南部の既成倉庫・工場市場は、停滞期を経て、多くの取引が見られるようになり、長期的には明るい見通しが多く見られます。
需要はよりポジティブ
2024年第3四半期には、南部地域の近代的な既設倉庫セグメントに、BWIDとベトナム工業団地によって開発された103,000平方メートルを超える新しい倉庫が登場する予定です。
具体的には、BWIDはロンアン地区において、総面積64,000平方メートルの2階建て倉庫プロジェクトを完成させ、存在感を示しました。一方、ベトナム工業団地は、ホーナイ工業団地（ ドンナイ省）とフーアンタン工業団地（ロンアン省）で第2期プロジェクトを同時に開始し、倉庫と生産の両方の用途に対応する約40,000平方メートルの多機能スペースを新たに提供しました。
資産転換の傾向は前四半期も引き続き記録されました。JLLベトナムのレポートによると、 ビンズオン省北部では、既設倉庫を既設工場に転換したプロジェクトが1万8000平方メートル以上記録されました。2024年第3四半期末までに、近代的な既設倉庫の総供給量は200万平方メートルに達し、前四半期比4.4%増、前年同期比14.7%増となりました。そのうち、BWIDとMapletreeはそれぞれ総供給量の30%と20%を占めました。
産業用不動産市場はかつて、主に国内投資家によって開発されてきた伝統的な市場でした。しかし近年、シンガポール、韓国、タイといった海外投資家からの関心と投資が高まっています。 
- ホーチミン市CBREリサーチ・コンサルティング部門責任者、ファム・ゴック・ティエン・タン氏
供給が増加し、稼働率も好調です。JLLによると、南部の物流施設市場は停滞期を経て、今年後半には純吸収量がプラスとなり、2024年第3四半期には約16万㎡に達する見込みです。新規賃貸借契約は主に国内市場向けのテナント、特にメーカーや3PL（サードパーティ・ロジスティクス・サービス・プロバイダー）によって締結されました。そのため、ホーチミン市へのアクセスに便利な中心地にある施設への需要は引き続き高まっています。
CBREは、前四半期において倉庫と既設工場の両方で活発な賃貸活動を記録しました。倉庫の平均稼働率は前四半期比7%増の68%、既設工場の稼働率は前四半期比3%増の84%となりました。南部の既設倉庫の需要は、ハイテク、電子部品、物流などの製造業に加え、eコマース分野の企業の事業拡大も牽引しています。
ナイト・フランク・ベトナムのマネージング・ディレクター、アレックス・クレイン氏は、外的要因により投資家は市場に慎重になっているものの、市場には依然として回復の兆しが見られるとコメントした。供給量の増加と募集賃料のわずかな上昇は、企業が市場の長期的な見通しに自信を深めていることを示しているとクレイン氏は述べた。
「既設工場の継続的な開発と活用は前向きな兆候であり、テナント企業にベトナムを投資や事業拡大の適切な目的地として検討する動機をさらに与える」とアレックス・クレイン氏は述べた。
さらに、この専門家によると、南部の倉庫市場は主に輸出需要と国内消費の伸びに依存している。2024年以降、特に米国大統領選挙を含む世界選挙が終結すると、市場のニーズがより明確になり、南部の倉庫需要を押し上げる可能性がある。
流動性を刺激するための割引
倉庫・工場セグメントの市場流動性は大幅に改善しましたが、コンサルティング・リサーチ担当シニアディレクター（JLLベトナム）のトラン・レ氏は、昨年末と比較すると需要は依然として比較的低いと認めています。「輸出が完全に回復していないため、物流センターは年末の急激な商品需要の増加を見込んで拡張するのではなく、現状の規模を維持しています。」
トラン氏は、流動性維持のため、賃料利回りの低い一部のプロジェクトでは、募集賃料を引き下げるなど、より強力な需要刺激戦略を採用していると述べた。特に、都心部以外の新興地域では、第3四半期の賃料は前四半期に比べて大幅に下落した一方、都心部では安定を維持した。
南部の近代的な既設倉庫の平均募集賃料は月額4.85米ドル/平方メートルとなり、前四半期比0.4%減となったものの、前年比では3.1%増となった。
「地主は依然として柔軟に対応しており、市場が低迷する中、テナントを支援するために交渉に有利な条件を整えています。新築倉庫の一部では、3年契約の場合、6ヶ月以上の賃料無料期間を設けているという大きなインセンティブがあります」とトラン氏は付け加えた。第4四半期は通常ピークシーズンであるため、年末の賃料状況は改善すると予想されますが、その改善幅はそれほど大きくないだろう。
アレックス・クレイン氏も同じ見解で、短期的には倉庫市場は供給増加と吸収減少によりいくつかの困難に直面するだろうが、南部の産業用不動産の中長期的な見通しは依然として非常に明るく、手頃な賃料で質の高いプロジェクトが多数あると同氏は考えていると述べた。
ナイトフランクの専門家は、市場が2025年までに大幅に回復すると予測しています。前期に遅延していたプロジェクトの一部は既に完了しており、投資家の信頼感も高まっているため、工業用地の需要が押し上げられると予想されます。この地域の戦略的な立地、整備されたインフラ、そして優遇政策は、引き続き外国直接投資の誘致と経済成長の促進において重要な役割を果たしていくでしょう。
[広告2]
出典: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-nha-kho-nha-xuong-khoi-sac-d227553.html
コメント (0)