អាជីវកម្មទាំងអស់ចង់កាត់បន្ថយតម្លៃលំនៅដ្ឋាន ផ្តល់អាទិភាពដល់លំហូរសាច់ប្រាក់
លោក Vo Hong Thang នាយកសេវាប្រឹក្សា និងអភិវឌ្ឍន៍គម្រោង DKRA Group បានអត្ថាធិប្បាយថា នៅក្នុងទីផ្សារបច្ចុប្បន្ន អ្នកវិនិយោគជាច្រើនបានកាត់បន្ថយតម្លៃផ្ទះយ៉ាងសកម្ម ដោយផ្តល់អាទិភាពដល់លំហូរសាច់ប្រាក់លើសពីប្រាក់ចំណេញ។ សហគ្រាសកាត់បន្ថយតម្លៃដោយគាំទ្រអតិថិជនជាមួយនឹងវិធីបង់ប្រាក់កាន់តែយូរ អត្រាការប្រាក់ទាប អាចបង់បាន 30% សូម្បីតែ 10% ដើម្បីទទួលបានផ្ទះ ឬគាំទ្រអត្រាការប្រាក់ រយៈពេលអនុគ្រោះដើម...
បើតាមលោក ថាង ការផ្គត់ផ្គង់គម្រោងបឋមនៅលើទីផ្សារមានមិនច្រើនទេនាពេលបច្ចុប្បន្ន ចំនួនគម្រោងដែលមានសិទ្ធិលក់មានតិចតួចណាស់។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ អ្នកវិនិយោគភាគច្រើននៅពេលមានសិទ្ធិលក់ ផ្តល់អាទិភាពដល់លំហូរសាច់ប្រាក់។ លោកបានពន្យល់ថា ប្រសិនបើតម្លៃខ្ពស់ ផលិតផលមិនអាចលក់បាន អ្នកវិនិយោគនឹងជាប់គាំងជាមួយនឹងលំហូរសាច់ប្រាក់ ដូច្នេះគ្មាននរណាម្នាក់ល្ងង់គ្រប់គ្រាន់ដើម្បីបោះយុថ្កាតម្លៃខ្ពស់នៅពេលនេះនោះទេ។
លើសពីនេះ លោក ថាង បានបញ្ជាក់ថា គម្រោងនេះនឹងមានរូបមន្តមូលដ្ឋានបំផុតនៃប្រាក់ចំណេញបូកនឹងការចំណាយដើម្បីទទួលបានតម្លៃលក់។ ពីមុនអ្នកវិនិយោគអាចរំពឹងថានឹងទទួលបានប្រាក់ចំណេញរហូតដល់រាប់សិបភាគរយមុនពេលធ្វើវា ប៉ុន្តែឥឡូវនេះពួកគេកំណត់ថានឹងបំបែកសូម្បីតែបាត់បង់ប្រាក់នៅក្នុងដំណាក់កាលដំបូងមួយចំនួន។ គោលដៅខ្ពស់បំផុតរបស់អ្នកវិនិយោគនាពេលបច្ចុប្បន្ននេះគឺតម្លៃលក់ទាបបំផុតដែលអាចធ្វើទៅបានដោយប្រមូលប្រាក់ឱ្យបានលឿនតាមដែលអាចធ្វើទៅបានដើម្បីបង្កើតលំហូរសាច់ប្រាក់ប្រតិបត្តិការ។
លោក Le Hoang Chau ប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យទីក្រុងហូជីមិញ (HoREA) ក៏បានទទួលស្គាល់ថា នៅក្នុងទីផ្សារ អ្នកវិនិយោគគម្រោងលំនៅឋានលំដាប់ខ្ពស់ និងគម្រោងលំនៅឋានកម្រិតមធ្យមមួយចំនួនបានកាត់បន្ថយតម្លៃលក់តាមរយៈគោលនយោបាយបញ្ចុះតម្លៃ និងផ្សព្វផ្សាយ និងសេវាកម្មក្រោយការលក់ដែលផ្តល់ផលប្រយោជន៍ដល់អតិថិជន។
គម្រោងលំនៅដ្ឋានមួយចំនួនបានកាត់បន្ថយតម្លៃតាមរយៈគោលនយោបាយអនុគ្រោះជាច្រើន (រូបភាពរូបភាព៖ ហាយឡុង)។
អាជីវកម្មចង់កាត់បន្ថយតម្លៃផ្ទះ ប៉ុន្តែ...
តំណាងអ្នកវិនិយោគដែលកំពុងអនុវត្តគម្រោងនៅទីក្រុងហូជីមិញ និង ឡុងអាន បានសារភាពថាក្រុមហ៊ុនពិតជាចង់កាត់បន្ថយតម្លៃផ្ទះ ហើយពិតជាសង្ឃឹមថាតម្លៃលំនៅដ្ឋាននឹងទាបគ្រប់គ្រាន់សម្រាប់ប្រជាជនងាយស្រួលចូលប្រើប្រាស់។
ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ អាជីវកម្មក៏មានការលំបាកក្នុងការកាត់បន្ថយការចំណាយលើធាតុចូលផងដែរ ព្រោះវាមិនអាចកាត់បន្ថយវាបាន។ ការចំណាយលើធាតុចូលដូចជា ថ្លៃប្រើប្រាស់ដី សំណងសម្រាប់ការបោសសំអាតទីតាំង ការប្រាក់កម្ចីធនាគារ ថ្លៃពលកម្ម ការទិញសម្ភារៈសំណង់ជាដើម បានកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំងក្នុងរយៈពេលថ្មីៗនេះ។
គម្រោងមួយចាប់ពីមានគោលនយោបាយវិនិយោគរហូតដល់ត្រូវបានសាងសង់ជាផ្លូវការអាចចំណាយពេលរហូតដល់ 5-7 ឆ្នាំ ក្នុងករណីខ្លះ 15 ឆ្នាំ ជំនួសមកវិញជាមធ្យម 3 ឆ្នាំតាមការរំពឹងទុក ខ្ជះខ្ជាយធនធានច្រើន ធ្វើឱ្យអាជីវកម្មបាត់បង់ឱកាស។ បុគ្គលនេះបាននិយាយថាមិនមែននិយាយទេ អាជីវកម្មក៏មានការប្តេជ្ញាចិត្តចំពោះម្ចាស់ភាគហ៊ុន និងដៃគូអំពីប្រាក់ចំណេញអប្បបរមាដែលទទួលបានជារៀងរាល់ឆ្នាំ។
ក្នុងនាមជាអ្នកដែលមានបទពិសោធន៍ជាច្រើនឆ្នាំនៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យ លោក ចូវ យល់ច្បាស់ជាងអ្នកទាំងអស់អំពីការលំបាកដែលអាជីវកម្មជួបប្រទះនៅពេលនិយាយអំពីការកាត់បន្ថយតម្លៃផ្ទះ។ លោកបានចង្អុលបង្ហាញថា អាជីវកម្មត្រូវទទួលបន្ទុកច្រើនប្រភេទ ដូចជាថ្លៃសំណង់ សម្ភារៈ កម្លាំងពលកម្ម។ ការចំណាយហិរញ្ញវត្ថុ; ការចំណាយលើការគ្រប់គ្រងទាំងអស់កើនឡើង ហើយមាន "ការចំណាយមិនបញ្ចេញឈ្មោះ" ផងដែរ។
ជាក់ស្តែង ការចំណាយលើដីរបស់គម្រោងរួមមាន ថ្លៃសំណង ថ្លៃបោសសំអាតទីតាំងតាមរយៈការទទួលការផ្ទេរសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដី ការបង់ថ្លៃប្រើប្រាស់ដី ថ្លៃជួលដី និងថ្លៃការពារវាលស្រែ (ប្រសិនបើដីស្រែត្រូវបានប្រើប្រាស់) ជូនរដ្ឋ។ តម្លៃដីមានប្រហែល 15% នៃតម្លៃគម្រោងផ្ទះល្វែង។ ប្រហែល 30% សម្រាប់គម្រោងផ្ទះល្វែង; ប្រហែល 20% សម្រាប់គម្រោងវីឡា។
ជាពិសេស សំណងបច្ចុប្បន្ន និងការចំណាយលើការបោសសម្អាតទីតាំង ជារឿយៗត្រូវបានកាត់ដោយទីភ្នាក់ងាររដ្ឋមានសមត្ថកិច្ចនៅប្រហែល 70% នៃការចំណាយជាក់ស្តែងដែលសហគ្រាសបានកើតមានឡើង។ ការចំណាយជាក់ស្តែងដែលនៅសេសសល់ដែលមិនត្រូវបានកាត់ត្រូវបានចាត់ទុកថាជាប្រាក់ចំណេញ ហើយសហគ្រាសក៏ត្រូវបង់ពន្ធលើប្រាក់ចំណូលសាជីវកម្មចំនួន 20% បន្ថែមទៀតផងដែរ។ ជាចុងក្រោយ ការចំណាយទាំងនេះត្រូវបានរាប់បញ្ចូលទៅក្នុងតម្លៃលក់ដែលអតិថិជនត្រូវ "ទ្រាំ" នៅពេលទិញផ្ទះ។
ការចំណាយលើការសាងសង់មានចំនួនប្រហែល 50% នៃតម្លៃនៃគម្រោងសាងសង់អាផាតមិន ប្រហែល 30% នៃតម្លៃនៃគម្រោងផ្ទះល្វែង និងប្រហែល 20% នៃតម្លៃគម្រោងវីឡា។ ប្រភេទនៃការចំណាយនេះកំពុងកើនឡើងជាឧទាហរណ៍ 1m2 នៃទំហំជាន់សម្រាប់អគារអាផាតមិនបានកើនឡើងដល់ 12-13 លានដុង/m2 បើប្រៀបធៀបទៅនឹងប្រហែល 7-8 លានដុង/m2 ពីមុន។
ការចំណាយហិរញ្ញវត្ថុរួមទាំងការប្រាក់លើប្រាក់កម្ចីឥណទាន និងការបង់ការប្រាក់លើប្រភពដើមទុនផ្សេងទៀតជាធម្មតាមានប្រហែល 10% នៃការចំណាយ។ ការចំណាយលើការគ្រប់គ្រងជាធម្មតាមានប្រហែល 5% នៃការចំណាយ។
ជាមួយនឹងការចំណាយ "មិនបញ្ចេញឈ្មោះ" តម្លៃនៃការចំណាយទាំងនេះមិនតូចទេ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ដោយសារតែ "ភាពស្របច្បាប់ សុពលភាព និងភាពសមហេតុផល" នៃការចំណាយយោងទៅតាមបទប្បញ្ញត្តិនៃច្បាប់ពន្ធដារមិនត្រូវបានធានា ពួកគេមិនត្រូវបានគេរាប់បញ្ចូលក្នុងការចំណាយលើការវិនិយោគគម្រោង ហើយទីបំផុតត្រូវបានបញ្ចូលទៅក្នុងតម្លៃលក់ដែលអ្នកទិញផ្ទះត្រូវទទួល។
លោក ចូវ វិភាគថា រាល់ការចំណាយខាងលើត្រូវបានគណនាក្រោមលក្ខខណ្ឌទីផ្សារធម្មតាប្រហែល 3 ឆ្នាំសម្រាប់គម្រោងលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្ម។ ប្រសិនបើពួកគេត្រូវបានអូសបន្លាយដោយសារបញ្ហាផ្លូវច្បាប់ដូចដែលបានកើតឡើងក្នុងប៉ុន្មានឆ្នាំថ្មីៗនេះ ការចំណាយលើការវិនិយោគសរុបនឹងកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំង។
ការចំណាយលើធាតុចូលជាច្រើននៅពេលសាងសង់គម្រោងគឺលើសថវិកា (រូបភាព៖ Quang Anh)។
តើអ្វីជាដំណោះស្រាយ?
តំណាងអាជីវកម្មដែលកំពុងអភិវឌ្ឍគម្រោងជាច្រើននៅទីក្រុងឡុងអាន និង ដុងណៃ បាននិយាយថា ដើម្បីកាត់បន្ថយតម្លៃលំនៅឋាន ទីផ្សារត្រូវការកិច្ចសហប្រតិបត្តិការពីភ្នាក់ងារ និងសមាជិកជាច្រើននៅក្នុងទីផ្សារ។
លោកបានស្នើឱ្យរដ្ឋអាចពិចារណាលើការលើកទឹកចិត្តពន្ធលើការប្រើប្រាស់ដីសម្រាប់លំនៅដ្ឋានសង្គម និងគម្រោងលំនៅដ្ឋានកម្មករ។ ធនាគារអាចជួយសម្រួលដល់អាជីវកម្មក្នុងការខ្ចីដើមទុនដើម្បីអនុវត្តគម្រោងក្នុងអត្រាការប្រាក់អនុគ្រោះ។ ជាពិសេស ដំណើរការនៃការបំពេញបែបបទ និងឯកសារអនុម័តគម្រោង គួរតែត្រូវបានពន្លឿន និងអនុវត្តឱ្យបានឆាប់រហ័ស ដើម្បីកុំឱ្យអាជីវកម្មអូសបន្លាយពេលវេលាអនុវត្ត។
ក្នុងនាមជាប្រធាន HoREA លោក Le Hoang Chau បានស្នើដំណោះស្រាយទូលំទូលាយជាច្រើន។ សម្រាប់អាជីវកម្ម លោក ចូវ បានស្នើឱ្យវិនិយោគិនកាត់បន្ថយការរំពឹងទុកប្រាក់ចំណេញ កុំរក្សាតម្លៃឱ្យខ្ពស់ បង្កើនការបញ្ចុះតម្លៃ និងមានគោលនយោបាយផ្សព្វផ្សាយ និងក្រោយពេលលក់ ដើម្បីជំរុញតម្រូវការ បង្កើនទំនុកចិត្តអតិថិជន បង្កើតលំហូរសាច់ប្រាក់ និងសាច់ប្រាក់ងាយស្រួល។
អាជីវកម្មក៏ត្រូវផ្លាស់ប្តូរការវិនិយោគរបស់ពួកគេទៅផ្នែកលំនៅដ្ឋានដែលមានតម្លៃសមរម្យ ជាមួយនឹងតម្លៃដែលសមរម្យសម្រាប់ប្រាក់ចំណូលរបស់មនុស្ស។ កម្មវិធីដើម្បីអភិវឌ្ឍអាផាតមិនលំនៅដ្ឋានសង្គមយ៉ាងហោចណាស់ 1 លានក្នុងរយៈពេល 2021-2030 អាចជួយអាជីវកម្មទទួលបានកញ្ចប់ឥណទាន 120,000 ពាន់លានដុងជាមួយនឹងអត្រាការប្រាក់ 1.5-2% ទាបជាងអត្រាការប្រាក់ពាណិជ្ជកម្មធម្មតា។
លើសពីនេះ អាជីវកម្មអាចចូលរួមក្នុងកម្មវិធីដើម្បីសាងសង់អគារផ្ទះល្វែងចាស់ៗឡើងវិញ ជួសជុល និងផ្លាស់ប្តូរទីតាំងផ្ទះនៅលើ និងតាមប្រឡាយទឹក និងរៀបចំឡើងវិញនូវតំបន់ទីក្រុងចាស់ៗដែលខូច។
ខាងរដ្ឋ លោក ចូវ ស្នើឱ្យស្ថាប័នរដ្ឋមានសមត្ថកិច្ច ផ្តោតលើការលុបបំបាត់ឧបសគ្គផ្លូវច្បាប់ ដើម្បីបង្កើនការផ្គត់ផ្គង់គម្រោងលំនៅឋាន ដែលជាមូលដ្ឋានសម្រាប់បង្កើនការផ្គត់ផ្គង់លំនៅឋានសមរម្យ និងលំនៅដ្ឋានសង្គម។ ការកើនឡើងនៃការផ្គត់ផ្គង់លំនៅឋាននេះ នឹងជួយរក្សាស្ថិរភាពតម្លៃលំនៅឋាន ស្របតាមច្បាប់នៃការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការ និងច្បាប់នៃការប្រកួតប្រជែងទីផ្សារ។
លើសពីនេះ សមាគមបានស្នើឱ្យ ក្រសួងសំណង់ ឆាប់ដាក់ជូនរដ្ឋាភិបាលនូវបទប្បញ្ញត្តិលម្អិតអំពីដំណាក់កាលនៃគម្រោងវិនិយោគសាងសង់លំនៅឋាន ដូចមានចែងក្នុងមាត្រា៣៤ នៃច្បាប់លំនៅឋានឆ្នាំ២០២៣។ នេះជាការធ្វើស្តង់ដារដំណើរការ និងនីតិវិធីរដ្ឋបាលសម្រាប់ការអនុម័តគម្រោងលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្ម និងគម្រោងលំនៅដ្ឋានសង្គម កាត់បន្ថយពេលវេលាសម្រាប់ការអនុវត្តនីតិវិធីវិនិយោគដោយប្រើប្រាស់ដី។
សមាគមក៏បានស្នើឱ្យគណៈកម្មាធិការអចិន្ត្រៃយ៍រដ្ឋសភាពិចារណាបញ្ចប់សេចក្តីព្រាងច្បាប់ភូមិបាល ដែលត្រូវបានកែសម្រួល ដើម្បីរៀបចំយន្តការ និងគោលនយោបាយស្តីពីការប្រើប្រាស់ដីប្រកបដោយប្រសិទ្ធភាព និងសន្សំសំចៃ ដើម្បីអនុវត្តគម្រោងអចលនទ្រព្យ។
ជាពិសេស គម្រោងលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្ម និងគម្រោងលំនៅឋានសង្គម មានការធានាត្រឹមត្រូវ និងស្របតាមច្បាប់លំនៅឋាន និងច្បាប់ពាណិជ្ជកម្មអចលនវត្ថុឆ្នាំ២០២៣ បង្កើតលក្ខខណ្ឌអំណោយផលសម្រាប់អ្នកវិនិយោគក្នុងការទទួលបានដីធ្លី ធានាមិនបាត់បង់ចំណូលថវិកា។
ប្រភព
Kommentar (0)