'입법화'하지 않겠다는 제안, 엄격히 통제해야

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부동산 투자 및 사업 분야의 법률 전문가인 응우옌 반 딘 씨는 VTC 뉴스 와의 인터뷰에서 미니 아파트는 적당한 면적, 젊은 가족, 직장인에게 저렴한 가격, 생활, 업무, 공부에 편리한 위치 등으로 대도시에서 인기가 많다고 말했습니다. 하지만 이 또한 큰 "문제"입니다.

9월 12일 밤 발생한 하노이 탄쑤언군 쿠 옹하 미니아파트 화재는 끔찍한 사건이었다. 차가 들어갈 수 없는 작은 골목길에 10층 높이의 미니아파트가 지어졌는데, 연면적이 200m²에 불과해 전체 연면적이 2,000m²에 불과했고, 가구 수는 45가구, 주민은 150여 명이었다.

딘 씨는 " 미니 아파트는 투자 프로젝트가 아니기 때문에 승인, 수용이 어렵고 안전 및 화재 예방을 위한 정기적인 검사를 받지 않기 때문에 사람들의 삶이 매우 취약합니다 ."라고 강조했습니다.

그러나 주택법 개정안에서는 이러한 유형을 "세대 및 개인이 거주하는 다층 다세대 주택"이라는 이름으로 "합법화"할 것을 제안하고 있습니다. 즉, 세대 또는 개인이 수백 제곱미터의 토지를 가지고 있다면 사업을 시작하거나 투자 프로젝트를 설립하여 투자법, 주택법 및 부동산사업법에 따른 투자 절차를 밟을 필요 없이 미니 아파트를 건설하여 판매할 수 있습니다.

편의성 외에도 미니 아파트는 예측할 수 없는 많은 위험을 안고 있습니다. (일러스트: 콩 히에우)

즉, 투자 정책 승인, 토지 할당/임대, 토지 가치 평가 및 토지에 대한 재정적 의무 이행, 타당성 조사 보고서/기본 설계 평가, 방화 승인, 건설 허가 발급, 방화 승인, 개발 및 운영에 적합한 공사 승인 등의 절차가 필요 없습니다.

딘 씨는 최근 개정된 주택법 초안(2023년 8월 말 전문위원 회의에 제출됨) 제57조가 주택 소유주가 각 아파트에 대해 별도의 "핑크북"을 발행할 수 있도록 허용하고 있다는 사실에 위험이 있다고 강조했습니다. 승인될 경우, 미니 아파트는 "합법화"되며 일반 아파트와 다를 바 없게 됩니다. 이는 현행 주택법(제46조)과 이전 시행령 71/2010에도 반영되어 있습니다.

이에 따라 7~8억 VND의 젊은 가족도 30m2의 미니 아파트를 구매할 수 있으며, 이 프로젝트에서 아파트를 구매하는 것과 똑같은 '핑크북'을 받을 수 있습니다.

" 이 정책이 통과되면 미니 아파트는 확실히 '더욱 인기'를 끌 것이고, 사람들은 미니 아파트를 사기 위해 몰려들 것이며, 인접한 토지를 합병하기 위한 사냥 열풍이 일고, 프로젝트에 따라 주택 개발을 장려하기보다는 곳곳에 미니 아파트를 건설하여 동기식 인프라 연결을 보장할 것입니다.

딘 씨는 미니 아파트를 구매하는 가구를 위한 안전 및 화재 예방 문제뿐만 아니라 기술 인프라, 사회 인프라(학교, 의료 , 행정, 서비스 등) 솔루션도 하노이, 호치민시, 다낭 등 도시 지역 당국에 더욱 많은 부담이 될 것이라고 경고했습니다. 미니 아파트가 "합법화"된다면 말입니다 .

따라서 딘 씨는 다음과 같이 제안했습니다. 미니 아파트를 "합법화"하지 말고, 오히려 이러한 유형의 아파트를 엄격하게 통제하는 조치를 취해야 합니다. 특히 미니 아파트의 매매를 인정하지 말고, 이러한 유형의 아파트가 급증하는 것을 막기 위해 각 미니 아파트에 대한 별도의 "핑크 북"을 발행하지 않는 것이 좋습니다. 이는 도시 기반 시설 시스템의 불안정과 과부하 위험을 방지하기 위한 것입니다.

" 주택용지 사용권이 있는 가구나 개인이 아파트 건물을 짓고자 하는 경우, 사업체/협동조합을 설립하고 투자 프로젝트를 준비하여 투자법, 주택법, 부동산사업법에 따라 투자 절차를 진행해야 합니다 ."라고 딘 씨는 말했습니다.

같은 견해를 가진 호치민시 부동산 협회(HoREA) 회장인 레 황 짜우(Le Hoang Chau) 씨도 미니 아파트를 합법화하기 위해 법적 허점을 없애는 방향으로 2014년 주택법을 개정할 필요가 있다고 말했습니다.

차우 씨에 따르면, 2014년 주택법 제46조 2항의 규정은 다음과 같이 명확히 규정하고 있습니다. 도시 지역의 가구와 개인은 건설법의 규정에 따라 주택을 건설하고 개조해야 하며 주택의 품질에 대한 책임을 져야 합니다.

2층 이상의 주택을 건축하는 것을 허가하는 경우로서 각 층이 2세대 이상의 아파트로 폐쇄형으로 설계·건축되고, 건축기준 및 법규에 따른 각 세대별 최소 연면적 기준을 충족하며, 이 법의 규정에 따라 아파트 건축물의 일부 면적은 개인소유이고, 일부 면적은 공동소유인 경우 국가는 그 주택의 각 세대에 대한 소유권을 인정한다.

차우 씨에 따르면, 이 규제는 대도시에 소형 아파트가 "끼어들어" 건설되는 상황을 초래했습니다. 이는 도시 개발 계획을 저해하고, 미관상 보기 좋지 않게 만들며, 화재 안전 확보에도 어려움을 주고, 주민들에게 필요한 공공시설과 서비스 부족을 초래합니다. 따라서 협회는 소형 아파트에 대한 적색등본 발급을 완전히 폐지하고, 주택 임대 사업만 허용하는 방향으로 2014년 주택법 제46조 제2항을 개정할 것을 제안합니다.

실제로 최근 많은 투자자들이 일반 주택 건설 허가를 신청한 후, 법을 우회하여 원래 설계를 변경하여 사업 목적으로 미니 아파트를 짓는 사례가 빈번하게 발생했습니다. 대도시에서 미니 아파트가 만연하게 건설되는 것은 도시 개발 계획을 교란하고, 미관을 해치며, 심지어 구매자에게 위험을 초래하기도 합니다.

건설부 에서도 지적한 바에 따르면 일부 지자체에서는 기능기관, 가구, 개인 등의 관리가 허술한 상황을 이용해 무단건축, 무허가건축, 계획에 어긋나는 건축, 공간침해, 아파트 분할, 임의 증축 등 법적 규정을 준수하지 않고 무단으로 다층, 다세대 주택을 건설한 뒤, 마음대로 매매, 양도하는 사례가 발생하고 있다.

건설부는 또한 다음과 같이 경고했습니다. 관리를 강화하지 않으면 방화 및 소화 규정 위반, 주거 지역에서 화재 및 폭발 위험이 높아질 가능성이 있고, 기술 인프라 및 사회 인프라 시스템에 과부하가 걸리고, 설계 및 시공 밀도 위반으로 인해 아파트 구매자에게 소유권 증명서를 발급하지 못해 구매자와 판매자 간에 분쟁 및 소송이 발생할 수 있습니다.

차우 안

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