市場にとって重要な法的枠組みの承認を待つ
サヴィルズによると、ベトナムが外国投資家にとって高い魅力を維持している要因の一つは、1億人を超える人口規模です。そのうち、ホーチミン市とハノイ市は1,000万人以上が居住しており、この2都市では住宅とオフィスの需要が比較的高くなっています。
さらに、ベトナム政府が外国直接投資（FDI）を誘致し、工業団地を支援することに尽力したことで、ベトナム市場は外国投資家にとって魅力的なものとなりました。
サヴィルズ ハノイのリサーチ＆コンサルティング部門シニアディレクターのド・トゥ・ハン氏は次のように評価しています。「外国人投資家と仕事をした経験から、ベトナムの不動産市場の見通しは主に 2 つの方向に分けられます。」
ベトナムの不動産市場は、多くの理由から外国人投資家にとって依然として非常に魅力的です。（写真：LD）
まず、プロジェクトレベルの投資と企業レベルの投資です。企業レベルの視点から見ると、投資家は上場不動産会社に注目しています。ベトナム市場には法的手続きなど長年の課題がいくつかあるものの、力強い経済成長と安定した 政治体制のおかげで、ベトナムは依然として外国投資家にとって魅力的な国です。
ベトナムはGDPこそ低水準ですが、近年の高い成長率は、特に困難な時期に投資家を惹きつけています。しかしながら、ベトナムにおける住宅不動産の法的所有権の複雑さは、中高級住宅市場への外国人個人投資家の参入を依然として制限しています。
ホーチミン市やハノイといった大都市では、土地資金が枯渇しつつあるようです。しかしながら、近年、政府はホーチミン市とハノイ周辺の衛星都市における都市開発・インフラ整備プロジェクトへの公共投資を促進しています。
その結果、国内投資家は以前よりも大規模なプロジェクトに参加できるようになりました。衛星都市に大規模な土地ファンドを保有する投資家は、金融政策、低金利、そして不動産事業の成長余地といった恩恵を受け、特に2024年には投資準備が整っています。
「現在、投資家は依然として、開発を促進し、社会のニーズに応える製品を提供するためのオープンな法政策を待っている」とハン氏は強調した。
市場には前向きな変化が起こっています。
ハン氏によると、不動産市場は新たな発展サイクルに入りつつある。2023年末を振り返ると、市場は概ね前向きな変化を見せているものの、依然として課題は残っている。
2023年初頭より、政府は市場における障害や困難を取り除くため、積極的かつ継続的に措置を講じてきました。例えば、政令第08/2023/ND-CP号、決議第33/NQ-CP号、決定第338/QD-TTg号、政令第10/2023/ND-CP号、通達第02/2023/TT-NHNN号、電報第1376/CD-TTg号、電報第965/CD-TTg号などです。
同時に、国会は2023年11月に2023年不動産事業法と2023年住宅法を可決しました。2023年土地法改正案は、近い将来に成立する前に、慎重な審査と品質保証が必要となる重要な法律プロジェクトです。新規プロジェクト数と新規供給数は改善しましたが、大きな改善はなく、供給不足の状況は依然として続いています。
2023年後半、市場では、評判の良い投資家、適度な面積で品質クラスに相当する製品、良好な引き渡し品質の見込み、良い立地、合法性の保証、完全で便利なユーティリティ、支払いスケジュールの延長、金利サポートを含む魅力的な販売ポリシーなど、多くの好ましい要因が収束した多くのアパートプロジェクトで流動性の改善が記録されましたが、これらのアパートプロジェクトの数は多くありません。
住宅価格の高騰も流動性に影響を与える問題です。さらに、顧客が債務を履行してもプロジェクトが完了できないという法的懸念も、取引量に影響を与える要因の一つです。
「過去1年間、不動産業界はプロジェクトポートフォリオを抜本的に再構築し、キャッシュフローの悪化を改善し、現在の市場の急激な浄化による圧力を軽減する必要がありました。こうした再構築は必ずしも迅速に進むものではなく、実行には依然として時間がかかります」とハン氏は述べた。
2024年を迎えましたが、市場は明確な回復に向けて、依然として多くの課題を克服する必要があります。2024年には、改正土地法が成立すれば、2023年初頭から施行される2023年不動産業法と2023年住宅法に加え、市場に大きな弾みがつくでしょう。
これまで待ち望まれていた多くの問題が、今年中に明確な答えを得るでしょう。供給は徐々に改善するでしょう。力強い経済成長見通しに伴い、インフラ投資が促進され、あらゆるセグメントで不動産需要が増加するでしょう。
しかし、需給バランスの問題を解決する必要があり、幅広い需要に応えるためには、手頃な価格の製品を豊富に提供し、多様な事業形態を創出する必要があります。また、製品コストの削減は現時点では困難ですが、実現すれば需要を喚起できるでしょう。政府は市場振興のために様々な必要な措置を講じています。
「投資家は今、同じことをしなければならない。投資協力、投資ポートフォリオ構造、支払い進捗の延長など他のチャネルを動員して銀行からのキャッシュフローへの依存度を改善し、買い手のキャッシュフロー圧力を軽減して投資決定を促進し、あらゆる段階でうまくやっていくための多くの措置を講じる必要がある」とハン氏は付け加えた。
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