만 아파트 리모델링 비용을 계산해 보면 1m²당 약 3,000만 동(VND)입니다. 이는 저소득층이 감당할 수 있는 수준을 넘어서는 가격이기 때문에 많은 사람들에게 좋은 선택이 아닙니다. 따라서 아파트가 노후화 조짐을 보이고 있어 가격이 더 저렴할 것이라는 생각에 오래된 사회주택을 구매하려는 생각은 현실적으로 불가능합니다.

연구에 따르면, 사회주택 가격은 2차 시장에서 지속적으로 상승했으며, 1차 시장에서는 새로운 정점을 찍었습니다. 예를 들어, 최근 NHS Trung Van 프로젝트(하노이)의 경우 투자자의 가격은 m²당 1,900만~2,000만 동(VND) 사이에서 변동했습니다. 현재 이 프로젝트에서 주택 구매를 희망하고 신청서를 제출하는 사람이 매우 많기 때문에 발생할 수 있는 수수료는 말할 것도 없습니다.

오래된 사회주택 가격이 오르는 이유는 무엇인가?

이 질문에 대해 많은 의견은 노후 사회주택 가격이 지속적으로 상승하는 주요 원인은 공급 문제라고 말하고 있습니다.

건설부의 최신 보고서에 따르면, 2023년 1분기에 전국적으로 신규 허가를 받은 300세대 규모의 사회주택 사업은 1건에 불과했고, 향후 주택 판매 자격이 있는 1,908세대 규모의 사업은 5건, 완공된 사업은 934세대 규모의 사업은 4건이었습니다.

그 중 453,426세대 규모로 건설 중인 근로자 주택 프로젝트는 397개이고, 153,426세대 규모로 건설 중인 프로젝트는 152개, 30만세대 규모로 투자 절차를 진행 중인 프로젝트는 245개입니다. 여전히 많은 프로젝트가 "건설 중" 상태이고 현재 사회 주택 공급이 수요의 아주 작은 부분일 뿐이기 때문에 일부 오래된 프로젝트의 가격은 상업용 아파트 프로젝트에 비해 아직 그렇게 높지 않기 때문에 급등했습니다.

향후 몇 년 안에 사회주택이 개발되면 많은 사람이 집을 소유하는 데 도움이 될 것으로 기대됩니다.

이 보고서에 따르면, 지난 5년간 부동산 시장에서 거래 및 매매가 가능한 중고 사회주택 아파트의 가격이 매우 빠르게 상승하여, 일반적으로 1,700만~1,900만 동/m²(평균 1,200만~1,500만 동/m²)까지 상승했습니다. 현재 일부 지역에서는 사회주택 가격이 2,100만~2,500만 동/m², 심지어 3,000만~3,500만 동/m²에 달하여 많은 저소득층이 사회주택을 이용하기 어려운 상황입니다.

중개업소 직원들에 따르면, 각 아파트의 가격은 위치, 아파트 방향, 부속 가구, 그리고 주변 인프라 개발 상황에 따라 다소 상승한다고 합니다. 특히, 한때 인프라가 열악했던 지역에 건설되었던 일부 사회주택 사업의 경우, 수년간 인구 밀도가 높은 지역으로 빠르게 발전하면서 아파트 가격이 급등하여 때로는 원래 가격의 두 배까지 오르기도 합니다.

또한 전문가들은 사회주택은 토지 사용료, 세금 등 국가 정책의 혜택을 받고, 5년 후에야 양도할 수 있는 규제를 받기 때문에 초기 가격이 상업용 주택보다 훨씬 낮다고 지적했습니다. 따라서 양도 시점이 되면 기존 사회주택의 가격이 급등하기 시작합니다.

이 문제에 대해 R&D DKRA Vietnam의 부국장인 보 홍 탕 씨는 오래된 사회주택 가격 상승의 3가지 주요 원인을 지적했습니다.

우선, 법적인 문제가 있는데, 프로젝트 허가 승인에 오랜 시간이 걸리면서 이자, 운영 비용, 기회 비용 등 다른 비용이 증가합니다. 이러한 모든 사항이 제품 판매 가격을 부풀렸습니다.

두 번째는 자본 재원 문제입니다. 여기에는 은행 금리의 급격한 상승과 다른 자본 조달 경로의 비용 증가가 포함됩니다. 마지막으로, 투입 비용의 급격한 상승 때문입니다. 최근 토지 가격, 인건비, 그리고 원자재(철, 강철, 모래, 시멘트 등)가 모두 급격히 상승했습니다.

원천: https://www.congluan.vn/vi-sao-nha-o-xa-hoi-da-qua-su-dung-ngay-mot-tang-gia-post248197.html