人々の権利を回復する
ハノイでは、1年以上にわたり土地分割を「禁止」してきた後、ハノイ市天然資源環境局が最近、文書1685号の廃止に関する文書2869号を発行しました。これを受けて、同局は、地区、町、関係機関、部署の人民委員会に対し、土地利用者のための土地分割と土地統合に関する行政手続きを規則に従って検討し、解決するよう要請しました。
これに先立ち、ハノイ市天然資源環境局は2022年3月22日に文書第1685号を発行し、郡市人民委員会に対し、 農地区画、同一区画内に宅地と農地がある土地区画、宅地ではない非農地区画の土地分割に関する行政手続きの受付および処理を一時的に停止するよう要請した。
この文書が発布された後、特に郊外の不動産市場は「停滞」しました。それだけでなく、土地を分割する権利が制限されたことで、人々の権利にも影響が出ました。
ドンナイ省の区画
2023年5月初旬、ラムドン省人民委員会は、省人民委員会が省全域における土地の分割および統合に関してこれまで発行してきたすべての文書の効力を失効させる文書を発行しました。これは、2021年に発布された決定40号に基づき、人々が再び通常通り土地の分割および分離を行うことが許可されることを意味します。
ラムドン省は以前、省内の土地の分割・統合を制限する文書を多数発行し、建設・不動産事業についても非常に厳しい規制を設けていました。これらの文書が発行された直後、省内の土地の分割・統合に関わる人々の権利が大幅に制限され、人々はこうした不便さについて支援を求めました。その結果、ラムドン省の不動産市場は「停滞」状態に陥りました。
ハナム省では、ハナム省人民委員会のグエン・アイン・チュック常任副委員長も、天然資源環境局による世帯および個人間の土地区画分割の継続許可に関する提案に対するハナム省人民委員会の意見を通知する文書に署名した。施行は7月3日から開始される。
厳格な計画管理
最近、新たに公布された政府の政令第35号により、省人民委員会は建設省に相談することなく、土地の分割や区画の売却という形で土地を譲渡できる地域を規制できるようになりました。
これに応じて、政府政令第35号は都市開発投資管理に関する政令第11号のいくつかの条項を修正および補足し、建設省に相談することなく、土地、住宅、不動産事業に関する法的規制を満たし、承認されたプロジェクトの詳細な計画に従って、土地を分割して人々に自分の家を建てるために土地を売却する形で土地使用権を譲渡できるエリアを省人民委員会が指定できるようにしました。
区画に分割して販売するには、プロジェクトが都市計画レベルと一致していること、プロジェクト全体または承認された投資フェーズに従ってインフラ投資が完了していること、住宅建設が承認されたプロジェクトの内容と進捗に準拠していることが保証されている必要があります。
同時に、区画販売するエリアは、景観建築管理の要求が高い場所には位置しておらず、地方レベル以上の道路や市街地の主要な景観道路に面しており、中心部と工事周辺は市街地の建築ハイライトとなっています。
省人民委員会は、都市計画、各都市地区の都市開発計画、承認された建築管理規則、計画に関する国家技術基準に基づき、区画割りや土地の売却という形で土地使用権を移転し、住民が住宅を建設できる地域を特定するものとする。
ベトナム不動産協会のグエン・ヴァン・ディン副会長によると、ハノイ郊外の分譲地を購入する人のほとんどは、利益を上げるための「サーフィン」を目的としているとのことです。しかし、現在市場は低迷しており、流動性も低いため、郊外の土地が再び活況を呈する可能性は低いでしょう。区画の分譲を再び許可することで、投資家の安心感を高め、土地セグメントの流動性を高めることができるでしょう。
一方、地方では、1/500モデルによる区画整理された土地は安価で、建築工事も不要なため、住民の住宅ニーズを満たし、同時に都市の美化や都心部から郊外への人口移動にも貢献しています。
土地を分割することで、人々の手頃な価格の住宅のニーズを満たすことができる
不動産専門家のトラン・カイン・クアン氏によると、不動産分譲の需要は非常に大きく、特に不動産市場が未発達で人々が依然として困難に直面している省では顕著です。そのため、価格が手頃な分譲プロジェクトは、地元住民の大多数の収入に適しています。しかし、これは管理を怠ったり、手抜きしたりする理由にはなりません。企業の利益を調和させ、大多数の人々の住宅ニーズを満たし、国の管理要件を満たすためには、分譲地も技術インフラと社会インフラの面で承認され、厳格に管理される必要があります。
具体的には、分譲地においては、インフラ整備や土地区画の承認にあたり、地方自治体はインフラ設計を慎重に審査する必要がある。道路は幅員約7メートル、両側に歩道と排水路を設ける必要がある。さらに、道路網は既存の交通路と同期接続する必要がある。電気系統は地中化され、浄水システムも整備されている必要がある。また、分譲地においては、樹木や公共エリアのための土地を差し引くことを明確に規定する必要がある。同時に、分譲後の土地面積は、都市景観を汚す「スラム」住宅地の形成を避けるのに十分な広さを確保する必要があることも明確に規定されている。
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