호치민시, 20억동 이하 아파트 수요 급증

호치민시의 교외 지역은 평균 아파트 가격이 m²당 4,000만~6,000만 동에 달하고, 도심 지역은 m²당 1억 동에 달해 중산층 가구가 감당하기 어려운 수준이었습니다.

호치민시에서 부동산 개발의 초점은 어디에 있습니까?

베트남 부동산 전자 잡지(Reatimes)와 베트남 부동산 연구소(VIRES)가 베트남 부동산중개협회(VARS), 그리고 Bcons Group과 공동으로 주최한 "남부 부동산으로의 현금 흐름: 투자 기회 발굴" 워크숍 정보입니다. 기획투자부 중앙경제관리연구소 전 부소장인 쩐 킴 청 박사는 2024년 1~8월 호치민시 및 인근 지역 부동산 시장의 분양 및 토지 개발 현황을 분석한 결과, 14개 프로젝트가 분양을 시작했으며, 787개 상품이 시장에 공급되었다고 밝혔습니다. 이는 2023년 동기 대비 46% 감소한 수치입니다.

신규 공급 흡수율은 약 30%로, 성공적으로 거래된 상품은 237개에 해당하며, 2023년 같은 기간에 비해 58% 감소했습니다.

2024년 8월 호치민시와 주변 지역의 타운하우스-빌라 부문은 16개 프로젝트가 분양을 시작했으며, 1,333개 상품이 시장에 공급되어 2023년 동기 대비 2배 증가했습니다. 신규 공급에 대한 소비율은 61%에 달했으며, 817개 상품이 성공적으로 거래되어 2023년 동기 대비 3.5배 증가했습니다.

아파트 부문의 2023년 신규 공급 물량은 5,378세대로 전년 대비 24% 감소했습니다. 이는 대부분 호치민시와 빈증성 에 집중된 차기 프로젝트 물량입니다. 흡수율은 신규 공급 물량의 76%에 달했으며, 거래 성사 건수는 4,086건으로 전년 대비 22% 감소했습니다.

리조트 부동산의 경우 2차 매매 가격이 급격히 하락하여 많은 투자자가 20%, 심지어 30%의 손실을 감수하지만 여전히 현금화하기가 매우 어렵습니다.

워크숍 개요 "남부 부동산으로의 현금 흐름: 투자 기회 파악"

호치민시 부동산 시장으로 유입되는 현금 흐름과 관련하여, 통계에 따르면 호치민시의 미상환 부동산 신용 잔액은 지속적으로 증가세를 보이며 매월 전월보다 증가했습니다. 2024년 7월 말 기준, 이 지역의 총 미상환 부동산 신용 잔액은 1조 동(100조 VND)을 넘어 전체 미상환 신용 잔액의 27.6%를 차지했으며, 2023년 말 대비 5.5% 증가하여 이 지역의 전반적인 신용 증가율보다 높습니다.

정 씨에 따르면, 호치민시 지역 부동산 시장 개발의 초점은 도심 지역과 빈즈엉성, 동나이성, 롱안성 의 주도를 포함할 것입니다. 둘째, 호치민시를 중심으로 빈즈엉성, 동나이성, 롱안성의 주도와 호치민시를 연결하는 축을 통해 빈즈엉성, 비엔호아성, 떤안성과 연결되는 도시 지역의 개발을 촉진하고 개방할 것입니다.

셋째, 호치민시와 빈즈엉성, 동나이성, 롱안성 수도의 도시화는 호치민시 외곽, 탄안성 외곽, 빈즈엉신도시, 비엔호아성 외곽으로 부동산 개발을 촉진하고 확대할 것입니다.

넷째, 호치민시 지역의 신도시 지역인 노짝시, 빈즈엉 신도시, 롱탄 공항 도시 지역 등은 면적이 점점 더 커지고 가치가 높아지며 도시 지역의 복잡성이 점점 더 두드러질 것입니다.

다섯 번째는 호치민시, 빈즈엉성, 롱안성, 떠이닌성, 바리아붕따우성의 TOD 도시(대중교통 지향 개발 - 대중교통을 중심으로 하는 도시 개발 모델)입니다. 호치민시는 대규모 국가 기반 시설 프로젝트가 집중되어 있어, 특히 TOD 도시 개발과 부동산 시장 전반에 걸쳐 기회가 창출될 것으로 예상됩니다.

여섯 번째는 투득-롱탄-비엔호아-빈즈엉 신도시 사각형 지역입니다. 이 지역은 잠재적 도시 개발 지역으로, 2030년까지 호치민시의 고유한 특징이며, 2045년까지의 비전을 가지고 있습니다. 토지, 기반 시설, 그리고 경제적 지원 측면에서 완벽한 이점을 갖춘 이 지역은 호치민시 지역 전체의 경제 발전, 특히 도시 개발, 그리고 특히 부동산 시장 발전에 있어 독보적인 지역입니다.

부동산 가격, 감당할 수 없을 수준 넘어…수요가 공급을 초과

Bcons 그룹 이사회 의장인 레 누 탁(Le Nhu Thach) 씨는 호찌민시의 평균 아파트 가격이 교외 지역의 경우 m²당 4천만~6천만 동, 도심 지역의 경우 최대 m²당 1억 동에 달해 많은 중산층 가구의 구매력을 넘어선다고 평가했습니다. 현재 호찌민시의 주택 수요는 매우 높아, 주민들의 수요를 충족하기 위해 연간 약 5만 호의 아파트가 공급될 것으로 추산됩니다. 그러나 여러 요인으로 인해 공급이 수요를 따라가지 못하고 있습니다. 그중에서도 법적 장벽, 토지 가격 상승, 저렴한 아파트 공급 부족이 시장이 동시에 발전하지 못하는 주요 원인입니다.

실제로 현재 주택 수요의 약 60~70%는 저소득층입니다. 이는 특히 저소득층과 중산층에게 재정 여건에 맞는 주택 솔루션이 절실히 필요하다는 것을 보여줍니다. 그러나 시장에는 저렴한 주택 프로젝트가 부족하여 많은 사람들이 집을 구하는 데 어려움을 겪고 있습니다.

특히 고객 신뢰 문제가 매우 중요합니다. 많은 프로젝트가 이관되었지만 고객에게 인증서를 전달하지 않아 고객들의 불안감을 야기하고 있으며, 고객 신뢰 회복이 시급합니다.

탁 씨에 따르면, 호찌민시, 빈즈엉성, 동나이성 등 동남부 대도시에서는 노동자와 이주 노동자를 포함한 저소득층 및 중산층을 위한 주택 수요가 점점 더 시급해지고 있습니다. 그러나 사회주택과 저렴한 주택 공급은 여전히 매우 제한적이어서 이 계층의 실제 수요를 충족하지 못하고 있습니다. 이러한 상황으로 인해 많은 사람들이 기본적인 편의시설이 부족한 비좁고 열악한 하숙집에서 생활하게 되며, 이는 삶의 질과 건강에 악영향을 미칩니다.

"호치민시에서는 20억 동 미만의 아파트에 대한 수요가 증가하고 있지만, 현실은 2024년 신규 아파트 공급이 매우 제한적이어서 가격이 오르고 있어 많은 사람들이 적합한 거주지를 찾기 어려워지고 있습니다."라고 탁 씨는 말했습니다.

출처: https://baodautu.vn/batdongsan/tphcm-khat-can-ho-duoi-2-ty-dong-d228833.html