국민의 권리를 회복하다
하노이 에서 토지 분할을 "금지"한 지 1년이 넘은 가운데, 하노이 천연자원환경부는 최근 문서 1685호를 폐지하는 문서 2869호를 발표했습니다. 이에 따라 이 기관은 각 군, 시, 관련 기관 및 단위의 인민위원회에 규정에 따라 토지 사용자를 위한 토지 분할 및 토지 통합과 관련된 행정 절차를 검토하고 해결하도록 요청했습니다.
앞서 2022년 3월 22일 하노이 천연자원환경부는 1685호 문서를 발행해 각 구, 시, 군 인민위원회에 농경지, 동일 구획 내에 주거용 토지와 농업용 토지가 있는 토지, 주거용 토지가 아닌 비농업용 토지에 대한 토지 분할과 관련된 행정 절차 접수 및 처리를 일시적으로 중단해 줄 것을 요청했습니다.
이 문서가 발표된 후, 특히 교외 지역의 부동산 시장은 "침체"되었습니다. 뿐만 아니라, 토지 소유권이 제한되면서 국민의 권리에도 영향을 미쳤습니다.
동나이 성의 한 구역
2023년 5월 초, 람동성 인민위원회는 성(省) 인민위원회가 이전에 발급한 모든 토지 분할 및 병합 관련 문서의 효력을 종료하는 문서를 발표했습니다. 이는 2021년 발표된 결정 40호에 따라 주민들이 다시 정상적으로 토지를 분할하고 분리할 수 있음을 의미합니다.
람동성은 이전에 성 내 토지 분할 및 통합을 제한하는 여러 문서를 발표했으며, 건설 및 부동산 사업에 대한 매우 엄격한 규정을 적용했습니다. 이러한 문서 발표 직후, 성 내 토지 분할 및 분리와 관련된 사람들의 권리가 크게 제한되었고, 사람들은 이러한 불편에 대해 도움을 요청했습니다. 그 결과 람동성의 부동산 시장은 "정체"되었습니다.
하남성에서도 응우옌 안 쭉(Nguyen Anh Chuc) 하남성 인민위원회 상임부위원장이 천연자원환경국의 가구 및 개인 토지 분할 지속 허용 제안에 대한 하남성 인민위원회의 의견을 통보하는 문서에 서명했습니다. 해당 제안은 7월 3일부터 시행됩니다.
엄격한 계획 관리
최근, 새로 발표된 정부령 35호에 따라 각 도의 인민위원회는 건설부와 협의하지 않고도 토지를 분할하거나 매각하는 형태로 이전할 수 있는 지역을 규제할 수 있게 되었습니다.
이에 따라 정부령 제35호는 도시개발 투자관리에 관한 제11호 법령의 일부 조항을 개정 및 보충하여, 도인민위원회가 승인된 사업의 세부 계획에 따라 토지사용권을 구획하여 사람들에게 토지를 판매하여 주택을 건설할 수 있는 구역을 지정할 수 있도록 허용하며, 이는 건설부와 협의할 필요 없이 토지, 주택 및 부동산 사업에 관한 법적 규정을 충족합니다.
부지로 나누어 판매하려면 해당 프로젝트가 도시 계획 수준을 준수해야 하며, 전체 프로젝트에 대한 인프라 투자나 승인된 투자 단계에 따라 완료되어야 합니다. 주택 건설은 승인된 프로젝트 내용과 진행 상황을 준수해야 합니다.
동시에 구획하여 매매하는 구역은 조경관리에 대한 요구가 높은 곳이 아니며, 지방도나 그 이상의 도로의 접면 및 도시지역의 주요 조경도로와 인접하고, 중심부와 공사 주변은 도시지역의 건축적 하이라이트입니다.
도(省) 인민위원회는 도시계획, 각 도시지역의 도시개발계획, 승인된 건축관리규정 및 국가계획기술표준을 토대로 토지이용권을 구획하여 토지를 매각하여 주택을 건설할 수 있는 구역을 지정해야 한다.
베트남 부동산협회 부회장 응우옌 반 딘 씨에 따르면, 하노이 외곽 지역의 토지를 매입하는 사람들은 대부분 "서핑"을 통해 수익을 올리려는 목적이라고 합니다. 그러나 현재 시장은 유동성이 낮아 어려움을 겪고 있습니다. 따라서 이 시기에 교외 지역 토지 가격이 다시 상승할 가능성은 낮습니다. 토지 분할을 다시 허용하면 투자자들이 더 안심하고 토지 시장에 유동성을 공급할 수 있을 것입니다.
한편, 지방에서는 토지 분할이 저렴하고 1/500 모델에 따른 건축이 불필요하여 주민들의 주택 수요를 충족하는 데 기여했습니다. 동시에 도시 미관 개선과 도심에서 교외로의 인구 이동에도 기여했습니다.
세분화된 토지는 사람들을 위한 저렴한 주택에 대한 필요성을 충족합니다.
부동산 전문가 쩐 칸 꽝(Tran Khanh Quang)에 따르면, 특히 부동산 시장이 아직 저개발되어 어려움을 겪고 있는 지방에서는 부동산 분할 수요가 매우 높습니다. 따라서 저렴한 가격의 분할 사업은 대다수 지역 주민들의 소득에 적합합니다. 하지만 이는 방치나 관리 소홀의 원인이 되어서는 안 됩니다. 기업의 이익과 국민 대다수의 주택 수요를 충족하고 국가의 관리 요건을 충족하기 위해서는 분할 지역 또한 기술 인프라 및 사회 인프라 측면에서 승인을 받고 엄격하게 관리되어야 합니다.
특히, 구획 지역의 경우 기반 시설 및 토지 구획을 승인할 때 지방 당국은 기반 시설 설계를 신중하게 평가해야 합니다. 이를 위해 도로는 폭 약 7m이어야 하며, 양측에 보도와 배수 시설이 있어야 합니다. 또한, 도로 시스템은 기존 교통로와 동기식으로 연결되어야 합니다. 전력 시스템은 지하에 설치되어야 하며, 깨끗한 상수도 시스템이 있어야 합니다. 또한 구획 지역에서 수목 및 공공 시설을 위한 토지를 공제해야 한다는 점을 명확히 규정해야 합니다. 동시에, 구획 후 토지 면적은 도시 경관을 오염시키는 "슬럼" 주거 지역 형성을 방지할 만큼 충분히 넓어야 한다는 점도 명시해야 합니다.
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