하노이 교외 '투티엠형' 토지 경매의 비정상성, 불이익, 불안정성 - 2부
최근 하노이 교외에서 일어난 토지 경매가 투기꾼과 토지 중개인에 의해 조작된 것이라는 사실이 밝혀지지 않는다면, 부동산 시장과 경제 에 많은 영향이 미칠 것입니다.
올해 초 교외 지역 토지 경매가 재개된 이후, 투기꾼과 토지 중개인의 조작 의혹을 받으며 토지 경매에 불규칙한 일들이 벌어지고 있는 것을 보는 것은 어렵지 않다. 이로 인해 정부 의 주택 가격 인하와 사회 보장 확보 노력이 흐트러질 위험이 있고, 고가의 토지 매각을 기다리는 심리로 인해 전체 경제가 침체될 수도 있다.
2부: 투티엠 땅의 어두운 동기와 반복되는 "악몽"
하노이 외곽 지역에 '열풍'을 일으킨 최근 토지 경매 사건들의 공통점은 지역 주민조차 아닌 수많은 개인 투기 세력이 토지 가격을 비합리적이고 비시장적인 수준으로 끌어올리고 실제 거래는 전혀 없을 것이라고 예측한다는 것입니다. 많은 시장 관계자들은 최근 토지 경매 사기의 이면에는 "어둠의 동기가 있는 것 아닌가"라고 자문합니다. 토지 중개인들이 시장을 독점하고 조작하도록 방치하는 상황에서 국가 관리 기관의 역할은 무엇일까요?
투기꾼들이 경매장의 열기를 부추길 때
많은 전문가들에 따르면, 경매 지역의 단기적인 가격 상승 가능성은 크지 않을 것으로 예상됩니다. 해당 지역 주민들의 주거 및 투자 수요에만 부합하기 때문입니다. 그러나 최근 티엔옌(호아이득) 사에서 열린 두 차례의 "열띤" 경매와 그 이전에 탄까오(탄오아이) 사에서 열린 두 차례의 경매 이후 제기된 의문은 지역 주민의 낙찰률이 얼마나 될 것인가입니다.
다우투 신문 기록에 따르면, 많은 온라인 포럼에서 지역 주민이라고 주장하는 많은 사람들이 최근 경매에서 낙찰받은 것은 운이 좋아서 그럴 필요가 없었기 때문이라고 말하며, 수억 동(약 1억 2천만 원) 정도 더 높은 가격에 팔고 싶어 했다고 합니다. 하지만 실제로 현지 기록에 따르면, 이들 대부분은 해당 지역에 영구 거주하는 사람이 아니었습니다.
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| 티엔옌(호아이득) 토지 경매 이후, "수억 동"의 가격 차이로 양도되었다는 정보가 나왔습니다. |
예를 들어, 최근 탄까오(Thanh Cao) 마을에서 열린 경매에서 탄오아이(Thanh Oai) 지역 토지기금개발센터 소장 응우옌 꽁 꽝(Nguyen Cong Quang) 씨에 따르면, 탄오아이(Thanh Oai)에서는 단 두 명만이 토지를 낙찰받았으며, 낙찰가는 1m²당 약 8천만 동(VND)에 달했습니다. 하노이 메린(Me Linh) 지역에서는 소수의 사람이 여러 필지를 낙찰받았고, 하노이 쭈엉미(Chuong My) 지역에서는 한 명이 낙찰받았습니다. 낙찰자 대부분은 박닌(Bac Ninh), 박장(Bac Giang), 하이즈엉(Hai Duong), 푸토(Phu Tho) 출신이었습니다.
한편, Tien Yen 사(Hoai Duc)에서 경매에 참여한 많은 사람들의 확인에 따르면 최종 당첨자 그룹의 최대 99%가 Tien Yen 사 주민이 아니라 Ba Vi, Kim Chung(Hanoi), Hai Duong, Bac Ninh, Bac Giang 등 다른 지역에서 온 투자자 그룹이었습니다. 경매에 참여했지만 "운이 좋지 않아" 당첨되지 못한 투자자도 지역 주민은 매우 적었고, 주로 7~19개 토지 구획에서 동시에 경매에 참여한 그룹의 투자자들이었습니다.
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| Dinh Trong Thinh 박사, 전 국제 금융학과장, 금융 아카데미 부교수 |
호아이득 지구 체육관 내 경매 참가자들 외에도 많은 부동산 중개인들이 8월 19일 오전부터 토지 경매를 지켜보기 위해 모였습니다. 일부 중개인은 소셜 미디어 플랫폼에서 라이브 비디오 스트리밍을 시작하여 경매장 주변 분위기를 전했습니다.
"인프라가 아직 부족하더라도 나중에 좋아질 것이고, 농지가 나중에 도시화되고, 특별한 경제적 이점이 많지 않다면 사람들은 그것을 가질 수 있겠지만, 지금 땅을 사지 않으면 수년 동안은 구할 수 없을 것이다"라는 관념으로, 이런 투자자 집단은 돈을 쏟아부어 경매 토지 가격을 엄청나게 끌어올리는 데 주저하지 않으며, 이는 지역 주민들의 상상을 초월합니다.
투티엠 토지 경매 악몽의 "그림자"
Batdongsan.com.vn의 조사에 따르면, 기술 플랫폼 Batdongsan.com.vn이 최근 발표한 보고서에 따르면, Thanh Cao(하노이주 Thanh Oai) 지역의 토지 매매 가격이 최근 몇 년간 상승세를 보이고 있습니다. Batdongsan.com.vn의 가격 이력 분석 도구에 따르면, 이 지역의 평균 토지 매매 가격은 지난 4년간 약 80% 상승했습니다. 2020년 평균 1,500만 VND/m²에서 2024년 2,700만 VND/m²로 상승했습니다. 지난 2주 동안 이 웹사이트에 등록된 많은 신규 토지의 매매 가격은 4,300만 VND/m²로 상승했으며, 이는 기존 가격 대비 약 60% 상승한 수치입니다.
한편, 이 웹사이트에서 중개인의 매매 데이터를 살펴보면, 티엔옌(호아이득, 탄까오) 지역의 토지 가격은 지난 몇 년 동안 약 1,000만 동/m²에서 약 4,000만 동/m²로 크게 상승했습니다. 이 지역이 군으로 승격될 준비를 하고 있다는 소식과 4번 순환도로가 통과하는 시점에 가격이 상승했습니다. 그러나 탄까오 지역 토지 경매가 진행된 지 불과 몇 주 만에 티엔옌과 주변 지역의 토지 가격은 30~40% 급등하여 약 5,500만~6,000만 동/m²에 거래되었습니다.
토지 경매의 열기는 투자자와 지역 주민의 심리에 엄청난 영향을 미치는 것으로 나타났습니다. 많은 사람들은 낙찰가가 너무 높으면 토지 가격을 그에 상응하는 수준으로 조정하는 데 아무런 문제가 없을 것이라고 믿기 때문입니다.
탄까오(Thanh Cao) 지역에서 사업용 토지를 매입하려는 한 중개인은 여러 중개인과 이야기를 나누며 "현재 탄까오 지역의 토지 수요는 매우 높아 매물이 거의 없습니다. 좋은 토지를 원하시면 중개인이 이전 구매자를 설득하여 토지를 넘겨줄 때까지 기다리거나 더 많은 돈을 입금해야 합니다. 그러면 기회가 생길 수 있습니다."라고 말했습니다.
마찬가지로, "호아이득(Hoai Duc)" 지역에서도 최근 며칠 동안 롱쿡(Long Khuc) 지역 주변 토지를 매입하여 경매 토지를 활용하려는 투자자들은 거의 불가능해졌고, 투자자들이 이전에 보유했던 토지를 되사려면 수억 원에 달하는 막대한 차액을 지불해야 했습니다. 골목길에 위치한 불량 토지는 주로 주거용이지만 사업 운영이 어려울 뿐만 아니라, 생각만큼 찾기도 쉽지 않습니다.
베트남 부동산협회(VARS) 부회장인 응우옌 치 탄(Nguyen Chi Thanh) 씨에 따르면, 이처럼 "비정상적으로" 높은 낙찰률을 기록하는 토지 경매에 대한 가장 큰 우려는 불분명한 동기를 가진 투자자 집단이 가격을 인상한다는 것입니다.
이는 특이한 현상입니다. 최근의 어려운 시장 상황 덕분에 인프라가 잘 갖춰져 있고 계획이 명확하며 성장 잠재력이 있는 지역에 위치한 상품임에도 불구하고 많은 투자자가 여전히 매우 신중한 반면, 타인오아이와 호아이득 지역의 토지 가격은 엄청나게 높습니다.
탄 오아이 경매 참가자들이 주로 다른 지역 출신이었다는 점은 말할 것도 없고, 탄 씨는 이것이 실제 주택 수요에서 비롯된 것이 아니라는 점을 더욱 확증한다고 말했습니다. 심지어 많은 투자자들이 경매에서 낙찰되자마자 수억 원의 차이로 매도에 나서는 것도 이를 뒷받침합니다.
현재 초기 가격(필지당 1억~2억 동)을 기준으로 계산된 낮은 보증금 수준에서 투자자들은 보증금을 면제받을 수 있지만, 그 결과 경매 토지 주변 가격 수준은 새로운 고점을 찍었고, 실제 매수 수요는 높지 않습니다. 국가는 보증금에서 소액만 징수하지만, 해당 지역 내 여러 사업의 보상 비용이 확실히 상승하면 더 큰 손실을 보게 됩니다.
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| 일부 교외 지역에서 토지 경매 열풍이 불고, 투기적 가격 인플레이션이 발생하면서 해당 지역의 사회 경제적 발전이 부정적인 영향을 받고 둔화될 것입니다. |
부동산 투자 컨설턴트 쩐 민(Tran Minh)은 같은 의견을 밝히며 하노이의 중개인과 투자자들이 이러한 정보를 이용해 다른 지역의 부동산 매매가를 비교하고 올려 하노이 부동산 가격을 더욱 상승시키고 있다는 점이 우려스럽다고 말했습니다. 경매 지역의 단기적인 가격 상승 가능성은 크지 않은데, 이는 해당 지역 주민들의 매수 및 투자 수요에만 부합하기 때문입니다. 또한, 가격 인상이나 다른 지역 주민들의 유입을 유도하기 위한 구체적인 계획도 마련되어 있지 않습니다.
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| GP Invest 회장 Nguyen Quoc Hiep |
이러한 "기록적인" 경매는 두 가지 요인이 결합된 결과일 수 있습니다.
첫 번째는 경매를 통해 가격을 "부풀려" 이익을 취하려는 루머 때문입니다. 두 번째는 일부 지역에서 5배에서 50배까지 인상된 매우 높은 가격표 초안을 발표한 사실에서 비롯된, 완전한 정보를 갖추지 못한 일부 무지한 사람들의 영향입니다. 따라서 이들은 다가올 땅값 상승을 우려하여 "선점"하기 위해 경매에 참여할 가능성이 높습니다.
따라서 이 경매 결과가 나온 후, 보증금 기간이 끝날 때까지 기다려서 실제 가격인지 아닌지 확인해보겠습니다. 
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규모는 다르지만, 탄오아이(Thanh Oai)와 호아이득(Hoai Duc)에서 일어난 일은 많은 사람들에게 2021년 말 투티엠(호치민시)에서 있었던 "전례 없는" 토지 경매를 떠올리게 했습니다. 이 경매에서 4개의 토지 모두 가격이 시작가에서 너무 높게 책정된 후, 한 기업의 자회사가 1만m²가 넘는 면적에 24조 5천억 동(m²당 24억 동 이상)에 낙찰되었습니다. 다행히 낙찰가가 확정되지는 않았는데, 얼마 지나지 않아 낙찰 기업들이 동시에 계약금 취소를 요청했기 때문입니다.
하지만 투티엠 지역 토지 경매 직후, 가상 낙찰가를 악용하여 주변 지역의 토지와 주택 가격을 부풀리는 행위가 발생했습니다. 인근 토지에 투자한 다른 상장사들도 채권과 주식 가치가 몇 배로 오르면서 수혜를 입었습니다.
베트남 부동산 시장 조사평가원(VARS IEX) 부소장인 쩐 쑤언 르엉 박사에 따르면, 일부 교외 지역의 토지 경매 열풍은 투기를 조장하고 가격을 부풀리고 있으며, 이는 지역의 사회경제적 발전에 부정적인 영향을 미치고 둔화시킬 것입니다. 도시화가 둔화되면 국내외 투자 유치 또한 감소할 것입니다. 이는 지역 경제에 장기적으로 막대한 영향을 미칠 것입니다.
"토지 경매가 증가하고 새로운 가격 수준이 확립되면, 향후 국민을 위한 토지 환수 시 국가가 보상하는 데 많은 어려움이 발생할 것이며, 이는 부지 정리 및 사업 시행 과정을 어렵게 만들 것입니다. 국가는 이 문제에 대한 명확한 정책과 관점을 제시해야 합니다."라고 Tran Xuan Luong 박사는 말했습니다.
(계속)
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