物流業界の衰退の波に直面する倉庫不動産の課題

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長期的な可能性を考えると

サヴィルズ・ベトナムのレポートによると、世界の物流スペース需要は、世界的な受注と取引量の減少を一因として、減少傾向にあります。消費者は支出を抑えており、需要は主に生活必需品やサービスに集中しています。同時に、商品の生産量と輸送量も減少しており、特にロサンゼルスや上海といった港湾優位性を持つ市場では、倉庫の空室率が目に見えない形で上昇しています。

一方、世界のほとんどの市場では、ここ数年の好景気の後、物流需要が鈍化しています。需要環境の違いは、今後の賃料上昇の見通しを左右する重要な要因と見られています。

サヴィルズが発表した2023年上半期の世界物流投資に関するレポートによると、多くの市場で近年、新規物流施設の供給が記録されています。例えば、米国では2023年上半期に約2,000万平方メートルの倉庫が完成し、市場に投入されました。マドリード市場では、2023年に100万平方メートルを超える倉庫スペースが記録されると予想されており、これは現在の供給量の約9%に相当します。新規供給は空室率の上昇につながると予想されます。

しかし、これらの要因を詳しく見てみると、空室率はまだ警戒すべき水準には達しておらず、指標は過去の水準まで低下していないことがわかります。サヴィルズのレポートは、投資家がアジア太平洋地域の物流市場に対して依然として楽観的な期待を抱いていることも示しています。

不動産倉庫の課題前の記事物流業界の衰退の波写真1 — 投資家はアジア太平洋市場に対して強気な姿勢を維持している。

具体的には、2023年第2四半期の欧州市場全体の物流セグメントへの総投資額は前年同期比で50%減少したのに対し、アジア太平洋地域では総投資額は約14%の微減にとどまりました。投資家は、長期的な発展を支える基盤的要因を備え、物流・倉庫不動産の需要拡大を捉えるアジア市場への強い関心を依然として維持しています。

例えば、日本市場では、物流は投資家、特に日本への進出を希望する海外投資家にとって引き続き魅力的なセグメントとなっています。同様に、インド市場も非常に活況を呈しており、生産連動インセンティブ制度（PLI）などの生産活動支援策のおかげで、2023年第2四半期の新規物流施設供給の吸収率は40～50%に達しています。このため、投資家は楽観的な見通しを維持し、国内の他都市における物流ネットワーク拡大の機会を模索しています。

一般的に、持続可能性は、特に先進国市場において、貸主と借主間のあらゆる交渉において常に考慮すべき事項です。物流施設の賃貸物件は、エネルギー最適化の要件を満たすとともに、企業のESGコミットメントを遵守する必要があります。これらは、プロジェクトの魅力を高め、将来の賃貸契約において競争上の優位性をもたらす基本的な要素と考えられています。

ベトナムは機会を捉える必要がある

ベトナムでは、電子商取引の成長に伴い、物流業界が力強く成長しています。電子商取引・デジタル経済局が発表した「ベトナム電子商取引レポート2023」によると、2022年のベトナムの小売電子商取引売上高は164億米ドルに達し、全国の商品・消費者向けサービス小売売上高全体の7.5%を占めています。2023年には、ベトナムの電子商取引売上高は205億米ドルに達し、全国の商品・消費者向けサービス小売売上高全体の約8%を占めると予測されています。

ベトナムの物流は力強い発展を遂げているものの、依然として大規模市場への集中が顕著です。これは、この分野の投資家にとって、増大する物流需要に対応するための供給源を提供する絶好の機会です。

サヴィルズ・ハノイの不動産アドバイザリーサービス部門シニアマネージャー、トーマス・ルーニー氏によると、物流市場はまだその潜在能力を十分に発揮できていないとのことです。供給が需要に追いついていないため、投資家は新たなモデルの導入や利用可能な倉庫スペースの最適化に柔軟に対応する必要があります。