競争的な環境を作る
オフィス賃貸市場は、近年、オフィス拡張や移転を目的とした取引が再び活発化しています。また、テナント需要の変化も見られ、特に大企業や多国籍企業を中心に、オフィス投資家はテナント維持のために事業構造の変化を迫られています。
サヴィルズ・ベトナムの責任者であるマシュー・パウエル氏は、テナント需要の変化をより深く理解し、オフィステナントを効果的に維持する要因を見つけ出すために、オフィス市場は近年ベトナムに流入するFDI資本の増加から恩恵を受けていると述べています。
したがって、 計画投資省のデータによると、2024年4月20日現在、ベトナムへのFDI資本の総額は92億7000万米ドルを超え、2023年の同時期と比べて4.5％増加しています。現在までに、ベトナムには40,049件の有効なプロジェクトがあり、総登録資本は約4785億8000万米ドルです。
ホーチミン市内にクラスAの賃貸オフィス多数。
外国投資家は、国民経済の21分野のうち17分野に投資しました。そのうち、加工製造業が総投資資本61億5000万米ドルを超え、登録投資資本全体の約66.4%を占め、同期間比19.8%増加しました。
不動産業は総投資資本が17億3,000万米ドルを超え、登録投資資本全体の約18.7%を占め、同期間比78.2%増加して第2位となった。続いて卸売・小売業、運輸・倉庫業がそれぞれ4億5,140万米ドル超と3億8,320万米ドル近くとなった。
FDI資本の増加と産業の多様化、そして継続的な好調な景況感指数により、ベトナムは多くの種類のビジネスにとって潜在的な市場であることが示され、オフィス需要の増加につながっています。
2024年第1四半期のオフィス賃貸活動は活発で、特にIT、製造、法律関連セクターのテナントが高水準を維持しました。
しかし、すべてのオフィスセグメントで需要が高いわけではありません。現在の需要は高品質オフィスセグメントに集中しています。これは、テナントのオフィスに対する要求がより厳しいためです。彼らは、優秀な人材を惹きつけ、維持するために、質の高い、良好な労働環境を保証するオフィスを求めています。
労働環境は、オフィス賃貸投資家とオフィステナントが常に目指す要素の 1 つです。
そのため、トレンドは徐々にグリーン認証を取得し、質の高い空間と充実したアメニティを備えた建物へと移行しつつあります。したがって、オフィス投資家は、一般的な嗜好に合った質の高い施設の提供を継続的に確保する必要があります。
現在の傾向として、ほとんどの入居者は、新しく高品質なプロジェクトがあり、適切な賃貸料がかかり、中心部に近い大都市の中心部を好みます。
テナントのオフィスの選択傾向は多くの要因に依存しており、特にクラス A の建物にオフィスをアップグレードする傾向があるテナントの場合、価格だけが企業が考慮する唯一の要因ではないことがわかります。
多くの企業にとって、グリーン認証を受けたオフィスビルへの移転は、株主に対する世界的な ESG コミットメントと関連する規制要件の一環として、最優先事項、あるいは必須要件となっています。
企業は、従業員にとって生産性の高い職場環境を提供し、顧客にポジティブなブランドイメージをもたらす、グリーン認証を取得した高品質な建物に、プレミアム価格を支払うことを厭わない場合があります。したがって、価格は明らかに非常に重要な要素ではありますが、決定的な要素ではありません。
サヴィルズの専門家は、グリーン認証を受けた建物と認証を受けていない建物の違いを指摘しています。
環境基準を満たさない古い建物は、環境認証を取得した建物と競争できないため、賃料引き下げの圧力がさらに高まるでしょう。高級ビルの賃料が安定している一方で、特にグレードBのオフィスビルでは、テナント維持のために賃料を引き下げざるを得ない地主も現れています。
「価格はもちろん重要です。しかし、他のあらゆるものと同様に、質の高い体験には喜んでお金を払う人が多いのです。車、服、ハンドバッグを買うのと同じように、より高品質な製品やサービスであれば、価格差は許容できる場合もあります」とマシュー・パウエルは述べています。
ホーチミン市のオフィス賃料が上昇中
サヴィルズの専門家によると、ホーチミン市のオフィス市場には多くの強みがあり、大規模なオフィススペースとより大規模な商業市場が伴っています。ホーチミン市のオフィス賃料は、特に1区のプロジェクトにおいて、ハノイ市よりも依然として高くなっています。
しかし、ホーチミン市市場はかつて、オフィス供給の主要拠点である1区に集中していました。しかし現在では、新規オフィス供給、広い床面積、そして多くのグリーン認証プロジェクトを擁するトゥーティエム地区へのシフトが見られます。
一方、ハノイの状況は異なります。ハノイではオフィス市場がより広範囲に発展しており、ホアンキエム、バーディン、ハノイ西部、そして間もなく西湖エリアなど、商業プロジェクトに重点を置いた様々な地域が存在します。
しかし、ホアンキエム地区とバディン地区のプロジェクトの稼働率は現在非常に高く、グランド・テラ、タイセイ・スクエア・ハノイ、ティエン・ボー・プラザ、BRGダイヤモンド・パーク・プラザなど、近い将来に開業が予定されている新築ビルが新たな供給源となり、商業活動の活性化が期待されます。
ホーチミン市には、多くの顧客を惹きつけ、価格も手頃な賃貸オフィスが多数あると考えられています。
専門家らはまた、ハノイのオフィス賃貸価格が将来的にホーチミン市の価格を上回る可能性は低いと考えている。
サヴィルズ・アジア・パシフィックによると、2023年後半のハノイのグレードAオフィス賃料は、地域平均の41.7米ドル/㎡/月（税金・サービス料込み）にとどまる見込みです。一方、ホーチミン市では63.2米ドル/㎡/月となっています。
特に、今後ハノイではグレードAの新規供給が増加すると予想されており、賃貸価格は引き続き競争力のあるものとなるでしょう。
人気のある物件や質の高い物件については、個別の賃料が高めに設定される可能性がありますが、他の物件と比べて大幅に高くなることはありません。そのため、ハノイでは今後、高品質な物件の賃料は適正な水準を維持すると予想されます。
同時に、専門家はグリーンビルへの投資コストは長期的な投資であると考えています。一方、価格引き下げの話は短期的な話です。なぜなら、オフィステナントは多くの場合、少なくとも5～10年、あるいはそれ以上の長期間にわたってビルを使用するからです。
したがって、持続可能な方法で開発されたグリーンオフィスビルは、投資家が長期テナントを確保するために極めて重要な要素となります。したがって、グリーンプロジェクトの投資家にとって現在問題となっているのは、長期的な投資です。
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出典: https://www.nguoiduatin.vn/thi-truong-cho-thue-van-phong-soi-dong-va-nhung-du-bao-cua-chuyen-gia-a663028.html
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