ホーチミン市建設局はガムダランドの違反行為に責任があるのでしょうか？

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多くの問題が依然として不明瞭

すでに報道されているように、ガムダランド株式会社（ガムダランド）は、タンタン・スポーツ・レジデンシャル・コンプレックス・プロジェクト（商号：セラドン・シティ、ホーチミン市タンフー区ソンキー区）における2棟のアパートA5棟とA6棟の建設工事において、多くの違反行為を犯した。

具体的には、ホーチミン市建設局（建設局）の文書6351/SXD-PTN&TTBDSに記載されている、ガムダランドがアパートメントコンプレックスA5の160戸とアパートメントコンプレックスA6の1,153戸の将来の住宅販売を開始することに同意する文書には、投資家がアパートメントコンプレックスA5の地下構造項目の完了の承認に関する2019年11月29日と2019年4月29日付の2つの議事録を提出したことが明記されています。

ホーチミン市建設局はガムダランドの違反行為に責任を負うのか？画像1 — タンタンスポーツ＆住宅複合施設プロジェクト - セラドンシティ。

しかし、A5マンションは2021年5月28日に建設局から建設許可を取得しました。つまり、A5マンションの地下部分はガムダランド社によって完成され、所轄官庁から建設許可が付与される前に検収記録が残っていました。現在、この行為に関連する所轄官庁の罰則に関する情報はありません。同時に、A5マンションのような大規模プロジェクトを建設許可なしに建設することを許可した管理監督機関の責任についても疑問が投げかけられています。

次に、将来の住宅販売に関して、ガムダ・ランドは顧客に対し、建設局に販売適格性通知を送付したと説明した。2015年10月20日付政府法令第99/2015/ND-CP号第19条に基づき、建設局は投資家の申請書受領日から15日以内に申請書を審査しなければならない。この点に規定されるように申請書に十分な書類が揃っている場合、建設局は投資家に対し、住宅が販売またはリース購入可能であることを書面で通知しなければならない。申請書に規定のように十分な書類が揃っていない場合は、その理由を記載した書面を添付しなければならない。

ホーチミン市建設局はガムダランドの違反行為に責任を負うのか？画像2 — ガムダ・ランドは顧客への書面による回答の中で、法令99/2015/ND-CPに従い、将来の住宅の販売を開始するための適格性通知を適切に送付したと述べた。

投資家が申請書類を提出したにもかかわらず、本項に規定された期限が過ぎても建設省から書面による通知がなく、かつ当該住宅が売却またはリース購入可能である場合、投資家は将来建設される住宅の売却またはリース購入契約を締結する権利を有するが、当該住宅の売却またはリース購入の責任を負う。建設省は、投資家の申請書類を受領した後、当該住宅が売却またはリース購入可能であることを書面により通知するか否かについて責任を負う。

ガムダ・ランド社は、告示6351号以前からA5・A6マンションの販売条件を満たしていると繰り返し主張してきたが、建設局は、政令99/2015/ND-CPに規定されている通り、投資家であるガムダ・ランド社からの申請を受けた後、当該住宅が販売またはリース購入可能である旨の書面通知を発行しなかったことについて責任を負うべきだろうか。なぜなら、この通知は、ホーチミン市人民委員会がこの投資家に行政罰を科し、規則に違反して動員された資金の返還を求める決定に関係する重要な要素だからである。

保証期間が終了した後でも販売することは可能ですか?

さらに、投資家ガムダランドのA5およびA6アパートメントコンプレックスでアパートを購入した多くの顧客にとって、将来の住宅の売買における銀行保証も疑問符が付いています。

2014年不動産業法第3条第4項によれば、将来住宅及び建設工事とは、建設中であり、まだ使用開始されていない住宅及び建設工事を指します。2014年住宅法第3条第19項では、将来住宅とは、建設中であり、まだ使用開始されていない住宅であると規定されています。将来住宅の売買における銀行の保証は重要な根拠であり、将来住宅の購入者を直接保護します。

一方、ガムダ・ランドのA5アパート団地は現在まで、使用開始に必要な検査・検収作業の結果について、所管官庁から書面による承認を受けていません。6月1日、建設局はタンフー地区人民委員会に対し、当該建設プロジェクトが規則に従って完了するための検査・検収作業の結果について、所管官庁から書面による承認を受けるまでは、ガムダ・ランドによるA5アパート団地のアパートの引き渡しを差し止めるよう求める文書を送付しました。

ホーチミン市建設局はガムダランドの違反行為に責任を負うのか？画像3 — A5マンションにおけるガムダランドとMSB間の保証契約に基づく保証期間は2023年1月31日までです。

しかし、ベトナム海事商業銀行（MSB銀行）の保証契約書第0106/2020/TTBL号によると、A5マンションの最大保証期間は2023年1月31日までとなっている。つまり、建設局が5月8日に通知書第6351/SXD-PTN-TTBDS号を発行し、ガムダランドがA5マンション群の160戸の将来の住宅販売を開始することに同意した時点で、保証契約は期限切れになっていたのだ。

また、上記の問題から、A5アパートメントコンプレックスでアパートを購入している多くの顧客は、依然として多くの問題が解明されていないにもかかわらず、ガムダランドがアパートの販売許可を得た理由について不満を表明しています。

ダイヤモンド・アルナタ地区のマンション購入のため、ガムダ・ランドと売買契約を結んだ顧客のD.VT氏は、次のように述べた。「投資家の問題、特にガムダ・ランドが解決していないプロジェクトの法的問題について、当局に嘆願書を提出しました。しかし、これほど多くの問題が依然として残っているにもかかわらず、なぜ建設省が販売開始の許可を出したのか、理解に苦しみます。しかも、この投資家は既存の問題を解決していないにもかかわらず、住宅を受け取るための金銭的義務を果たすよう顧客に求めています。」

この顧客はまた、ガムダランドが契約書で約束された通りアパートの引き渡しを遅らせたため、投資家と顧客の間で多くの紛争が発生したと述べています。この紛争は、年18%の遅延引渡し手数料の支払いと、契約解除を希望する顧客への支払額の30%の支払いに関連していました。これらは売買契約書に明記されている購入者の権利です。しかしながら、現在、ガムダランドはこれらの顧客の正当な権利を満たしていません。

ジャーナリストと世論新聞は、上記の問題を明らかにするために当局と協力を続けます。

これに先立ち、ホーチミン市人民委員会は4月13日、ガムダ・ランド社に対し、法的規制に従って将来の住宅を販売または賃貸する資格があることを通知する建設局の文書なしに、セラドン・シティ・プロジェクトのアパートメントビルA5でアパートの売買契約を締結したとして罰金を科す決定を下した。
政府政令16/2022第58条第4項に基づき、ホーチミン市人民委員会は、違法な資本動員を理由にガムダランドに9億ドンの罰金を科すことを決定した。
会社は、規則に違反して動員された資本を返還するための是正措置を講じなければなりません。是正措置の実施期限は、決定書受領日から10日です。是正措置の実施にかかる費用はすべて会社が負担します。
最近、タンフー地区人民委員会からの情報によると、ガムダ・ランドは処罰決定に従って罰金を支払い、同時にこの行政違反に対する制裁決定に対して苦情を申し立てた。

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