일련의 정책이 발행됨
2022년 말 이후 부동산 시장은 프로젝트 합법성부터 채권 자본, 은행 대출 등 여러 측면에서 어려움을 겪었습니다. 이러한 문제를 해결하기 위해 정부는 2023년에 시장을 되살리기 위한 여러 가지 시의적절한 지침과 정책을 발표했습니다.
3월에는 정부령 08호가 발표되어 규정을 보완했습니다. 국내 시장에서 발행되는 채권의 경우, 발행 기업이 공표된 발행 계획에 따라 베트남 동으로 채권 원금과 이자를 전액 및 적시에 지불할 수 없는 경우, 채권 소유자와 협상하여 자산으로 채권 원금과 이자를 지불할 수 있습니다.
이 규정은 기업이 부채를 연기하고, 자산을 할인된 가격으로 매각하고, 부동산 등의 다른 자산으로 만기가 도래하는 채권의 원금과 이자를 지불할 수 있는 근거가 됩니다.
부동산 시장의 장애물을 제거하고 안전하고 건강하며 지속 가능한 발전을 촉진하기 위한 여러 가지 해결책에 관한 정부 법령 33호도 3월에 발표되었습니다. 특히, 중앙은행이 사회주택 및 저소득층 주택을 위한 120조 동(VND) 규모의 신용 프로그램 시행을 주도하도록 지정되었습니다.
이 프로그램의 주요 목적은 4개의 국유 상업 은행( Agribank , BIDV, Vietcombank, VietinBank)이 사회 주택 프로젝트, 근로자 주택 프로젝트, 오래된 아파트를 리노베이션하고 재건축하는 프로젝트의 투자자와 주택 구매자에게 우대 금리를 제공하여 대출하는 것입니다.
2023년에는 부동산 시장에 대한 여러 긍정적인 정책이 활성화될 것으로 예상된다(그림: 하이롱).
고급 주택이 압도적으로 많은 반면 저소득층을 위한 주택은 "멸종"되어 시장에 공급 불균형이 나타나는 가운데, 정부는 2021~2030년 동안 저소득층과 산업단지 근로자를 위해 최소 100만 채의 사회주택을 건설하는 데 투자하는 프로젝트를 승인하는 338호 결정을 신속히 발표했습니다.
이에 따라 2030년까지 각 지자체에 완공되는 아파트 수는 약 100만 호에 이를 것으로 예상되며, 2021년부터 2025년까지 약 42만 8천 호가 완공될 예정입니다. 이 사업은 도시 지역 중산층 및 저소득층 가구와 산업단지 및 수출가공지역 근로자의 부담 가능한 가격으로 사회주택과 근로자 주택을 개발하는 것을 목표로 합니다.
또 다른 긍정적인 소식은 11월 말 국회에서 2025년부터 시행될 주택법 개정안과 부동산사업법 개정안이 통과되었다는 것입니다. 전문가들은 역사상 처음으로 부동산 시장 관련 두 가지 법률이 동시에 발표되었다고 평가합니다. 만약 2024년에 토지법 개정안이 통과된다면 부동산 시장은 훨씬 더 긍정적인 영향을 받을 것입니다.
또한, 총리와 여러 부처는 부동산 사업체와 온라인 회의를 지속적으로 개최하여 사업에 대한 법적 장애물을 제거했으며, 은행권과 회동하여 자본 측면에서 기업을 지원하고, 대출 금리를 인하하고, 사업 활동을 안정화하기 위한 솔루션을 제안했습니다.
시장은 긍정적으로 반응했습니다.
전문가들은 부동산 시장이 정책의 "흡수"에 충분한 시간을 갖게 되는 2024년 중반부터 회복될 수 있다고 믿지만, 실제로는 시장에서 긍정적인 신호가 많이 나타나고 있습니다. 정부의 부동산 채권 관련 규제 완화 정책 덕분에 노바랜드, 훙틴 등 많은 기업들이 자산을 활용하여 채권 만기를 연장하거나 연기할 수 있게 되었습니다.
12월 초 논의에서 재무부 은행금융국 응우옌 황 즈엉 부국장은 68개 기업의 연체 채권 중 약 40%가 현재까지 협상 계획을 수립했다고 밝혔습니다. 협상 성공률은 2월 16%에서 10월 63%로 증가했습니다. 또한, 자금 조달을 완료한 기업들은 만기 전에 적극적으로 채권을 매입했습니다.
또한 재무부 자료에 따르면 올해 1분기에 기업채 발행이 없었다면 11월말 현재 개별 기업채 발행액은 22조동에 달했을 것으로 추정된다.
더욱 유연한 신용 정책 덕분에 부동산 부문으로의 자본 유입도 증가했습니다. 중앙은행의 최신 데이터에 따르면, 9월 30일 기준 부동산 부문의 총 미상환 신용 잔액은 2조 7,400억 동(VND)으로 연초 대비 6% 증가했습니다.
(그림: 광안)
총리와 중앙은행의 요청 및 지시에 따라 대출 금리가 점차 낮아졌습니다. 많은 은행들이 상업용 주택 대출 금리를 처음 12~18개월 동안 연 5.5~7.5%씩 인하한 후, 연 9.5~11% 정도의 변동 금리를 적용했습니다. 설문조사에 따르면 많은 시중은행의 주택 담보 대출 금리가 연초 대비 연 1~3% 정도 하락했습니다.
사회주택 정책과 관련하여 건설부에 따르면, 2023년 전국 각지에서 10개의 사회주택 사업과 산업단지 근로자를 위한 주택이 착공되어 총 19,800호가 넘는 주택이 공급되었습니다. 이 중 하이퐁시는 총 6,700호가 넘는 4개의 사회주택 사업이 착공되었습니다. 하노이시, 투아티엔후에성, 럼동성에서는 각각 1개의 사회주택 사업이 착공되었습니다.
그러나 사회주택과 저가주택을 위한 120조 동(VND) 규모의 신용 패키지 지출은 기대에 미치지 못했습니다. 건설부는 약 23개 지방자치단체가 120조 동(VND) 신용 프로그램에 따라 대출 대상 사업 54개 목록을 발표했으며, 대출 수요는 25조 8,840억 동(VND)이라고 밝혔습니다. 현재까지 지출된 금액은 1,430억 동(VND)을 약간 넘었습니다.
호치민시 부동산협회(HoREA)에 따르면, 120조 VND 규모의 신용 패키지는 6월 30일까지 투자자에게는 연 8.7%, 주택 구매자에게는 연 8.2%의 우대 대출 금리를 적용합니다.
7월 1일부터 6개월마다 국립은행은 프로그램에 참여하는 시중은행에 우대 대출금리를 공시합니다. 우대 기간이 종료되면 은행과 고객 간에 대출금리를 협의하여 결정합니다.
HoREA는 일반 상업 대출 금리보다 1.5~2% 낮은 대출 금리가 기존 사회주택 대출 금리보다 여전히 높다고 보고 있습니다. 또한, 우대 기간이 5년으로 짧고 금리가 6개월마다 조정되어 차용자의 불안감을 가중시키고 있습니다.
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