企業は住宅価格を下げ、キャッシュフローを優先したいと考えている
DKRAグループのコンサルティングサービスおよびプロジェクト開発担当ディレクター、ヴォ・ホン・タン氏は、現在の市場では多くの投資家が利益よりもキャッシュフローを優先し、積極的に住宅価格を引き下げていると指摘した。企業は、顧客に対し、より長い返済期間、より低い返済率、住宅受け取り時の30%、あるいは10%の支払いを可能にすること、あるいは金利や元本の猶予期間といった支援策を講じることで価格を引き下げている。
タン氏によると、現在市場における主要プロジェクトの供給は少なく、売却可能なプロジェクト数は非常に少ない。しかし、売却可能なプロジェクトの場合、ほとんどの投資家はキャッシュフローを優先する。価格が高すぎると製品は売れなくなり、投資家はキャッシュフローに困ってしまうため、現時点で価格を高値に固定するほど愚かな人はいない、と同氏は述べた。
さらにタン氏は、このプロジェクトは、利益＋コストで販売価格を算定するという最も基本的な公式を採用すると述べた。以前は投資家は、実行前に最大数十%の利益を期待していたが、今では初期段階で損益分岐点、あるいは損失を出すことさえ覚悟している。今日の投資家の最大の目標は、可能な限り低い販売価格を実現し、できるだけ早く資金を回収して営業キャッシュフローを生み出すことだ。
ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長も、市場では高級住宅プロジェクトや中級住宅プロジェクトの一部の投資家が割引や販促政策、顧客に利益をもたらすアフターサービスを通じて販売価格を下げていることを認めた。
いくつかの住宅プロジェクトでは、さまざまな優遇政策を通じて価格が引き下げられている（イラスト写真：Hai Long）。
企業は住宅価格を下げようと熱心だが...
ホーチミン市とロンアンでプロジェクトを実施している投資家の代表は、同社は本当に住宅価格を下げたいと考えており、住宅価格が人々が容易に利用できるほど低くなることを心から望んでいると打ち明けた。
しかし、企業は投入コストを削減することが困難です。なぜなら、削減できないからです。土地使用料、用地取得費用、銀行融資金利、人件費、建設資材購入費などの投入コストは、近年大幅に増加しています。
投資方針の策定から正式な建設開始まで、プロジェクトは平均3年と予想されるところ、最大5～7年、場合によっては15年かかることもあり、多くのリソースが無駄になり、企業は機会費用を失ってしまいます。さらに、企業は株主やパートナーに対して、年間の最低利益達成に関する義務を負っていると、この関係者は述べています。
不動産市場で長年の経験を持つチャウ氏は、住宅価格の引き下げにおいて企業が直面する困難を誰よりも深く理解しています。チャウ氏は、企業が負担しなければならないコストは多岐にわたり、建設費、資材費、人件費、財務費、管理費など、あらゆるコストが上昇し、「名状しがたいコスト」も存在すると指摘しました。
具体的には、本プロジェクトの土地費用には、補償費、土地使用権の移転に伴う用地造成費、国への土地使用料、地代、水田保護料（水田を使用する場合）の支払いが含まれます。土地費用は、マンションプロジェクトでは総費用の約15%、タウンハウスプロジェクトでは約30%、ヴィラプロジェクトでは約20%を占めます。
特に、現在の補償費用と用地の整地費用は、管轄当局によって企業が実際に負担した費用の約70%が控除されることが多い。控除されなかった残りの実費は利益とみなされ、企業はさらに20%の法人所得税を支払わなければならない。最終的に、これらの費用はすべて、顧客が住宅購入時に「負担」しなければならない販売価格に含まれている。
建設費は、アパート建設プロジェクトでは約50%、タウンハウス建設プロジェクトでは約30%、ヴィラ建設プロジェクトでは約20%を占めます。このタイプのコストは上昇傾向にあり、例えばアパートの床面積1m2あたりの価格は、以前は約700万～800万VND/m2でしたが、現在は1,200万～1,300万VND/m2にまで上昇しています。
信用貸付利息やその他の資本源に対する利息支払いを含む財務コストは、通常、コストの約10%を占めます。管理コストは通常、コストの約5%を占めます。
「無記名」費用については、その額は小さくありません。しかし、税法上の「適法性、妥当性、合理性」が保証されていないため、プロジェクト投資費用には算入されず、最終的には住宅購入者が負担する販売価格に算入されます。
チャウ氏は、上記のすべてのコストは通常の市場環境、つまり商業用住宅プロジェクトの場合約3年を想定して計算されていると分析しています。近年のように法的問題により期間が延長された場合、総投資コストは大幅に増加するでしょう。
プロジェクト構築時の投入コストの多くは予算を超えています（イラスト：Quang Anh）。
解決策は何ですか?
ロンアン省とドンナイ省で多くのプロジェクトを開発している企業の代表者は、住宅価格を下げるには、市場の多くの代理店や会員の協力が必要だと語った。
彼は、国が社会住宅や労働者住宅プロジェクトに対する土地利用税の優遇措置を検討し、銀行が優遇金利で企業がプロジェクト実施のための資金調達を容易にできるよう支援することを提案した。特に、手続きやプロジェクト承認書類の作成プロセスを迅速化し、迅速に実施することで、企業が実施期間を延長する必要がないようにすべきである。
HoREA会長として、レ・ホアン・チャウ氏は多くの包括的な解決策を提案しました。企業に対しては、投資家は利益期待を下げ、価格を高値に維持せず、割引を増やし、需要を刺激し、顧客の信頼を高め、キャッシュフローと流動性を生み出すための販促・アフターサービス方針を講じるべきだと提言しました。
企業は、人々の所得に適した価格帯の手頃な価格の住宅分野への投資をシフトする必要があります。2021年から2030年にかけて少なくとも100万戸の社会住宅を建設するプログラムにより、企業は通常の商業金利よりも1.5～2%低い金利で120兆ドン相当の融資パッケージを利用できるようになります。
さらに、企業は古いアパートの再建、運河沿いの家屋の改修や移転、古くて荒廃した都市部の再開発などのプログラムに参加することもできます。
政府側では、チャウ氏は、管轄当局が住宅プロジェクトの供給増加に向けた法的障害の除去に注力することを提案した。これは、手頃な価格の住宅と社会住宅の供給増加の基盤となる。こうした住宅供給の増加は、需要と供給の法則と市場競争の法則に基づき、住宅価格の安定につながるだろう。
さらに、協会は、 建設省に対し、2023年住宅法第34条に規定されている住宅建設投資プロジェクトの段階に関する詳細な規則を速やかに政府に提出するよう提案した。これは、商業住宅プロジェクトと社会住宅プロジェクトの承認プロセスと行政手続きを標準化し、土地利用投資手続きの実施時間を短縮することを目的としています。
同協会はまた、国会常任委員会が、不動産プロジェクトを実施するための効果的かつ経済的な土地利用に関する仕組みと政策を策定するため、改正土地法の草案の完成を検討するよう提案した。
特に、商業住宅プロジェクトと社会住宅プロジェクトは、住宅法および不動産事業法2023に準拠することが保証されており、投資家が土地にアクセスするための有利な条件が整えられ、予算収入の損失がないことを保証します。
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